鲁达
先从一个粉丝昨天告诉我的开始吧。
他说坑很凄惨。前几年找关系，便宜地买了北三环边上的建筑物的内宅，三次支付住房贷款，与开发商签订了合同，但一直未能开具房地产证明，最近门外贴了公告，开发商欠别人钱，打官司，所以这几套房子成为了需要处理的问题资产，被这位朋友通知要临时搬家。我能说该怎么办吗？你们说怎么办？
。。
进入2015年，房地产已经进入了新常态：
拿到地就能赚钱的时代已经过去了，以后房地产就是一门正常的生意，优胜劣汰，新常态下小开发商、非品牌开发商、非实力开发商将会相当艰难，未来会倒下、死掉一大批，地价、人工、成本都在增加，但房价却涨不动，在此情况之下，你去买了一个不靠谱开发商没有手续的房子，最终可能就一直拿不到地、或拿到地盖不起来、或能盖起来盖的乱七八糟、要不就是盖起来了却交不了房、交房也是不合标准、交了房办不了证、办了证后期没有人管、再后来公司也没有了，有啥事儿只能靠自己吧。。。
先从被刷屏的小米电源免费送开始：
估计前些天很多朋友的朋友圈无一幸免，都被这个小米电源免费送的信息给刷屏了，然后大家蜂拥而上，关注这个骗子商家的微信号，然后发现这个信息是假的，然后朋友圈又被公开这个骗子商家的骗子手段、要大家不要上当的信息再一次给刷屏，为什么会这样？
1、骗子犯法的成本太低，谁管？管了又能如何？有人报警吗？报警后续会有结果吗？这和房地产行业是一样一样的。
2、大家贪图便宜的心理太强，十骗九贪，但，这么低级的骗局为什么就会让这么多的人上当？人家当然会说有自己没有一点问题，你买了就赚了，不买等着一辈子后悔去吧。
3、为什么我们没有一个更好的甄别能力和判断能力？特别是在市场不规范、欺骗没底线的环境中，我们更是应该提高我们的辨别能力。
4、我们的微信平台国庆节期间被非法入侵群发欺骗信息，有粉丝被骗数万元，我们也报了警但有结果吗？我们会担当责任把粉丝的损失全部赔偿了，但在这个浮躁的社会里，有多少人会为你的损失负责任？不管别人怎么样，郑州楼市一直会担负这份责任，为粉丝负责，直到永远。
先来说说我们掺和团购房的惨痛经历吧：
郑州楼市微信平台成立的背景也是实在看不惯各个政府单位都能团购买到实惠的房子，但普通百姓却不能，于是也想法子想给大家弄点实惠，于是在2013年的11份左右，我们发现两个区域价值不错、小区规划设计也不错的楼盘，去年早期就有关注我们的粉丝应该对这个事儿都有印象：
一个是绿博园的嘉润小区
当时是一个证券公司发起的团购，我想这个公司应该靠谱吧，还专门成立了组委会，说是要对资金还要监管，价格也不高，高层5100起，当时就要了几个名额，对方要一个名额转让费3万，我们压到一万，感觉这是给粉丝作了一个好事儿。当时有几个粉丝买了，后来我们发现这个开发商不靠谱，又在和省消防团购，价格还降了，然后，然后，就让粉丝去退钱了（还好都顺利的退了钱了），时至今日，该项目还没有动工，但我们却让这几个购买的粉丝每人损失了1万的转让费，这是我们的过错。
一个是惠济区天河路上的华侨龙城
在嘉润之后不久（尚未发现风险也未让粉丝去退之时），在四季通达的西边，小区南边是珠江荣景经适房，北边是天河龙城安置房，中间就是这个天河置业搞的华侨龙城，当时有大商、交行、省规划设计院都有参与团购，价格是5900左右，想着位置不错啊，价格不高啊，参与单位都很靠谱啊，就找人要出几个名额，也是把转让费从3万压到1万，于是高兴的发布，但发布之后，就有别的粉丝来给我们哭诉，说他们已经交钱4年了还没有动工啊（是跟着大商交的钱），不靠谱啊，啥啥的，我们就发现又犯错了，于是这个团购就不了了之，初期带了几个粉丝看后，之后的咨询就都被我们婉拒了。。
这就是我们郑州楼市参与的两场失败团购房的经历，我们不怕丢人，不怕你们笑话。
今天说出来，就是想说明几个事情：
1、郑州楼市也不是万能的，但我们知错就改，我们成长了。
2、一个证没有的团购房坚决不能参与。
3、尚未动工、地基未打的团购房坚决不能参与。
4、没听说过的、看不透的小开发商的团购房难怕是动工了也不能参与。
5、靠谱品牌开发商的一些房源倒是可以考虑（但这些开发商通常很注意品牌影响，一是名额不好找，二是事儿也不好碰，三是价格通常并没有小开发商的团购房有诱惑力）
6、价格再低不重要、规划再好不重要、地段再好不重要，谁在开发最重要！小开发商、看不透的开发商一律不要碰！切记！
为什么小开发商的团购房坚决不能买？
