鲁达 昨天碰到一个正在等车的上海爷叔进来咨询一些房地产方面的问题。期间，他顺便说起自家在曹杨路枫桥路的一套三房，经居委会介绍借给“自如”包租的事情。
事情的原委大致是这样的，房子是爷叔女儿的，出租的事情一直是爷叔在管着。原本一直是直接租给租客住的，一直以来相安无事。只是最近的一次出租碰到了麻烦。房子租给了一个自称自己一家人住的二房东，接下来的事情，大家都懂得！二房东分割了这套三房，不过还算客气，只是把厅隔了一下，但是还是因为实际租客太过闹腾，吵得左邻右舍连续投诉，房东爷叔最终和二房东解约清场了事。正当爷叔为再次出租烦心之时，居委会的人介绍他，让他把房子包给“自如”。
“自如”—就是那个链家旗下的自如，就是那个目前身处风口浪尖上的“自如”。因为是居委会的人介绍的，爷叔本着万一有事，可以找居委会的美好愿望，最终还是答应租给“自如”了。
以下是我和这位爷叔关于此事的一段对话
爷叔：“我想着，是居委会介绍我租给他们的，万一有什么事，我就去找居委会的人，让他们处理。”
ME：“您是房东，是出租方，真有事情发生，比如说，又出现扰民了，或是出现安全问题了，居委会能代您处理吗？到时您找他们有用吗？他们是会积极帮您呢？还是打太极呢？您想清楚过吗？”
爷叔：“这个……反正是他们介绍的，到时我肯定要找他们的！”
ME：“好吧！自如是不是一年只付给您十一个月房租，而且是一个月一付？”
爷叔：“是的。租金一个月8000元。”
ME：“11号线枫桥路站的三房租8000元，不算贵。自如拿去了，一样也是要分割后再租出去，保守估计能租11000到12000元。”
爷叔：“这个，我是知道大致行情的。现在房子的情况，我自己找租客租，就得再装修，包给自如，他们会去搞，我就不用管了。自如虽然也会分割，但应该总会比原来的二房东规范点吧！”
neWS.kEmAoWaNG。ORg.CnME：“这点倒是没错，但自如也是要搞花头的，许多个体二房东是‘明黑’，自如以及其他一些长租机构可能就得算是‘暗黑’。以后你接触多了就会有体会了。”
neWS.kEmAoWaNG。ORg.CnME：“租约签了几年啊？”
爷叔：“五年。”
ME：“时间不算短，万一中途有变化，如何处理呢？”
爷叔：“合同中写了，如果他们拖欠房租超过一个月，我可以直接收回房子并拗掉押金。”
neWS.kEmAoWaNG。ORg.CnME：“爷叔，我是说如果你在中途有变化，比如要收回房子自用或是出售房子，你们双方对此是如何约定的。据我知道，那样的话，你可是要赔不少钱的，最起码是好几万才行！”
爷叔：“这个在出租前，我也是反复问过女儿的，她确定五年内不会有变化，所以我才签了。不过他们也提过，若是我提前收回房子，房屋的装修费肯定是要赔偿的，具体我也没仔细看。反正房子是准备留给外孙用的，外孙还小，所以也就签了。”
爷叔：“我最近也看到报道了，许多都是关于自如的。我也问他们了，‘你们在北京那个样子乱搞，上海你们搞不搞？他们回答我，上海不这样搞’。”
ME：“爷叔，北京自如和上海自如都是一家人。北京的自如能搞得，你以为上海的自如就不想搞？只不过是北京占的市场份额大，所以可以想怎么搞，就怎么搞；上海还没这样的势力，所以暂时没敢。”
爷叔沉默了一回，无语了。再后来，爷叔的等的车来了，谈话就此结束。
