luda 记者|黄瑜
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华润地产是广州2022年的第一个，也是目前唯一一个吸引公开商人的旧改造项目。
3月14日，广州公共资源交易中心披露，广州公共华润置地已正式成为广州市黄埔区下沙社区新溪村旧村改造项目的合作企业之一，另外两家分别为平安不动产旗下的广东安德股权投资有限公司以及广州开发区旗下的广州开投润埔实业发展集团有限公司。
据公开资料，新溪城市更新项目属于片区统筹改造项目，分为旧城和旧村两个部分，总改造范围约35.60公顷，其中旧村改造范围约13.98公顷，旧城改造范围约10.37公顷。
项目位于老黄埔区核心商业区，正对老黄埔区政府，是广州市第二中心商务区和黄埔区临港经济区的重要商务居住配套区域。
有知情人士对界面新闻透露，新溪旧村改造部分的预计投资金额接近100亿元，包括拆迁安置约22亿元的费用，旧城改造部分的预计投资金额则超过100亿元，两部分加起的预计总投资金额则超过200亿元。
受广州旧改放缓等因素影响，目前，华润置地仅明确成为旧村改造部分的合作企业。
新溪城市更新项目一直备受关注。一方面这是华润置地在广州的首个位于核心商业片区的旧改项目，另一方面为华润置地在广州首个明确提出要打造“万象”购物中心的项目。
华润置地介入沙溪片区的时间在好几年前。界面新闻记者查阅公开信息发现，早在2018年6月，黄埔区新溪村首批党代表、股东代表就去实地考察了深圳华润城（大冲旧改）项目，并有发文称：“未润埔公司将联合华润置地将原黄埔片区核心商业区打造成为高品质城市综合体，成为广州市第二中央商务区的示范点。”
同年10月，华润置地方面派代表出席了“黄埔街下沙社区新溪街石牌地块低效限制物业处置补偿协议签约仪式”，并担任活动的出资方。到2019年5月，华润置地与下沙经济联合社签订《广州黄埔区下沙社区新溪村城市更新前期服务协议》。
去年是新溪项目取得突破性进展的一年，例如年初旧城片区纳入《广州市黄埔区广州开发区2020年第三批城市更新年度计划》；到3月完成城市更新展厅及样板房建设，现已开放并投入使用；6月旧城首开区动工仪式举行，7月全面启动拆除，目前已完成拆除工作；9月区城市更新局核发同意新溪旧村改造公开引入合作企业的批复。
去年8月的中期业绩会上，华润置地管理层透露，2021年下半年公司会确认为新溪项目的实施主体。
华润置地方面的相关准备工作也在推进，同月，华润置地广州公司总经理许凡、广东安德股权投资有限公司总经理李微和广州市润埔投资有限公司总经理何刚代表三方在《广州市黄埔区新溪旧村居及旧城镇城市更新改造项目投资合作协议》上签字。
根据协议约定，未来华润置地、安德、润埔三方将以联合体的形式共同竞选新溪旧村改造项目合作企业，并共同参与旧村和旧城项目后续更新改造及开发建设。
但事与愿违，突如其来的政策调整拖慢了新溪项目的进展。去年8月底住建部发布63号文禁止城市更新大拆大建，10月广州成为第一个正式发文跟进的城市，在此背景下，广州旧改的进度明显放缓了脚步，9月以来只有5个项目挂牌。
根据《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》，广州将以不脱离实际，杜绝运动式、盲目实施城市更新，不沿用过度房地产化的开发建设方式，坚持分区施策、分类指导，系统推进城市更新，过往“跑马圈地式”的城市更新推进模式将有所暂缓。
老城区是防止大拆大建的重点。意见稿提出，意见稿提出，将在老城区范围内严格控制大规模拆除，严格控制大规模增建。此外，城中村等城市连片旧区不短时间、大规模进行拆迁，合理确定更新模式。
在采用“绣花功夫”推进老旧小区改造的大方针下，旧城改造的难度明显上升。因此，新溪项目的旧城改造部分的进展无可避免的会受到一些影响。
据界面新闻了解，不同于旧村改造，新溪旧城改造部分虽然已经开工，但目前却还未通过公开招标的方式正式确定合作企业。
上述知情人士透露，黄埔旧城改造相关的配套文件还不是十分完善，华润置地在推进新溪旧城改造部分的过程中等于是需要跟政府一起来完善各种报批报建的程序的，包括实施推进路径。另外，旧城改造涉及的主体比旧村要复杂，协调难度要更大。
从华润置地的角度来看，新溪项目是具有极强战略意义的。
去年3月初，华润置地总裁李欣调研了天河区、黄埔区、白云区等重点在拓项目，提出“在穗拓展标杆性项目是华润置地、华南大区和广州公司未来的重点工作，要早日实现‘住宅+商业’双轮驱动战略在穗落地”。
到同年4月，华润置地广州公司总经理许凡公开表示，华润置地广州希望全面复制深圳模式，未来计划开发住宅项目15个，权益销售额超300亿元，市场占有率进入前五。
而从实际情况来看，相较于在深圳的龙头地位，华润置地直到2013年才首次进入广州，在广州的积淀较为薄弱。
克而瑞数据显示，2021年华润置地在广州的权益销售金额仅40.59亿元，排名第29，与排在第5的时代中国相差了超百亿，全口径销售金额则为118.19亿元，排名第14。界面新闻记者获悉，华润置地广州今年内部制定的销售目标跟去年基本持平，全口径销售额为100亿元。
据了解，华润置地目前在广州有跟进多个旧改项目，包括云石马村、南沙芦湾村等，但目前最有进展的还是新溪项目。
因此，对于在广州项目并不多的华润置地来说，新溪项目不仅肩负着贡献销售额的重任，还承担着在广州复制深圳模式的压力。所谓华润置地的深圳模式，可以简单理解成住宅+商业。
通过新溪项目，华润置地的 “万象”购物中心的项目将首次落地广州。根据此前披露的计划，华润置地曾提出该项目具体改造方案将参照在深圳操刀的大冲旧改项目，将其打造成为黄埔区标杆综合体项目，要在广州“全面复制深圳模式”。