鲁达 作者：傅贵
我们没有确定正确的时间表。这很难预测。我们只能期待上市。
——许健康
2009年10月14日上午，宝龙地产在香港联交所挂牌上市，成为商业地产领域赴港上市第一股。
彼时站在许健康一侧的许华芳还略显拘谨，用并不是很自然的微笑面对镜头。
2009年宝龙地产上市现场 许华芳（左三）许健康（右三）
十年之后，也即2019年12月30日上午，许健康父子再次现身香港联交所，为“宝龙系”第二家上市公司宝龙商业管理公司敲锣，这也是内地首家赴港上市的商业管理公司。
这一次的许华芳更显自信，也得到了自己应得的“礼物”——宝龙商业董事长。
2019年上市现场 许健康（左）许华芳（右）
自1990年开始涉足房地产，宝龙已经在这个行业摸爬滚打30年了，转型进入商业地产领域也已有17年历史。
然而在很多业内人士眼中，尽管宝龙在这个行业深耕多年，有了几十个在营项目，但是却没有做出什么标杆性的项目。
曾经与万达并称，现在万达收租收到手软，华润置地租金收入也在2019年破百亿，而早早进入商业地产赛道的宝龙，一直还在苦苦挣扎。
分拆上市后的宝龙商业真的就高枕无忧了吗？或许它就是一块鸡肋，食之无味，弃之可惜。
起了个大早赶了个晚集
都说早起的鸟儿有虫子吃，但是对于宝龙商业来说，却像是“起了个大早，赶了个晚集”。
2002年决定转型进入商业地产
许健康，生于福建晋江一个书香世家，凭借父亲多年行医攒下的口碑，许家在当地有着不小的名声。
但是，许健康却没有子承父业，而是踏上了另一条道路。
1980年，28岁的许健康怀揣着10块钱，单枪匹马闯荡澳门。
“为人之所不敢为, 胜人之所不易胜”，凭着一股信念，许健康先后创办了贸易公司、制伞厂等，最后进军房地产，而这也是其真正聚集大量财富的开始。
1990年，许健康成立宝龙集团，正式进军地产行业，没过多久，就联合第一国际集团以5亿澳元买下新口岸国际中心，后又购下多幢大厦。一时之间被澳门新闻界称为“澳门地产大亨”。
许健康
而其1992年在厦门一举拿下四幅地的壮举，更是创下了当时厦门最高地价的记录，成为了房地产界的“新贵”。
不过，就在整个房地产行业发展得如火如荼、宝龙本身的发展也如日中天之时，许健康却做了一个决定：转型做商业地产，并在此后多年一直坚定地走在这条路上。
2002年，当时以全国政协委员身份参加了全国两会的许健康，了解到中国要在2020年基本实现小康社会。宝龙地产的发展方向就此转变，从传统房地产转向商业地产。
许健康称：“城市化及经济快速发展，为商业地产的开发带来了前所未有的机遇，我看到了这个商机，全力以赴做商业地产”。
多年的打拼，加上对宏观政策和对市场发展的独到见解，使得许健康走在了大部人的前面，成为了商业地产领域的开拓者。
在之后几年的发展中，宝龙也发展迅速，与万达并称，被地产圈称为“南宝龙，北万达”。
因为酒店、广场发展需要庞大的资金，宝龙于2007年开始寻求上市。2008年5月，宝龙通过了香港联交所的上市聆讯，并计划于当月月底挂牌上市。
然而，却遇上美国次贷危机，此次IPO不得不推迟，直到2009年10月才成功上市。
2010 年“限购令”之后，众多住宅开发商将目光转向了商业地产，各类城市综合体项目如雨后春笋般拔地而起，商业地产的春天来临了。
而老前辈宝龙却像是已经进入了寒冷的冬季。
商业地产贡献急剧下降至两成
2010年实现62亿元销售收入后，宝龙地产便于2011年提出超百亿目标，力争达到110亿元。然而，当年公司仅完成54.8亿元目标。2012年公司公布的收入为58.71亿元，离百亿目标亦相距甚远。
截至2019年6月30日，宝龙地产的商业地产销售面积为31.49万平方米，销售金额为58.75亿元；住宅地产销售面积则为146.85万平方米，销售金额为233.28亿元。
并且，根据斑马消费报道，2014至2019上半年，宝龙集团商业地产销售额分别占比公司销售额的53.16%、57.71%、66.07%、36.53%、19.86%和20.12%，住宅地产销售额分别占比公司销售额的46.84%、42.29%、33.93%、64.47%、80.14%和79.88%。
从数据上来看，2016年之前，宝龙商业对公司的贡献超过五成，但是从2017年之后，商业地产对公司的贡献份额急剧下降，住宅地产成为公司业绩主力。
曾致力于发展商业地产的宝龙，在行业内渐渐失声，而高喊着要达到多少亿销售目标的宝龙，最后的结果也是不尽如人意。
更直观的则是宝龙与同行收租对比。2018年，万达商管收租328.8亿，一枝独秀。华润置地租金收入也达到了68.6亿，而宝龙仅仅只有11.24亿。