和我聊天的的这位爷叔是目前租房市场中比较典型的一类房东。他们准备出租的房子面积比较大，多次出租后的装修变得越来越差，内部设施也逐渐老化，随之带来的出租后的烦心事也越来越多，加之目前上海的租房市场中，整租大面积且租金较高的房子的租客甚是难找，因此，这些房子的房东对于出租的事情越来越头大。此时正好有看似非常正规的公司而不是游击队性质的个体二房东伸出橄榄枝，愿意大包大揽出租的所以事情，房东只需坐收租金即可，换了你是房东，如果尚未吃过这些机构的亏，你能不愿意吗？当然，我在上一篇文章中提到过，我们上海的房东还是很精明和小心谨慎的，即便像“自如”这样的财大气粗，又有链家做后盾的长租机构，想从上海房东手中轻易获取长租包租权也并非易事。作为业内资深的从业者，我清楚的知道，最近一两年来，自如在上海的收房步伐明显在加快，手笔也越来也大，过去只是通过链家的门店渠道收房，现在扩展到全渠道，所有中介公司挂牌的房源都收，这不都渗透到了居委会了。当然，大家都是心知肚明的，这种渠道扩张是以资本砸钱为代价的。问其他中介收房源，就要舍得付高额的中介费；渗透居委会这样的，房东们更加信任的机构，光靠套近乎恐怕也是不行的吧！不得不佩服渗透居委会这招，试想一下，居委会介绍的，你会不会也和那位上海爷叔有同样的想法：居委会介绍，这不就相当于居委会背书了，有问题也能找居委会处理。
从业多年，虽然知道过去流行的散户型二房东包租和今日红火的长租机构型包租，都是水深的很！但考虑到包租确实会省去房东不少麻烦，所以我也从来就不反对房东以及自己身边的朋友把房子包租给像自如那样的，算得上正规的长租机构，当然也不鼓励这么干。我只是会非常明确的提醒准备这么干的房东或是朋友，在干之前必须彻底想清楚以下几个问题。
◆包租合同和普通租赁合同有很大的差别，这是真的吗？
普通的租赁合同是一份房东和实际租房租客间的合同，而包租合同，虽然貌似也是房东和包租的长租机构或是个人二房东建立的一种租赁关系，但长租机构或是个体二房东租房可不是为了自住。说白了他们就是租房市场上的中间商，试问哪有中间商是甘愿做“活雷锋”的？是不赚差价的？而且若你是和像自如那样的长租机构签订包租合同的话，那份包租合同可都是他们事先拟定好的格式合同，你觉得这样的合同会冲着有利于你房东的角度拟定的吗？即便是看上去还算公平，但这种看似公平的合同条款背后所隐藏的猫腻甚至是大坑，作为非专业的普通房东，你能玩的过那些天天就在琢磨这些事情的主吗？这里还有个秘密要告诉各位房东，不管是长租机构也好，还是个人二房东也罢，他们向中介收房源时付中介费可是非常爽快的，甚至是超额付的。这种情况下，你的房子即便是在居间的中介方签的合同，把房子租给的长租机构或是个人二房东，你觉得中介会倾向于你还是倾向于对方呢？这样讲或许你还没有直观的感受，举个具体的例子吧！
有位读者在我之前的一篇文章的评论中提到，她为了和自如提前解除包租合同，赔付了数万元才摆平。上文中的上海爷叔若是突遇变故，不得不提前解除包租合同的话，同样会遇到这样的结果。包租方欠房租最多就是赔一个月押金，而房东方若是不得已要提前解除合同就得赔上数倍于月租金甚至更多的真金白银，这个算是公平对等的违约责任吗？关于这点的合理性，我不作评价，就单纯生意层面讲，不同立场的人，得出的结论必是大相径庭的。我要指出的是，这点绝对是对房东不利的。更要命的是许多房东在签这份包租合同前，早就被对方信誓旦旦的口头承诺和口吐莲花的忽悠搞得晕乎了，所以签字时，对于这样的条款要不就是根本没细想，要不就是看到提出了疑问，也瞬间就被对方轻描淡写地解释给糊弄过去了。这一大笔的赔偿到底怎么算出来的，天知道！仅仅就是装修费用吗？就算是，那么装修还有个折旧呢，事先有讲清楚并且白纸黑字写下来吗？恐怕是没有吧！说白了，房东你若是违约提前解除合同，那你就得准备好把对方算出来的装修费用以及因为包租时间缩短而让他们损失的利润统统赔出来才算了事，不然，你就得赔上时间同他们不断扯皮，你耗得起吗？反正他们肯定是耗得起的！
