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【苏州有几个区】苏州楼市难抵“寒流”

本报记者刘松辉苏州报道

在苏州市跑出租车的朱砂夫眼里,当地房地产市场随着天气的变化而“进入寒冷秋天”。销售处一开张就要通宵排队的“盛况”不再存在,开发商进行利润促销的消息越来越多。

作为长三角地区的热点城市之一,苏州已完成了第二批集中供地竞拍,但企业参拍意愿降低,土地市场降温明显。当地八部门联合发文遏制房地产违法违规行为,开展为期一年的集中整治,更让潜在购房者变得谨慎和理性。

近日,《中国经营报》记者在苏州走访发现,“十一”国庆长假前后,有楼盘最低推出85折优惠,并允许延迟、分期缴纳首付款,更有项目打出“一口价”“买房送价值15万元金条”等营销口号。

克而瑞苏州机构数据显示,苏州楼市成交量已连续3个月下滑,9月份成为今年截至目前成交量最低的月份,较8月环比减少28.83%,成交均价环比下跌3.70%至24997元/平方米。另据亿翰智库统计,“十一”国庆假期,苏州商品住宅网签成交量仅为2.69万平方米,同比下降59%,各区域均出现不同程度下滑,成交均价与去年同期基本持平。

据了解,在“十一”国庆长假期间,苏州市大部分在售楼盘给出了优惠折扣,或者推出了赠送万元车位优惠券、物业费和“家电包”等活动。对此,苏州市住建局一位处室负责人告诉记者,因企业受到经营压力,在价格上适当给出让利空间,暂时没有不允许,“按目前的情况,苏州也不会出台限跌令”。

“买房送金条”式营销

在苏州工作近10年的王期伟(化名)对当地房地产市场颇为了解,做过楼盘案场负责人、房产销售和开发商销售渠道负责人的他,目前是某大型互联网房产平台的苏州区域负责人。

王期伟介绍,自9月份至国庆期间,已与多家楼盘谈成合作,给到通过平台买房的客户以价格优惠,折扣多在83折~93折不等。“自从中秋假期以来,开发商真是把‘诚意’拿出来了,推出各种优惠活动。”王期伟表示。

这其中就包括位于相城区书香路的上坤·云栖时光。10月10日,上坤地产集团有限公司(股票代码:06900.HK, 以下简称“上坤地产”)旗下的“沪苏上坤”微信平台发布多张黄金周期间多位客户在该楼盘看房的照片。

据上坤·云栖时光营销中心一位工作人员介绍,国庆长假以来,公司推出一批9折优惠房源,总价在300万元以下。若购房者付款快速到齐,部分顶楼和底楼的房源在优惠之后,总价能减少30万~50万元。

记者了解到,该项目位于苏州市相城区蠡口地铁站附近,是上坤地产与相城交建投资集团合作开发的住宅产品。

在相城区元和街道的建发园玺项目,官方披露的可售房源还有414套,一名销售人员表示,只要看中房源,首付款的收取时间可以适当延迟,分期付款。王期伟透露:“该楼盘一些小户型房源还可以谈到折扣。”

除了通过打折促销,个别开发商还推出“买房送金条”的活动招徕购房者。记者在吴中区走访一处楼盘时,售楼沙盘两侧的玻璃柜里各摆放着“周大福”品牌的足金链子和金条。

据现场销售人员介绍,由于公司计划清盘,所以将余下一些工抵房推出来促销。客户购房总价超过250万元,即赠送价值15万元黄金,或者总房款直接减掉15万元。

一家港股上市房企品牌负责人在谈及苏州市场时向记者表示,下半年销售形势不佳,各家企业只能先保证运营平稳为主,不谈销售目标了,“先保证员工工资都发放到位”。

监管念起“紧箍咒”

