鲁达 近年来，互联网司法拍卖住宅的力量越来越大，各地法院纷纷进驻淘宝、京东等互联网司法拍卖平台。
一、什么是“网拍房”
“网拍房”，也称“法拍房”，是指购房者在互联网司法拍卖平台购得的由法院公开处置的房产。通常是因债务人无力履行按揭贷款合同或者无法清偿其他债务时，债权人向法院申请强制执行的债务人名下房产。
二、“网拍房”的优点
1. 房源优质，价格实惠
“网拍房”的房源来自于法院保全查封的房产，有的是房产所有人违法犯罪导致房产被封，有的是无法偿还房贷被申请拍卖等等。这其中不乏优质房源，房屋周边环境好，交通便利，小区基础设施也十分齐全。
此外，“网拍房”的起拍价通常远低于市场价，如果“流拍”，则价格还会继续下降。据网络统计，“网拍房”成交价一般在二手房市场价的85%左右，如果参与竞买人数较少，则价格还会再次下降。
2. 免付佣金，节省成本
“网拍房”是通过互联网司法拍卖平台对外公开拍卖，竞买者只需提前支付保证金，竞买成功之后直接按成交价付款，无需另行支付高额佣金，节省了购房的成本。
3. 法院主导，产权清晰
“网拍房”的拍卖由法院全程主导，法院会查清并公开标的房屋的基本信息，例如房屋坐落、产权情况、是否有优先购买权人、是否已设抵押、是否出租等信息，竞买者可以比较全面的了解到房产的具体情况。
4. 购买简便，公开透明
“网拍房”的拍卖采用“公开竞价”方式，竞买者只需在网络司法拍卖平台注册账号，缴纳保证金即可参与竞买，操作流程类似于“淘宝购物”，十分便捷。另外，整个竞价环节会同步实时公示，最终由出高价者拍得房产，有效避免了“暗箱操作”。
三、购买“网拍房”的常见风险
“网拍房”虽有公权力背书，优点较多，但也有很多潜在风险，让人望而却步。例如“产权未知、税费不清、租赁权不明、清房困难、交房无期……”。因此，竞买之前一定要深入了解网拍政策和规则，否则很可能会“得不偿失”，竞买不成不说，还有可能损失已经缴纳的保证金。
结合案例及平时接受咨询情况，总结购买“网拍房”常见风险如下：
1. “腾房”需要自己动手
关于“法院是否负责清房交付”的问题，各地规定有所不同。
南昌市某些法院在房屋拍卖公告页面载明“法院不负责清房交付，需由购房者自行腾房”，但也有其他地区法院规定法院应负责清房，就目前来看，越来越多的地区开始规定法院应负责强制清房。例如安徽高院（《关于强制执行中房屋腾退若干问题的指导意见》）、江苏高院（《关于正确适用网络司法拍卖若干问题的规定》）以及广东高院近期（《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》）均已出台文件规定，法院原则应负责清场腾房，如果被执行人或者其他人占有执行标的物应当移交而拒不移交的，法院应当强制执行。
因此，如有意参与竞买，应向办案法官了解法院是否负责“清房”，如后期需要自己腾房，则要慎重竞买，避免“买了房却住不了”。
2. 房屋缺陷自己买单
竞买者一旦参与竞买，即表明其已完全了解标的房屋内部构造、基础设施等房屋其他情况。例如该房屋有墙面裂缝、水电不通等质量问题，均视为自愿接受，无论在后期房屋使用过程中是否还会出现其他任何质量问题，都只能自行承担。
3. 原来的租客赶不走
根据合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。这也就意味着，如果在竞买之前，标的房屋已经出租的话，购房者仍应履行原租赁合同的义务，继续出租标的房屋。
因此，如果购买“网拍房”有迫切居住需求的话，则要慎重竞买，单方强行解除租赁合同属于违约，应支付一定金额的违约金。
4. 税、费都要自掏腰包
法院拍卖房产时报出的拍卖价通常是“裸价”，竞买成功后办理房屋过户所涉及的一切税、费及其他费用（包括但不限于交易过户费、契税、欠缴的物业管理费、水电费、煤气费、有限电视等一切费用）都要由买受人另行承担。
四、购买“网拍房”的流程
1. 登陆平台，搜索房屋
法院会在司法拍卖平台公布标的房屋的基本信息、起拍价格、竞买时间等信息，购房者可以在司法拍卖平台自行选拍。目前主要的网络司法拍卖平台有：
阿里拍卖·司法：
京东拍卖：
2. 阅读法院《公告》
司法拍卖程序启动之后，法院会在互联网司法拍卖平台刊载《竞拍公告》、《竞拍须知》、《标的物介绍》（以下统称为“公告”）等，比较全面地介绍了标的房屋信息及竞拍竞买注意事项。根据规定，《公告》应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。因此，决定竞买之前，务必仔细阅读《公告》，一旦正式参加竞买，则视为对《公告》全部内容已经知悉，并自愿接受。
3. 实地看房
实地看房是竞买者的法定权利，也是竞买之前的必经步骤之一。竞买者正式参与竞买之后，即代表接受标的房屋的一切瑕疵，之后不得再以拍品存在实物瑕疵为由提出任何异议，因此，竞买之前一定要提前实地看房。
法院一般会在《公告》中载明竞买者可实地看房的时间及联系方式，有的会组织统一集中看房，有意竞买的话可自行联系，提前预约看房。
4. 交纳保证金