现在已经不是拿块地盖个房子就能赚钱的时代了，需要资金、团队、人才、资源才行，小开发商一方面可能资金不够就盖不起来，二方面盖起来的话在消防、规划、质量、验收上会有问题交不了房办不了证，即使交了房办了证也会在后期管理上有很大的隐患，而且这些团购房即使幸运的盖起来了住进去了，因为买的时候便宜，到时候的小区氛围也就是和安置房小区差不多，你别指望有什么惊喜，也谈不上什么宜居，所以，综合上述：坚决不要买！
贪图便宜你吃大亏！！！
风险在哪儿？
1、开发商拿到土地证之前有可能从担保公司高息借贷。
2、拿到土地证后可以质押给银行贷出评估价的50%左右的款。
3、拿这个钱开始盖房子，盖到指定楼层可以以在建工程的方式再质押给银行再贷出款。
4、而一旦在这个中间任何环节出现了风险，这些土地和上面的房子都是要优先赔给银行的。而你的购房款都是放在最后才处理的。
5、想想佳兆业这么大的公司、数百亿的盘子都会一夜之间多米骨倒下，我们身边的哪个公司敢确保不会？更何况看不透的诸多中小开发商。。。
随便数落一下有哪些团购房掉地上了？
1、在花园北路北四环附近的河畔春天，当时是很多人跟着税局团购的，交款5年了，至今未动工。
2、港区的港城793项目，这个项目好歹还拿到地动工了，但后期由于开发商资金断裂，烂尾，交房遥遥无期。
3、一个朋友在港区买的沃金商业广场的100多平方的商铺，也是在证件不全的时候买的，谈好的价格谈好的面积，签好的合同，交了款，预售证下来后要签正式合同了，说要增加100平方公摊面积，要这位朋友再补交100多万的房款，你说扯不扯？不交，开发商就和你打官司！怎么办？
4、金水区国瑞静香园，8年之前，很多人把钱交给了郑州国瑞公司，8年过去了，由于违规加盖的问题，交不了房，住不进去，但还好公司还存在，还能找到人。
5、金水区清华紫光苑，2009年当时很多人没有参加摇号，直接把钱交给了开发商有10万的、有50万的，时至今日，他们交房买的房子，却摇给了别人，让别人住着，这些人就辗转于开发商和房管局之间，时至今日，无解。
6、金水区世纪豪阁项目，当时的很多人是跟着省军区等单位进行的团购，时至今日，7年了，开发商资金断裂，老板入狱，项目烂尾，没有人接手。
7、郑东新区旭日龙源的房子，业主在前期证件不全的时候交的款，结果一共只有几栋楼，栋栋加盖，有两栋都是规划20层盖到了30层，到最后验收不了交不了房，业主能怎么办？不住？拆了？退钱？我看现在也开始签正式合同了，估计是协商好了吧，但憧憬去郑东新区改善生活的这些业主朋友们的美梦算是破碎了。
还有，还有弘润幸福里、宏益华香港城、正印良品、中牟三和郡等等，太多太多。我给你数落50个这种类似的事儿出来没问题。
内购性价比原则：
一、内购房如果要多等一年时间左右，价格须降个至少10%下来。
二、一次性付款的，价格还要再降个至少10%下来。
三、所以，一年以后开盘的一个盘，市场价10000，现在内购按揭价不能过9000，一次性价格不能过8000.
下面，我们来一一把近期大家热门关注的团购房来说说：
豫森城
面向社会几个媒体释放：
金水区优质地段，二环以内，农业路沙口路交叉口，现在有内购价正规商品房（70年产权），一次性付款6000元/平米，首付70%6500元/平，首付40%7000元/平，有66平（两房），89平（三房），100平（三房），115平（三房），93.94(三房),133(三房两厅两卫)种可选户型，2016年交房。
小开发商，一个证还没有，开发商来自平顶山，不建议购买！
天使花园
省人民医院团购内容：
团购房项目进展情况。已经和两家公司达成协议，地皮已经拿到，根据医院申报情况，确定户型和面积大小，为医院独立开发。天使花园项目在连霍高速以北，中州大道以东，杨金路向右500米，距离医院12.4公里，规划160亩为医院独立开发，拟分90㎡、100㎡、120㎡、140㎡、160㎡五种户型，均价6668元/㎡，车位9.5万元。
中亨地产这几年也没有什么光辉经历，不建议购买！
亚太绿博花园
省人民医院团购情况：
亚太绿博广场，绿博园东北角800米，规划100亩，户型100㎡、120㎡、140㎡、160㎡、180㎡，均价5390元/㎡，车位负一楼13.6万元，负二楼9万元，距离医院34公里。
亚太在经开区搞的亚太明珠就是团购房，品质不好，小开发商，不建议买！
碧水名苑
邮政局团购内容：
