admin 我们都知道，对于二手房，价格会产生各种费用。
例如，多少钱的定金、税金、贷款、相关费用等。
几乎所有的投资都将围绕价格的原因产生
上海二手房最大的变化其实来自于各种价格相关的干涉。
今天，二手房市场上各种核算成本的价格参考标志发生了巨大变化，改变了整个购房支出成本。(威廉莎士比亚，二手房，二手房，二手房，二手房，二手房，二手房)。
这种变化不是巨大的，而是复杂的。因为我们简单计算了一下，一套房子的价格接近7套。
所有价格都会影响我们的支出费用，今天给大家简单计算一下
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一套房子的价格产生了，一开始肯定是房东来的。
就是这家的心理预计卖多少钱，最终交易是多少？
例如，假设550万美元
根据道理，其实费用都是围绕这个价格来衡量的好。
但是这个价格进入二手房市场需要改变。
首先，众所周知，如果有必要在网上挂牌，你的挂牌价格首先要低于核验价。
这时出了两个价格
这个小区的核价格可能是500万韩元。你最多只能赌500万韩元
那对于房东来说，不能超过500万韩元，定在490万韩元的价格空间，这时顾客没有进入谈判的时候，就出了4个价格。(大卫亚设)。
分别：许可价格、核价格、交易价格、网上签名价格。
网络签名合同只能根据最大核价格进行网络签名
所以，对于房东来说，如果希望最后还能维持550万笔交易，这次可能要把室内的装修家电全部作为同时转让的一部分。
折价50万美元，达到最终成交价。
这是第一步
第二步是顾客来购买，房子进入交易环节。
对于购房者来说，除了房子的总价外，我支付的首付款是多少，税金是多少，我也很感兴趣。
现在热闹地谈论的三价中，哪个与较低的“三价”有关
因为3价低，所以买房的首付款、一次性支付费用、银行贷款限额、税金等都发生了变化
以刚刚550W的房子为例。
网签合同价格：交易中心文件和纳税标准，500W。
银行评估价格：银行委托评估公司评估价格，500瓦
涉税评估价格：银行贷款的重要评估价格，450瓦。
就贷款而言，银行评估价格、涉税评估价格、网络合同价格中3是最低的，这决定了能租多少房子。
也就是说，现在银行可以申请的贷款比例已经少得多了。
贷款比例少。如果网签价格仍然是500万韩元，你的支持金额会多一些。
还有税金和中介手续费
这个不能算。因为确实每个人的差异很大，假设还需要30万韩元的全部税费费用，这部分也需要房东提前准备。
那么，现在简单地看现金支出是这样的。
所以大家可以从现在的情况感受到上海二手房的复杂性。
如果现在想买二手房，就要准备更多的现金，少依赖银行贷款，才能买到现在预计的房子。
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毫无疑问，最近上海房地产市场进入了准典型模式
这是所有二手买家需要的期待
550总价的一套房子以前更换的支出费用需要385万韩元，现在要提前准备445万韩元，提高10%以上的费用
这也是在核价格和交易相差50万韩元的前提下计算的
如果验证价格和最终交易价格的差异很大，支出费用可能会更高
让我们再简单地比较一下数据。总价为550W的一套二手房，以不同的检查价格支付费用会有多少？
用不同的验证价格支付的费用越来越接近总价格。
尤其对于置换买家来说，这其实和全款买房无异这就是现在在上海买二手房的很残酷的真相，也是现在买房必须要做好的心理准备和资金筹备
因为很多现实中的案例表明，核验价也许会比我们想象中的还要更低
面临着支出成本提高，对于现在买房可能只有两个选择
一个是尽可能多的筹备更多现金，二个是降低总价，去买更便宜的房子
本来可以买400万的，只能买300多万，本来可以买500万的，只能看450万左右的，以此类推
除了支出成本的增加，在购房过程中又存在太多不确定性
