luda 自2011年以来，德国主要城市的住宅和公寓价格持续上涨。专家们对未来10年的房地产预测更加谨慎，但仍建议民众购买。
那么作为投资者，现在应该在哪里购买房地产？而哪里的房地产价格已经过高？Handelsblatt与vdpResearch合作，分析了德国15个城市和大都市地区的房地产市场。
根据vdpResearch的统计，德国的公寓和自住房的价格在十年内上涨了62%。
在大城市，这种增长要明显得多。在法兰克福，公寓的价格在2011年到2020年之间翻了一番，而柏林的涨幅更高：公寓上涨了148%，独栋别墅上涨了122%。慕尼黑市场的增幅分别为110%和95%。
"房地产的供应量很低，而在低利率的推动下，购房需求近年来持续上升。"vdpResearch房地产市场研究主管Franz Eilers解释说。
大城市的房价陡然攀升，而房地产的繁荣也正日益影响到周边地区，因为年轻家庭无法再负担大城市的房价，不得不搬往城市周边。
同时，新冠疫情并没有影响到房地产的繁荣，2020年，房屋价格继续上涨，德国的公寓和独户住宅的价格同比上升约8.5%。另外，购买价格和租房价格之间的差距正在扩大，2020年底的租金增幅仅为2.8%。这使得专家们警告：目前房地产市场过热。
德国科隆经济研究所（IW）金融和房地产市场负责人MichaelVoigtländer认为："过去十年的繁荣不会再出现。我们将经历一个良好的房地产市场。"
vdpResearch的专家Franz Eilers预测，未来的租金增长将不会像近几年那样高。因为现在有更多的建筑，政治家也越来越多地干预租赁市场，更多的租户从城市搬到周边地区。同时2015年至2019年期间的移民潮也已消退。Eilers认为："房地产市场的繁荣还没有结束，但它正在耗尽。"
不过，这并不意味着房地产价格下跌。Eilers说："市场正在进入一个稳定的发展阶段。换句话说，购买价格可能会继续上升，但不会像最近那样明显。而租金则会与未来的通货膨胀率同步发展，我们无法指望租金下降。”
越来越强烈的购房意向
目前超过一半的德国公民仍然是租房生活。房地产专家、杜塞尔多夫应用科学大学教授沃尔克-艾希纳（Volker Eichener）认识到新冠疫情时期的一个现象："大多数人都减少了开支--例如在旅行、食品、消费或通勤方面。许多人把节省下来的钱用于购买房地产，有些人甚至能买得起更多一点的东西"。
根据Sparda银行最近的调查，在50岁以下的租户中，四分之一的人群计划在未来两到三年内购买房产。
另外，专业投资者和基金公司的购房意向更强烈：今年，想投资房地产的专业投资者已经远远多于前一年。以前特别受专业投资者欢迎的办公室和商业房地产，由于新冠疫情所导致的网上购物和家庭办公趋势，已经失去了吸引力。根据Engel& Völkers Investment Consulting（EVIC）的调查显示，他们的目光主要放在了住宅房地产的投资上。
除了柏林、杜塞尔多夫、法兰克福、汉堡、科隆、慕尼黑和斯图加特这七个大城市之外，这些城市的周边地区也正在成为投资者的焦点--这意味着专业人士与私人买家的竞争越来越激烈。
在这七个大城市中，去年住宅地产的价格继续攀升，但水平低于整个德国，平均为4.7%。而在周边地区，房价的增幅更高。
潜在的房地产买家应留意四种风险
风险1：利率上升
近年来，价格上涨的最重要因素之一是低利率。法兰克福FMH金融咨询公司的创始人预计，客户必须为利率的大幅上涨做好准备，他说道："虽然5月底还能以0.9%的微弱利率获得十年期固定的融资，但在未来，这一数值可能又是1.25%。”
原因是德国的通货膨胀率正在上升。5月，德国的通货膨胀率攀升至2.5%，是近十年来的最高水平。中央银行的专家预计通胀率将达到百分之三，这将使建筑融资大大增加。
风险2：人口统计学
房地产市场价格发展的另一个决定性因素是人口趋势。专家指出，特别是由于新冠疫情，来自国外的移民可能会减少，因此对居住空间的需求可能会减少，特别是在大都市，房产价格会下降。
在2016年至2019年的几年里，每年的净移民人数增加了约40万人，但去年明显下降：据联邦统计局（Destatis）估计，去年的净移民人数为18万至24万人。这将是净移民在2015年达到顶峰后连续第五年同比下降。
如果移民人数在未来继续下降，这可能会压制需求。因此，德意志银行的经济学家们最近也预测，从2024年开始，一些大都市地区的房地产热潮将暂时得到缓解。
IW专家Michael Voigtländer认为，但这仍只是一个暂时的问题，从2022年起，移民将再次增加。另一方面，人口数字的下降和人口老龄化的加剧将发挥重要作用，特别是在经济薄弱的农村地区。这将再次加大对城市中心区住房市场的需求压力。
风险3：供应增加
另一个可能限制价格的因素是房产建筑的增加。据Destatis最近的报道，在2020年1月至12月期间，有306,376套公寓可以入住，这比前一年多出4.6%或13,374套。
Empirica公司专家Braun说："由于多年来新建筑的数量比需要的要少，所以可能需要多年才能缩小供需之间的差距。”
大学教授Eichener认为供应量增加对价格的影响是可控的："在90年代中期，每年建造60万套公寓，我们现在也需要这样，以消除住房赤字，而且是连续几年这么做。"
风险4：政治干预
社民党、左翼党和绿党等政党正在考虑在联邦大选后出台全国性的限制租金条款。
然而，对于房地产专家Eilers来说，这无需担心。"他说："如果新的联邦政府将在全国范围内执行租金上限，这对房地产市场来说当然是一个问题。但我不认为这是可执行的。"
即使Eilers不再预测价格和租金的过度上涨，他仍建议民众投资房地产。他说，如果有良好的信用评级，民众甚至可以通过长期贷款购买房产。
由此可见，尽管外界的影响因素变幻莫测，但专家们认为房地产市场仍会持续繁荣，房产的价格仍然会上涨，并且这是很好的投资机会。