admin 房地产寒冬，万凯董事会主席郁亮给市场注入了一些温暖。
“尊重常识，回归常态，阵痛之后，还有机会。”在10月22日的万科业务交流会上，郁亮用16个字，总结了当下行业面临的困境以及对未来的展望。
的确，房地产行业过去一年里过得并不轻松。房企频繁暴雷、违约，信用风险不断暴露，评级密集被下调等等，地产行业似乎从过去的“小甜甜”，变成了如今的“牛夫人”。
但郁亮并不悲观，只是认为从业者应该摈弃过去的思维定势，因为“下一个春天不一样”。也是由此，他更看重的，是后面那八个字。
郁亮称，房企要在下一个春天找到、培育自己活下去的技能，建立活得好，活得久的能力。
对经营性业务越来越重视的万科，旗下万物云、商业、物流、长租、在线采购等板块的发展也愈见成熟。只不过这些业务对万科而言，从某种意义上都还是新业务，底层逻辑需要重新构建，需要找到新的解题方法。
而这些，都是万科在下一个春天到来前，努力探寻的方向。
阵痛
今年以来，房地产让很多人都很迷茫，过去一段时间的情形，是行业几十年里都少见的。
在这样的节点，万科这家巨头的观点，备受关注。郁亮也主动提起了对行业的看法。他认为尊重常识很重要，“今天有许多事大家都觉得看不清楚，也很迷茫。站在当下，需要反思的是，行业过去几十年高速发展，是个常态吗？”
诚然，房地产行业经历过黄金时代，为国家发展做出过贡献，很大程度上助力了居住问题解决、改善了老百姓的居住条件。但与此同时，也带了一些外部性影响。
郁亮认为，黄金时代的高速发展带来了不少问题，比如说给年轻人带来了买房的压力，高房价让越来越多的人在大城市中难以立足，影响到了城市的产业和企业的发展等。
同时，随着住房按揭贷款市场的发展，越来越多的人的住房愿望也被实现。但郁亮也指出，按揭比例占比越来越大，是否会增加居民的债务风险？此外，房地产行业是否占用了过多的金融资源，以至于没有足够的金融资源投到高新技术、制造业、小微企业中去？
这都是行业发展需要正视的问题。在郁亮看来，房地产“非常态”的发展已成过去式，从2017年十九大提出“房住不炒”后，已然开始回归常态——回归到民生行业。
但，回归常态并不容易，疼痛在所难免。
郁亮提出了一个反思：过去行业取得的成绩，有多少是为客户提供好的产品得来的，又有多少是通过金融的杠杆所得来的？
同理，过去追求土地规模带来的土地红利，追求金融杠杆带来的金融红利，行业里也存在利用明股实债、合作开发等方式来放大杠杆，都应该反思。
从现实来说，金融资源在房地产行业上投入占比减少的趋势，越来越明显。
这就使得过去高杠杆的游戏也玩不下去了。
对于开发商而言，回归常态的直接表现，就是要缩表，要降债务、控杠杆和去金融化。在资产端，则会体现为投资的下滑。而这会是个痛苦的过程，不过郁亮认为这会是个“阵痛”。他指出，叠加行业里不少企业前期拿了高价地，行业的短期业绩还是会受到巨大冲击。
并且，在购房者、投资者和政府机构等层面，都免不了缩表回归常态里的阵痛。
“这就像很多人说的，减肥很难，减肥的过程中少不了血泪史”，郁亮表示，在地产去杠杆、去金融化的过程中，带来的冲击也会很大。
整个缩表的过程，就是把金融红利从房地产行业中去掉，就如同缩骨减肥一样，带来的冲击是非常大的，必然伴随煎熬的痛苦，郁亮说。
希望
痛苦之下，行业内外很多人急于看到希望。他们盼望看到在行业不断出清，风险暴露后，随着政策的回暖，行业能够在见底之后快速反弹、“重现黄金时代”。
郁亮给这种想法浇了一盆冷水。他表示，最好不要有这个想法，“有些人抱着侥幸心理说，熬一熬，春天就来了，但我认为下一个春天是不一样的”。
困难之中，郁亮看到了不一样的希望。
家电、运动服装行业的发展给了郁亮启示。他表示，家电行业过去也是经历繁华后，遭遇了十余年的行业低谷。在这个过程中，美的、格力和海尔这样优秀的企业，在经历缩表后仍然获得了新的发展机会。
运动服装行业也是如此，经历阵痛后，李宁、安踏等企业也涌现出来。
遭遇过电商冲击的百货行业，被互联网数字化冲击过后的制造业让郁亮看到，经过颠覆性的冲击后，在新的发展阶段不能套用“过去式”，产品、服务成了这些行业里的龙头企业，能够重新焕发活力的核心竞争力。
况且房地产行业内也不乏样本。郁亮引用日本开发商“大和房建”的例子称，它在缩表的时候也非常果决，并在租赁公寓、物流和代建等业务上开辟出了新赛道，连续11年排在世界500强当中。
“在当下转型的时候，’ 大和房建‘（日本开发商）的例子，给了我们一定的信心，而且中国给万科的市场和机会比它要更多”。 郁亮说。
于内与外，郁亮并不对行业的未来表示悲观。随着中国城市的发展，过往城市只拼经济、只看生产的时代已经过去。生活、生态等也成了城市高质量发展过程中所要注重的领域，项目开发也从过去的单一开发转向综合运营能力的提升。
城市更新、TOD综合体开发等城市发展的层面都有大量机会，围绕着民生行业，为老百姓提供精细、绿色、有温度的服务等等，都有着巨大的机会。这都是万科正在努力的几个方向。
这些转型对任何一家开发商而言，都不是易事。因此，郁亮认为，与其去猜测行业的底部在哪、未来反弹空间有多大，还不如把这时间、精力省下来，做好产品和服务。
郁亮称，三年前，万科喊着“活下去”，不要忘了后面还有六个字，要“活得好，活得久”。在下一个春天不一样的时候，企业就需要做出一些改变，寻找到上一个春天里所不具备的东西。
当然站在当下，“安全比增长更重要，能力比规模更重要”。
也是由此，在被问及看到恒大等同行遭遇困境后，是否会救、如何去救的问题时，郁亮的回答并不轻松。
当下地产行业已然入冬。郁亮解释称，冬天到临之际是谁都冷，这样的情况下，首先要解决自己能够度过冬天的问题，保证自己的安全。在这个冬天能否安稳过去，自己都尚不清楚的时候去帮别人，就是添乱。
但万科还是会在能力范围内出手。郁亮表示，万科作为行业里有影响力的企业，在能力许可的情况下，万科愿意做一些对行业有利的事情。如果有一些具体的机会，万科也会在市场化原则考量下，看是否有具体的合作机会。
本文来自华尔街见闻，欢迎下载APP查看更多