因为不能像以往那样，明确告诉你这套房子首付是多少，要交多少税，要提前准备好大概多少资金
因为这样的不确定性，增加了成本的同时提高了风险
有可能会遇到贷款不足，首付提高，没办法在约定时间内补齐，不仅房子买不到，还面临违约金的风险
所以这个时候前期和房东的沟通商定很重要，另外一个靠谱的中介也很重要
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不仅如此，现在上海的二手房源正在锐减
买房周期变长和效率变低的情况，短期内恐怕无法改变
截止目前，网站上的挂牌房源数量目前已经降低到1.7W套以下，与7月初的3.2W套，直接少了一半以上
买家能够找到合适房源的概率也跟着减少了一半
房源的大批量下架肯定不是短期事件，能不能恢复到正常水平还是未知数
随之而来的是如果想要看更多的二手房，只能一套一套去找
目前各大中介平台的房源，都只能在内网上查看和推荐，如果着急买意味着要花更多时间实地看房找房
在我看房的时候，中介小哥给我展示了自己手机只显示在内网上挂牌的房源
告诉我一个数字：平台上因为价格核验没办法上线的房源，至少占八成以上
我问他这样看房是不是很麻烦，他说只能等客户来，或者说一直和客户保持联系，才有可能推荐线下房源
这样的情况也直接导致了带看量和房源量的减少
今年7月带看量环比下降18%，已连续2个月出现环比下跌，未来看房效率可能会更低
这种真空的状态确实是比较难受的，也是这么久以来二手楼市不太遇到的场景
这种情况下，置换客户无疑是被这一轮调控影响到最大客群
成本在提高且换房周期在变长
作为置换房东还要先卖掉房子等到对方款清交房，再置换下一套房，这期间的周期长度会是原来的二倍以上
因为即便是贷款资质通过，也要到明年才能放款
现在哪个置换客户进入市场，心理上不得准备好全款买房的准备
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所以如果让我来判断上海二手房的状态，有几个结论可以和大家分享
首先很明显，这一次的二手房市场在“去银行化”
简单来说就是降低银行在楼市里的资金投入量
核验价带来最大的改变就是银行房贷参考标的的减少，从此以后楼市里银行就成为了配角
目的也很明显，就不让银行太依赖“房贷”这件事
是的，我说的是不让银行依赖房贷
其实很多银行很滋润的原因就是一年什么都不做，安心做好房贷生意一年的营收就不错，这本质上并没有发挥银行在资金调配上的作用
包括几年前的消费贷很多也是变相的房贷
而这一次的调整最大程度地弱化银行的参与度，让购房者少了“杠杆”的使用度
第二就是拉长了周期
价格多了意味着环节多了，环节多了意味着周期会变长
之前我们认为周期拉长很多时候是因为银行不放贷，现在是因为环节增多审核增多之后导致周期拉长
换句话来说，未来的二手房市场可能就是长周期慢转换的，现在想要换房的朋友，时间规划是你必须要学会的事情
当然这对持币待购的人来说或许也是利好，因为你有更多的选择的时间
所以有几个建议要和大家分享，特别重要
1、选择的资产要跑过别人
任何事情都要做最乐观的心态和最悲观的准备，如果我们认为这个趋势是长期的，那么我们能够做的就是，让自己的房子比别人的要更好的流通
所以你这一次买的房子，以后的接盘人多不多，五年之后容不容易卖，这都是需要考虑的
在大盘冷冻的时候，跑过别人就是赢过大盘
2、重度需要中介
这件事也是认真的，二手的复杂如今在两端，找房源和走流程，这两个环节如今都需要中介，如果盲目的手拉手到后期会有大量的风险，特别是买家
需要中介去帮你规避后面的各种潜在因素
当然如果你拥有“准全款”的能力，此刻好的中介也能够帮你获得更多的谈判空间，这就是此刻中介的重要性
最后一句：
不论上海二手进入什么模式，毫无疑问一定会进入自食其力的模式，你能买到什么样的房子，就在于你对这件事的投入度，以及愿意为此花多少时间
祝大家买到中意的房子