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【上海二手房税费计算器】上海二手房房贷“三价就低”新规下,买房人要注意点什么?

2021年8月7日,许多媒体报道称,上海二手房申请贷款参考合同网签价格、银行评估价格、涉税评估价,并从相关部门获悉,以贷款申请房价为标准实施“三价低”原则。

经过了大概20天的酝酿,我们看到不少中介以及网友发出的评论,比如:

(1)周浦镇某一室一厅56平米,市场价格270万,涉税评估价132万元;

(2)周浦航武嘉园320万,评估价180万;

(3)松江九亭贝尚湾某房产65平米,成交价格424万元,涉税评估价265万元;

(4)曹路极景易家合同价格405万,涉税评估价300万元

(5)某房产网签价365万元,涉税核验价220万元;

(6)某房产网签价229万,拟贷款114万,涉税核验价115万,只能贷款50余万;

(7)阳光花城113平,成交价1000万,银行核验按500万贷款。

(注:以上信息来自网络,无法保证真实性)

今天我们来讲一讲“三价就低”新政下,买卖双方签订的购房合同需要注意点什么,才能保证自己的权益。

一、“三价就低”是什么?

“三价就低”的新规既没有形成条例,也没有任何形式的文件下发。这一“新政”实际上是上海市房管局在召开工作通报沟通会时,对银行部门审批二手房买卖贷款的额度要求,明确提出以合同网签价、涉税评估价、银行评估价中最低的价格来审批贷款额度。

合同网签价

指二手房交易进行网签时在网上进行公示、签约时在房管局系统里体现的交易价格。实践中有不少交易双方都会故意做低网签价格来规避需缴纳的税费,形成事实上的阴阳合同。

涉税评估价

就是由房地产交易中心对待交易的房产价格进行评估,在实际房屋交易过程中应缴税费的计算,都是以涉税评估价为准。

银行评估价

是银行为了发放二手房贷款而设定的价格上限。以往的操作中,合同网签价低于银行评估价,则可以按照合同网签价计算可贷款额度,而如果合同网签价高于银行评估价,则最多只能按照银行评估价格计算可贷款额度。

因此,“三价就低”新政名义上是三个价格中取最低一项作为贷款审核依据,但实质上可以视为废除了银行评估价,以涉税评估价作为发放贷款的计算依据。

二、“三价就低”新政带来的法律风险

“三价就低”新政最早是8月7日爆出,但实际启用是在8月6日,也就是2021年8月6日以后网签的全部二手房交易,一旦涉及贷款,都将面临“三价就低”新政的管制。

须知,司法实践中,房屋交易价款支付采用贷款形式,是被认定为选择支付对价的形式,而非合同是否有效的影响因素,也就是说,如果不能办理贷款,那么买方仍然应当按照合同的约定支付房款,也就是以现金补足全部未贷款的部分,否则就将被视为违约。到时候房子没买到,不仅定金无法追回,还要倒赔违约金。

三、“三价就低”新政下二手房交易的法律要点

我们无意讨论“三价就低”新政对二手房交易市场本身的影响,只看怎么提前预防处理新政引发的法律风险。

处理的核心是在第一次签订买卖合同时,就针对贷款不足时合同的解除权作出约定,针对买方可能面临的巨额“首付”,设置一个无条件的解除权,主要包括:

1、拟贷款金额/第二笔房款的总金额;

2、触发合同调整的条件,比如实际批复贷款金额高于拟贷款金额/第二笔房款的80/70/60%;

3、触发之后的处理,比如高于比例的,差额部分由买方另行补足;低于比例的,则买方可以选择无条件解除双方签订的买卖合同,并且不视为买方违约,卖方应当无息退还已支付的定金以及第一期房款。

责任编辑: 鲁达

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