鲁达 最近在英国看了很多Buy to Let的楼盘，也有不少人问过我，在现在的英国大环境下，投什么样的房比较好。
正好手头有一个谈好的deal， 就来一步一步分析给大家看看。
最近在看房的可以跟着我们一起看，不在看房的，可以一起看着分析一下，什么才是一个好的Buy to Let投资房。
今天我们的主角是这个：
Archer House Stockport
这套一室一厅1 bed 在rightmove上的市场价是10.5万英镑。
我们找开发商砍到的折扣价是8.3万英镑。
1 概况
Stockport是在曼彻斯特大圈范围内南部的一个卫星城，距离曼彻斯特市中心火车只有8分钟。
这套Archer House就在Stockport镇中心的火车站附近。 它的前身是当地的税务局大楼，开发商将它改建成住宅。 所处的区域位于Stockport的市政区，周围是政府Town Hall和其他相关政府机构，上班公务员很多。
2 具体地点
John Street, Stockport Town Centre SK1 3EA
离Stockport火车站，0.3英里，走路6分钟：
而整个Stockport，相对曼彻斯特的位置：
公路距离11公里，火车8分钟。
3 地段！地段！地段！Location, Location, Location!
为什么觉得这套的Location好？
经济：大曼彻斯特区人口250万，是英国政府Northern Powerhouse振兴项目的中心城市。 Stockport人口28万，是从周边去曼彻斯特交通最便利的卫星城之一。 Stockport的经济，教育和住宅市场，都会被曼彻斯特的发展而被带动。
当地有超过9亿英镑的改造项目，这都将带动周边房屋市场的发展。
租赁市场：Stockport几乎是曼城周边租房需求最旺的区域。租客主要是20-30岁的young professionals。
一些现代化装修的，火车站附近的房子，最快的一些放到市场上不到1天就会被租掉。 这里长租客居多，一些1室的房子，经常可以给同一个人租上2年以上。 平均每套房子在市场上找租客的时间小于2周。
周边便利性：
可以看到这套房子的旁边就是镇政府，而休闲中心Leisure Centre和大的全国连锁电影院Cineworld挨在一起，不远处还有大学 Stockport College
主要的大型超市也近在咫尺，Sainsbury's 和Asda可以随时去：
你可以在rightmove上搜一下...... Stockport火车站附近，几乎已经没有租房的房源，只有零零星星的几套。 而在市场上挂着的大多数房源，都在火车站1/2英里之外。 所以这套距离火车站那么近的房子，绝对不会愁租。
4 为什么我觉得这套的回报优秀？
先说租金
以一室一厅1 bed为例，在rightmove上做调查。
周边的studio的租金在400-450英镑每月。 次新和旧的1 bed 租金在500-525 英镑每月。
最保守的估计，这套房建成后1 bed的租金预期在525~550每月之间。 顶层的可以上600英镑每月。
租金回报率Yield : 7.6%
我们再仔细算一下贷款杠杆之后的投资回报率, 下面数字的单位都是英镑。
| 我们的价格 | 83,000 |
| 首付（25%） | 20,750 |
| Broker和律师费 | 1,500 |
| 印花税 | 2,490 |
| 竣工Complete时现金投入 | 24,740 |
| 贷款（75%） | 62,250 |
贷款每年还款 （以普通的利息 3% 计） | 1867.5 |
| 物业费Service charge | 800 |
| Ground Rent | 350 |
| 中介管理费 | 660 |
| 年租金 | 6600 |
| 年租金净利润 | 2923 |
| 投资回报 ROI | 11.8% |
再说这个区域的房屋增值 Capital Gain 潜力。
2015年7月到2016年7月stockport 各种房型asking price的变化。
1年下来，1bed 的asking price 加了12%， 我们保守点估计，在曼彻斯特开发的这阵风下，stockport的capital gain至少在5%每年。
5 我们拿到的价格足够低了么？
Stockport火车站周围1英里范围内， 1bed的价格。
我们拿到的折后价格： 83,000英镑，低于市场价。
一些其他信息：
拥有权 Lease : 225年
竣工时间Completion: October 2016.
停车位： 有
那么最后的结论，为什么我们分析出来这是一个值得buy to let投资的楼盘？
1 入手价本来就已经低于周边市场价。
2 租金Yield高， 7.6%， 贷款杠杆后的ROI 11+%
3 整个区域租房需求旺盛，不担心找不到租客，空置率Void低，非常有利buy to let.
4 随着整个曼城区域的发展，房价本身增值 Capital gain潜力也大。
最后的最后，
如果你是来看分析文章的，到这里，关于这个的整体分析基本结束。
如果你也觉得这是一个值得投的项目，你可以来找我们。
现在这个项目deal我们手上还有的Availability：
（红色的是已经卖掉的，Sold）
编号 | 楼层 | 市场价 | 我们拿到的价格 |
1 | G | 103,000 | 83,000 |
2 | G | 100,000 | 83,000 |
3 | G | 100,000 | 83,000 |
4 | G | 120,000 | 105,000 |
5 | G | 95,000 | 83,000 |
16 Studio | G | 73,000 | 63000 |
57 | 3 | 100,000 | 83,000 |
61 studio | 3 | 75,000 | 63,000 |
70 | 4 | 124,000 | 90,000 |
75 | 4 | 124,000 | 90,000 |
另外，如果你对伦敦的更感兴趣的话。 我们手头还有另外一个刚拿下的deal。
但是因为开发商的限制，现在这个pre sale我们还不能详尽的在这里分析。
大概几个重点：
邮编： TW14 8PA
房型： 1 bed
租金回报： 4.5%~5.5%左右
Capital gain： 10%
潜力：适合本地租客，周围有一个大型医院。 另外这里距离希斯罗机场近，未来在机场第三条跑道扩建工程允许开始后，有升值潜力。
大概的价格...
（可以去网上搜下邮编。 这价格在周边，大概只能买到ex council或者旧房。 相当于用旧房的价格能买到新房。）
你对这两个deal感兴趣的话。
你可以点原文链接留下你的联系方式，我们会联系你。
或者如果你对这个有其他的问题，
你也可以扫下面加我们的个人微信： fangquanuk 具体问