来源 联商网
2019年，华润置地租金收入也达到了百亿，成为继万达之后第二个破百亿的商业地产企业。
这个商业地产界的老前辈，已经远远被同行者甩在身后，赶了个早，却在行业春天来临的时候，早早的进入了寒冬，只开了花，却没结果。
宝龙需要慢下来做精品
不过也没有什么精品
对于以速度著称的竞争对手万达，许健康认为，商业地产，万达遵循着最简单的道理——效益。当然，这并不代表“万达模式”就是完美的。万达付出了很多，得到的也很多，但急剧扩张可能带来浪费，不一定到最后得到最多。
而就目前商业地产领域，每一个成功的项目，无不是精雕细琢，慢慢做精，而不是寻求快速扩张。
曾经，宝龙也是求大求快，忽略了精细化运作。像宝龙曾高调培养的自有百货品牌——宝莱百货，计划要在10年内开店100家。但是，仅仅开了4家就折戟，最后不了了之。
而根据宝龙官网公开的数据来看，截至2019年6月30日，宝龙拥有1座宝龙一城，2座宝龙城，36座宝龙广场，6座宝龙天地，总计45座在营项目，这些在营项目中却没有什么拿得出手的标杆商业。
来源 宝龙集团官网
如果你说，虽然在一线城市，宝龙没有什么好的商业，但是对于二三线城市来说，宝龙还是很新颖的，体量大，也可以避免大城市的竞争。毕竟宝龙在东部二三线城市扎根多年，品牌还是摆在那里。
但是，商业地产主要还是看业绩，业绩才是硬核。宝龙做了这么多年商业，只有杭州滨江宝龙城在2018年的业绩超过10亿，全国排名第70位。
独角Mall根据公开数据不完全统计
而宝龙城在宝龙打造的四大产品线中位于第二阶梯，目前仅有2座，由此可以推测宝龙所打造的项目并没有多少竞争力。（其最高级的产品厦门宝龙一城因未查到具体数据，无法比较）
并且，网友称本地人不愿意去宝龙广场、商家赚不到钱，对宝龙广场的印象也不是很好。
来源 晋江创业微博（晋江系许健康老家）
商管上市
运营能力仍是一大难点
对于新进选手来说，宝龙在商业地产领域已经深耕多年，有着丰富的管理经验。
但是，这个丰富的经验还需要打个问号。
根据宝龙商业招股书显示，截至2018年12月31日，在管零售商业物业有45处，总在管建筑面积约为450万平方米，就截至2018年12月31日的在管建筑面积（不含停车场）而言，宝龙在中国所有商业运营服务供应商中排名第四，市场份额为0.8%。
此外，就招股书来看，宝龙商业收入主要来源于商业物业管理和住宅物业管理服务。
从2016年截至2019年6月30日，宝龙商业为宝龙集团开发的零售商业物业提供商业运营服务所产生的收入约占所有运营服务所产生收入的94.6%、91.2%、90.0%及90.7%。而住宅物业管理服务则占了所有住宅物业收入的97.8%、96.5%、96.9%及96.9%。
从这些数据可以看出，宝龙商业在收入来源上特别依赖于母公司宝龙集团开发的物业，其它物业对宝龙商业的贡献甚少。可以说，除了宝龙自有项目外，几乎没有向外拓展业务。
并且，根据招股书显示，宝龙的主力产品线宝龙广场的平均出租率仅为84.3%。像业内巨头恒隆广场，出租率常年在99%以上。
由中指研究院发布的《2019中国商业地产百强企业研究报告》显示，2018年商业地产百强代表企业重点项目平均出租率达到93.8%。
商业地产百强企业重点项目平均出租率 来源 中指研究院公众号
商场出租率在很大程度上是衡量运营团队能力的重要指标，从出租率上来看，宝龙的数据是真的不好看，尽管宝龙商业服务团队从2007年开始就为宝龙的产品提供物业管理，但是团队商业运营能力仍然是短板。
许华芳认为拆分商管上市，是为了锻炼团队能力，这是一句大实话，毕竟团队能力摆在那里。
但是，团队能力的提升和公司上不上市似乎也没什么关系。
此次宝龙拆分商业上市或许是为了获得融资，为公司发展减轻压力。
根据宝龙地产2018年年报，截至2018年12月31日，公司净负债比率约为101.6%，比2017年上涨了14.8%。
来源 宝龙地产2018年财报
再看近几年国内商业地产发展较快的企业，万达商业曾在港交所上市，呆了637天，于206年9月退市。有些虽有意拆分上市，但都只是计划中，没有付诸行动。
回过头来再看许健康对自己人生经历的总结：“人生开局非常重要，往往是一招不慎影响一生一世。因此，既不能墨守成规、一成不变，也不可不守章法、盲目行事，应稳中有变、步步争先，不断寻找最佳突破点，逐步扩大自己的优势。”
从传统地产转型进入商业地产，到宝龙地产上市，再到宝龙商业管理上市，宝龙的每一次开局都比较早，但是从后来的经营发展上来看，似乎没有找到最佳的突破点，也没有什么自己的优势。
你认为，宝龙商业上市是鸡肋还是新的创收增长点呢？