鲁达 作者：儿子不后悔
01
进入今年以来，全国各地已经对房地产市场进行了100多次控制。
无论从广度、力度还是深度上，都是空前的。比如从广度上，这一次出动的部门有央行、银保监会、住建部、地方银行、地方政府、地方公积金管理中心等等。
力度上，深圳、广州、合肥、西安、成都出台的新一轮调控力度都非常强，堪称各自楼市史上最强调控。
深度上，这一次调控不但覆盖直辖市、副省级城市、省会城市、地级市，就连县级市也接连出招，比如浙江的义乌、永康等。
面对此情此景，本号一再告诫大家，不要再轻视本轮调控。
当前的形势是，管理层强力调控，不是象征性的，而是动真格。住建部已经开启了全国巡游模式，谁冒头就造访谁，揍谁。势必要稳住房价这头疯牛。
因为房价持续快速上涨，不利于实体经济的发展，更不利于中国经济的发展，不利于经济战略的推进。
在外贸受阻、外部环境存在较大不确定性的当下，消费已经成为了拉动中国经济发展最重要的马车之一。于是去年我们提出了以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。
内循环的关键，是民众消费。当房子占据了过多的资金资源，掏空了民众的六个钱包，哪还有经济去消费，内循环便难以推进。
换句话说，要顺利推进内循环大战略，就必须控制住房价。看清了这一点，才能明白本轮楼市调控有多迫切。
在这种背景下，整个2021年中心城市的房价走势基本能够非常确定，那就是横盘、横盘、横盘。
02
珠三角城市自然也包括在内。
目前，深圳已经被强调控摁住了成交量，深圳的二手房成交量暂时已经熄火。东莞也是一样，市场目前不那么热了。广州发布调控不久，相信这个月开始成交量会下来。
关键问题来了，当下的珠三角哪些城市可以投资？
这里说的投资，是长线投资，因为在楼市限售、房价横盘和慢涨的背景下，已经没有短炒客的容身之地。
粤港澳大湾区是国家战略，是国家级城市群，是当下经济、人口、产业最具活力的城市群。
全国人口仍在不断流入珠三角和长三角，因此可以确定的是，虽然调控当头，珠三角九城仍有很高的投资价值，尤其是深圳、广州。
深圳虽然遭遇强调控，二手房被出台了官方指导价，但深圳空间有限，实际管控人口2200万以上，长期的供需矛盾决定了这座城市房价很难转向。再加上深圳的经济活力，人口活力，注定了深圳仍是湾区投资价值第一城。
广州也是一样，面积虽然是深圳的三倍多，但相比于其他省会城市，广州的面积并不算大。而且广州的实际管控人口也在2200万以上，供需矛盾虽然没有深圳那么严重，但经济活跃，人口基本面、经济基本面都非常不错，长期看涨。
东莞、佛山两座城市，有人口、有产业、有工业，这两个城市在人口、产业以及配套要素的聚集上，都存在一定的垄断性，再加上两座城市的无法复制的区位优势，潜力很大。
因此深圳广州处于价值第一梯队，东莞、佛山处于第二梯队。
其次便是珠海。整个粤港澳大湾区的价值，都在围绕着珠江，珠海刚好和深圳一样，扼守珠江口。
过去四十年，虽然同为经济特区的珠海没有像深圳一样壮大起来，但这是存在客观原因的，因为澳门的体量无法与香港比拟。
不过，珠海最近一些年获得了大量利好，让这座城市迎来了第二春。
首先是全球最长的跨海大桥港珠澳大桥通车，其次是横琴新区，这个新区已经与前海蛇口、南沙形成了三足鼎立之势，甚至高于南沙。
此外，还有正在酝酿中的深珠通道。这意味着，珠海这座城市，不但有澳门协助，未来还能直接获得香港、深圳的带动，潜力非常大。
诸多利好作用下，这座小而美的城市，已经迸发出了新的活力，科技、产业、人口都在向好发展。因此非常看好。最主要的是，珠海已经不限购了。
中山和惠州可以归为同一档，两座城市都有一定的价值，但价值点主要分布在一部分区域内，而不是全境。
至于江门和肇庆，投资价值不是很大，可以保值，但增值效果不会太明显。
03
下面说说各城市具体片区情况。
深圳南山、福田的房价已经极高，门槛已经超过了一般人的投资实力，而且上涨空间也有限，不建议投资。目前深圳的可以追投的地方在宝安、光明、龙华、罗湖、盐田、坪山和龙岗。
本号以为宝安中心区、机场北、沙井这些沿江区域价值非常高，此外光明新城等是当下的投资热门之地。
广州的发展大方向是向南，是向深圳靠拢，因此南沙可作为首选，即将落地的广州期货交易所，也将落户南沙。
除了南沙，广州的中心天河、海珠、白云、黄埔等区域，都适合，比较差的是花都和增城。花都和增城虽然潜力差了些，但它们的优势是投资门槛低，如果资金实力有限，这两个地方是个不错选择。
东莞主要的价值分布也是在珠江沿岸和临深地区，比如长安、虎门以及大岭山、大朗、黄江、樟木头、凤岗、塘厦、清溪。
佛山，要买就买投资限购区域，也即靠近广州的顺德、禅城和南海。至于三水、高明等地不太建议。这次清明节我正好去佛山转了一下，像远离广州的三水、高明，比较空旷，市场没有供需矛盾，在佛山经济的支撑下，会有保值作用，但增值作用有限。
不过佛山需要提示一下风险。佛山楼市最近比较火热，可能会引来强调控。
因为广深莞都加强调控的，资金开始流向珠江西岸，佛山成了珠江西岸最佳承接资金的城市。
再加上，佛山有新机场落地利好，已经被深圳投资客、东莞投资客和广州投资客盯上，也被开发商盯上。
上个月，佛山南海大沥镇出现了新的地王。而3月佛山新房网签量达到了12261套，签约面积逾137.12万㎡，创下历年三月网签第四高纪录。
一旦强调控加身，佛山楼市很有可能会冷却，但并不影响长期的投资。
珠海最佳的投资片区是横琴，这是国家级新区也是自贸区，同时澳门证券交易所如果落地，便是落地此处。除了横琴，还有靠近金湾靠近横琴的部分区域一级高新区的唐家片区，后者是对接深珠通道桥头堡。
中山和惠州可投资的区域不多，中山主要打的是深中通道概念，这条大桥预计2024年通车，网上传言可能提前至2023年。中山的投资价值点在翠亨新区和马鞍岛。
惠州打的是临深概念，可投资的区域范围更小，因为面积大，供应量多，惠东、博罗等地都不建议，只建议投资靠近深圳的惠阳。尤其是深圳地铁14号线预计延伸到惠州设立的四个站点，白云站、草洋站、惠州南站、新桥站。