值得一提的是,本报此前曾报道,苏州的热门楼盘门口有中介人员聚集拉客,虎丘区个别楼盘在未领取预售许可证的情况下,提前要求购房者冻结资金锁定房号。9月9日,苏州市8部门联合发布公告,将从10月开始集中整治,依法查处违法违规行为。

根据苏州市住建局、发改委、公安局、自然资源和规划局、税务局、市监局、银保监会苏州监管分局和网信办等8部门联合发布的《关于持续整治规范房地产市场秩序的实施方案》(以下简称《实施方案》),将从房地产开发、房屋买卖、住房租赁和物业服务四个方面重点整治。

其中,包括房地产开发企业无资质或超等级开发、强制交付未达到竣工交付条件的房屋、违法违规开工建设、未按施工图设计文件开发建设、未按房屋买卖合同约定如期交付和房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出等行为。

另外,违规收取预付款、“茶水费”等费用,变相涨价;新建商品房分销机构哄抬佣金、“小蜜蜂”式堵门拉客、恶意返佣撬客;捂盘惜售,囤积房源;套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房;捆绑销售车位、储藏室等行为也被列入整治重点。

上述苏州市住建局一位处室负责人介绍,整治行动将分成三个阶段进行。其中,9月份为动员部署阶段,2021年10月~2022年9月为集中整治阶段,2022年10月~2024年7月底为巩固提升阶段。

《实施方案》指出,对于违法违规的机构和人员等,将依法依规采取责令整改、警示约谈、暂停网签、停业整顿、吊销营业执照和资质资格证书等措施,并予以公开曝光;涉嫌犯罪的移交公安司法部门依法查处。对逾期不能偿还债务、大规模延期交房、负面舆情较多等存在重大经营风险的企业,实施重点监管,提升风险防范化解能力。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,无论市场表现好还是差,秩序整顿对于行业都是无可厚非的。开发商在此严格政策下,经营的确会受到压力,从而作出降价促销。受到外部环境的影响,苏州房地产市场行情下探,加之环沪其他城市对其行情还将形成一定的制约。

以价换量 现金为王

亿翰智库苏州研究中心的数据显示,10月的前两个星期,苏州住宅市场共7个新盘领取预售证,预售套数2281套,环比减少70%;商品住宅网签3348套。总体来看,楼盘网签表现不够活跃,项目销售情况呈现两级分化,核心区域项目表现抢手,加推即售罄,而相对偏远的板块,假期期间销售依旧承压。

中指研究院苏州分院总经理姚一维分析认为,是楼市大环境影响了购房者的心态,持币观望的氛围愈发浓厚。同时,新房库存充足,待上市的纯新盘也多,购房者可选择面广,项目之间竞争大;房贷利率上涨,购房成本有所抬升。第二次集中供地一定程度上也反映出市场的冷热不均,购房者对置业的预期受到影响。

据了解,9月16日~18日,苏州进行第二轮集中供地竞拍,原定的23宗地块中,2幅地块终止出让,合计成交面积约为119.8万平方米,成交总价约276.5亿元。在剩余的21幅地块中有15宗涉宅地块,仅有园区3宗地块有溢价,11宗地块均为底价成交,1宗流拍。

在姚一维看来,受房地产“三道红线”监管新规以及房企融资难度提升影响,企业资金压力也在加大。在苏州第二批集中供地规则将保证金比例的门槛提升至50%,要求房企拿地需为自有资金的情况下,房企参与的积极性明显下降,报名房企数量减少。从报名的企业来看,多数是拥有稳健现金流以及融资成本优势的国企和央企开发商。

克而瑞苏州机构指出,受调控收紧的影响,开发商的销售节奏过慢导致现金流不足,为了规避经营困局,只能无奈选择以价换量,期望能够卖房子快速回笼资金。但就目前楼市环境来看,开发商要想获得好的销售业绩,不仅需要降价促销,还得与其他房企以及二手房业主进行竞争。

姚一维也表示,今年下半年,面对资金压力等问题,打开合作大门,扩大合作广度或将成为开发商的一种选择。

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