1.本次团购楼房位于：河南省郑州市中牟县绿博组团内（东邻文通路，西邻牡丹二街，南邻中央大道，北邻博丰路），由博丰路、文通路、中央大道、牡丹二街所围合。现状为城市建设用地，建设条件好，交通优越。用地面积为54443.33平方米，合81.66亩。小区名称：中牟·碧水名苑小区。2.建设周期:2015年内动工，工期三年，2017年底前交房。3.建筑设计:住宅的朝向以南向为主，考虑景观的影响，客厅均为南向。高层住宅分为11层、15层、18层，均为一梯两户，基本实现户户南北通透。（一）户型设置。三室二厅一卫90平方米以下;三室二厅二卫144平方米以下；三室二厅二卫144平方米以上、四室二厅二卫或五室二厅二卫200平方米以下（均按照建筑面积计算）。（二）小区品质。容积率大于1.0小于等于2.5，建筑密度小于25%、绿地率大于35%、公建配套等按有关规定执行。（三）停车位数：一户一车位，建筑面积大于等于130平米以上的户型可2个车位/户。4.团购报价:团房价格初步为每平方5900元左右，也可能在基础价上下浮动，以最终合同价为准。
小开发商，不建议买。
金荣花园
团购内容：
经济技术开发区公务员小区团购房，均价6000元每平左右，经开第一大街与南三环交叉口东北角金荣住宅小区，月底前先报名，确定后付款45万，需要者请速联！面积，80平90平.110平.125平四种户型。旁边是绿地海珀兰轩，有幼儿园，小学，初中，高中，七院（医院），航海体育场，万达商圈，地铁口，生活方便！
小开发商，不建议买。
城市gala
团购内容：
花园路迎宾路北300米路东，原来大众汽车销售店的位置，是中值汽贸搞的，团购价6500左右。
因为是汽贸公司占的地，转型来作开发商，不建议买。
美商郑东龙湖一号
内容：
美商龙湖一号的房子，均价6500左右，一个号3-5万，能买不？
不建议买！龙湖北区诸多团购房项目中这个进展最慢，而且因为区域重新规划变更的问题，也存在人多房少、选不上房的问题，你手上拿的号到时可能对不上房子。
伟业龙湖上城
内容：
伟业龙湖上城的房子，一个号3-5万，均价6500，能买不？
在整个龙湖北区，其实也只有伟业龙湖上城这个开发商还靠点谱，房子不会掉地上，安置房也盖的最快，人家也同意退钱，毕竟是新家坡上市公司嘛，虽然去新加坡融的钱有点少，但问题是啥呢？是区域重新作了规划之后，路多了、路宽了、绿化多了，开发用地少了，于是造成交钱排的号多、房子少了不够分，所以，你买这个号的问题就是可能到时抽不到房子！但是如果可以和转号的人协商好，选不到房子退钱啥的还可以考虑。
东方国际城
内容：
东方国际城，内部认购6700，靠谱不？
未听说过河南盛世东方这个房地产公司，也未见项目（好像以前有个经适房项目），不建议考虑。
名门河南机电学校原址项目
教育厅团购内容：
河南机电学校原址被名门地产拿下，开发面向教育厅内部团购，有教育厅的人想转让号，最小120平，6000-6200元/平，每平加价3500元转让。因为是教育厅的房，正好又划片文化路一小和省实验，要求两次付清，第一次60%房款加上转让费再加上一个车库（10万），90多万，第二次40%房款加税，30多万。
地块位置没问题，学校没问题，开发商名门还行，这个地的手续也不会有问题，唯一的就是感觉转让费太高了，几乎相当于一套房子42万的转让费，这太夸张了，毕竟这个钱没有到开发商口袋里，开发商如何用限价6000多的售价给你盖出一个你期望的10000多元品质的房子呢？这里面的落差肯定是有的，转让费少一些是可以考虑的。还有的问题就是限价房如果以后再转让要不要补交钱？有没有别的限制？会不会是经适房类别？你要知道你的购房发票就是按6000多计算开发票的，以后再转让的话个税也是相当大的。。。反正转让费少了可以考虑，多了也不建议。
长江一号内购房
内购内容：
长江一号，一次性7000，能买不？
这个要具体看，长江一号目前的售价在8800左右，按说地块手续应该是没有问题，盖起来也问题不大，但要注意几个问题：1、是不是安置房？2、目前该内购房的地块在哪儿？3、位置在哪儿？旁边是啥？啥规划？。也许临着安置区、也许临着垃圾站、也许临着变电站、也许临着大路等诸多不确定风险。
需要考虑和计算一下：尾房9000，你一次性付款降个10%就是8000，多等一年又是降10%就是7000，其实你没有沾什么便宜，而且而要担负一些风险，所以，并不建议来买这个房子，还是买个能看得着的、了解更全面的房子更靠谱。
基本上：
没听说过的开发商、小开发商，不管他怎么说他的手续没问题，不管他怎么说性价比多高，不管他怎么说他的关系多硬，如果在郑州没有什么好的楼盘开发经历，你就坚决不要碰！！！贪图便宜你吃大亏！
还有什么中基乐湾等等，都是，没有听说过的开发商、看不透的开发商的类似内购建议统统放弃、不要考虑。
以上有的楼盘也找过我们要合作，但我们深知不能碰也不能去做，君子爱财、取之有道吧。
（完）
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