竞买者应于拍卖前向法院预交保证金，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（下称“网拍规定”）第十七条规定：“保证金数额由人民法院在起拍价的百分之五至百分之二十范围内确定。竞买人应当在参加拍卖前以实名交纳保证金，未交纳的，不得参加竞买。申请执行人参加竞买的，可以不交保证金；但债权数额小于保证金数额的按差额部分交纳。”
5. 出价竞买
“网拍房”从起拍价开始以递增出价方式竞价，增价幅度由人民法院提前确定。竞价时间应当不少于24小时，竞价程序结束前五分钟内无人出价的，最后出价即为成交价；有出价的，竞价时间自该出价时点继续顺延五分钟。
6. 竞买成功
竞买成功之后，标的房屋页面会提醒已成功购得该房产，互联网司法拍卖平台也会以买受人的真实身份自动生成确认书并进行公示。买受人应当在拍卖公告确定的期限内将剩余购房价款支付至法院指定账户。如拍卖成交后买受人悔拍的，其交纳的保证金不予退还。
7. 办理过户
办理完毕全部竞买手续之后，法院会向买受人下发成交确认书、成交裁定书、协助执行书以及拍卖收款收据，“网拍房”所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。买受人可持前述材料及身份材料到当地相关职能部门缴纳税费，然后办理房屋过户手续。
五、关于购买网拍房的注意事项
1. “网拍房”是否限购？
2019年5月22日，广州花都法院在执行一起借款合同纠纷案中，依法在淘宝网拍卖被执行人刘某的五套房产。买受人李某先竞得刘某所有的位于花都区赤坭镇的A房，后又竞得赤坭镇的B房。李某是广州市户籍，据其陈述，由于他不了解广州市的房产限购政策，在竞得以上第一套房产后，还参与了第二套房产的竞买并竞买成功。但根据广州市购房限购政策，李某在竞买到第一套房产后在广州市辖区内不再具备购买第二套房的资格，因此通过司法网拍购买的第二套房无法办理过户手续。法院表示，如果李某拍卖成交后悔拍，逾期未支付拍卖款，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、充抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。
本人通过互联网检索发现，目前公开表明“网拍房”已纳入“限购”的地区除广州之外还有北京、深圳、厦门等地；而西安、武汉、郑州等地也明确发文规定“网拍房”不受“限购”政策的约束。另外经本人多方了解，目前南昌市尚未出台明确规定，购买“网拍房”暂不“限购”，但具体还应以向不动产登记中心或者房管部门核实情况为准。
因此，竞买者参与竞买之前一定要仔细阅读《公告》，如未明确说明标的房屋是否“限购”，应及时联系办案法官与当地房管部门，核实确认本人具有购房资格后再参与竞买。
2. “网拍房”如何定价？
根据《网拍规定》第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”
《网拍规定》第二十六条规定：“网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。”
现实中不少法院为了吸引竞买，对“网拍房”的起拍价定价都比较低，如果“流拍”，房价可能还会继续下降，但如果标的房屋品质较好，参与竞买的人数可能较多，由此也会抬高房价。
3. 是否可以办理按揭贷款
一次性支付房款压力较大，导致“观望者多，出手者少”，不少房产出现“流拍”。考虑到前述情形，最高人民法院出台了《关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》，该通知规定，对于司法强制拍卖要求一次性付清价款，门槛较高，可能不利于扩大竞买范围的问题，各级法院在司法拍卖中可与银行业金融机构进行按揭合作，降低竞买门槛，通过更广范围的竞价更好地让拍品变现。
该通知出台以后，各地已有一些法院开始进行尝试，它们通过与银行等金融机构进行合作，建立了一种“网络司法拍卖房产按揭贷款服务”的新模式，大大降低了“网拍房”的流拍率。竞买前，由意向竞买人向银行提出贷款审核申请，经银行审核，符合房产贷款条件的竞买人，在竞得房产后可直接获得银行提供的按揭贷款支持。例如北京市通州区法院、贵州省桐梓县法院、河南郑州高新区法院及福建省建瓯市法院等。经查，南昌市法院目前暂未制定相关政策。
此外，阿里拍卖目前也联合部分金融机构打造了“一键在线贷款服务”，由银行等金融机构直接对接客户”提供贷款服务，但目前仅有部分房屋可申请“一键贷款”，竞买者可在竞买页面直接联系银行工作人员办理。
综上所述，购买“网拍房”应做到“一详读”、“二细看”以及“三多问”。
“一详读”，要详细阅读《公告》，了解拍卖要求、标的房屋信息及竞买的注意事项；
“二细看”，要实地仔细查看标的房屋，不要漏过一个细节，也不要轻信《公告》介绍的房屋情况和图片宣传，要把好“质量关”；
“三多问”，竞买过程中遇到不清楚的问题，一定要及时向法院、房管部门、税务部门或专业律师咨询，不要轻信网络信息，更不要盲目臆断，以免追悔莫及。
作者：汪义胜律师/江西豫章律师事务所
请律师，找案源，就上律赢惠！