鲁达 门/心热论
随着商品房市场的不断发展，买房对于大多数普通家庭来说，基本上要用掉家庭的大部分积蓄，再加上20年的房贷。
当然，对他们来说，无疑是幸运的，因为有些人还在为购房首付款发愁。就当下市场而言，在调控措施作用下，房价走得相当平稳。不少人关心的是，明年的房价能迎来首个下行拐点吗？专家预计：2021年房价或能让人悲伤。“房子总量不缺了”，城镇居民人均建筑面积近40平米，即使像京沪这样的大城市，2018年的人均住房面积也达到了35平米以上，但为什么有的人还是没有房呢？主要是房子兼具金融属性，有的人有多套房，炒房客手里也有不少房子，企业也持有大量的投资性房产，其中不少房子是处于空置状态。
即便不考虑这些大量的空置房，受风波影响，现在租房市场并不景气，在很多城市，房租不但没涨，能租出去已算不错，特别是地段不好的房源。说到底，住房饱和，加之人口回流，回到县、回到农村。与大城市生活压力相比，他们更愿意选择家乡。
有些专家认为，明年房价可能迎来首个下行拐点。房价绝对平稳是一件不容易做到的事，这是建立在决定楼市的各项主要因素相对不变的前提下。这一二十年来，房价之所以能持续上行，主要就在于楼市资金充足和人口不断增长，但现在都迎来转折，难以继续下去。
资金方面，央行一再强调非房地产资金进入到房地产领域，加强了事前、事中和事后监管，比如新京报日前的报道显示，住建和央行在京召开了房企座谈会，要求形成对重点房企的资金监测和融资管理规则。虽然没看到具体政策文件，但不少人还是与此前传言的“三道红线”联系到一起，在一些专家看来，房企开启打折降价不可避免，此外，开发商在土地市场上也不敢随便拿高价地了。其实，这不是偶然，与金融风险相比，给房企降杠杆势在必行。
人口方面，新生人口不断减少的同时，老龄化也在加速到来。经济学家、望正全球宏观对冲基金董事长刘陈杰在2019年初表示，此后的3年，将是房地产最后一个高峰，房地产的第一拐点应该是在2021年，因为2021年是退休人口增加的时候。
因而，在专家看来，房价涨了这么多年，2021年或将迎来首个下降拐点。道理很简单，在市场僵持下，购房者始终就那么多，如果说一些房企在以前还有资金“输入”续命的话，那么，现在房企要生存下去，就必须回笼资金，降价促销是不得已也是唯一的选择。显然，不疼不痒的降价幅度，边际效应也会逐渐递减，随着时间推移，需要钱的开发商们只能“血拼”，可以预见，未来两年，房价下降10-30%都有可能。如果购房者保持观望，降价潮可能提前到来。
根据人们买涨不买跌的心理，一旦开发商降价闸门开启，购房者就占据主动，即使开发商让利，若不达到购房者预期，也未必有多少人接盘，降价也逐渐成为一种常态。当然，对于买了房寄希望涨价的炒房客来说，无疑是一个悲伤的事情，资金成本不说，固定资产还面临缩水。此外，对土地财政依赖程度高的地方来说，此时的土地自然也不好卖了，但这未必是坏事，倒逼重视实体发展，更利于长远。
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