◆房子包租给了长租机构，就能铁做甩手掌柜，坐等收钱了？
“房子交给我们打理，您不用管事情，放心收租金就行！”这句话是不是很耳熟啊？这句话是所有长租机构在包租房子时必给出的一句承诺，可能版本略有差别，但意思都是相同的，为的就是让房东安心把房子交出来，而且时间越长越好。包租可以省去出租过程中不少繁琐但又是鸡毛蒜皮的事情，这点确实对房东非常有利，加上目前各大长租机构还处于跑马圈地的过程中，虽然是承诺了不再恶意高价收房，但暗地里的小动作还是少不了的，收房时也不会太刻意压价，遇到竞争时，适度的加价也是必然的，所以多数情况下，房东确实能够躺着啥事也不管，就把钱收入囊中。不过想完全做甩手掌柜基本上也是办不到的，比如说遇到扰民等相邻关系纠纷，房屋出现安全问题，再严重的例如出现水火灾害等严重事件时，作为房东的你能完全免责吗？即便包租合同中写了由包租方完全负责，想全然置身事外，恐也办不到吧！像上海爷叔说的有问题找居委会出面解决，我也就只能是“呵呵”一下了，大家认为居委会的介绍人到时会全心全意为上海爷叔奔走帮忙吗？
◆承诺在结束租约后留下的装修于己的益处究竟有几何？
很多房东之所以把房子交给自如等长租机构包租经租，有一个比较普遍的理由就是，房子经过了反复多次的出租，装修很陈旧且多有损坏，各种设备亦是如此，重新装修花费不菲而且精力也不够，即使翻新了装修，出租回报也大不如前。这时候，长租机构出现了，愿意包揽装修的事，而且还答应退租时留下装修不变动条件是你让渡一个月的租金，，估计对于那些不甚清楚其中门道的普通房东而言，
不心动才怪！长租机构这么干会不会亏，赚不赚钱，关于这个问题就不再此赘述了，近期的报道对此的深入解读已经多如牛毛了。我只想提醒房东朋友们仔细想清楚一件事，合同终止后，你接收的是长租机构通过分割了你的房子而完成的装修，这样的装修对你的益处到底有几何？自用行吗？肯定不行吧！如果还是出租的话，整租肯定也是不行了，自己搞分租，你有这个精力和兴趣吗？最后为了省事，你还得去找原来打过交道的长租机构。看到吧！这就叫“上船容易，下船难！”所谓留下装修，不过就是增加获取房子包租权利的一个华而不实的筹码罢了，更何况这样的装修都是速成的，没准还带着浓浓的甲醛芬芳，天花板不巧还会不打招呼就掉下来，这样的装修接收下来，是收了大礼了？还是收了“定时炸弹”？不用我多言了吧！
◆资本雄厚的头部长租机构就没有“爆雷”的风险？
长租机构已经有“爆雷”的了，不过规模和头部的几家不可同日而语。未来那些背靠雄厚资本，融资能力强劲的头部机构会不会也出现“爆雷”的事件呢？再说的露骨点，链家的自如会不会“爆雷”？我爱我家的相寓会不会“爆雷”？蛋壳会不会“爆雷”？上海目前最大的长租机构青寓会不会“爆雷”？貌似这样的长租机构只要能持续获得资金支持，现金流不枯竭，即使亏损，也能过继续将“游戏”玩转下去，京东不就是这样，一玩就是十几年，最后还玩上市了，从此脱离苦海，飞升上天！头部长租机构爆雷的风险到底有多大？我不是预言家，更不是所谓的砖家，我预测不了。作为一个有良知的从业者，我能做的只是告诉大家我的判断，头部长租机构，尤其是像自如这样的，不作死应该不会很快死掉！—“no zuo no die”！奈何，这些机构在资本的淫威之下，会不会作死呢？我们只能拭目以待了！我最后想到了一种动物—恐龙，统治地球长达数世纪的庞然大物，如此强大，因为地球某个小小的变化引发的连锁效应，最终灭种绝迹？垄断企业之于市场不就如同恐龙之于地球吗？
neWS.kEmAoWaNG。ORg.Cn
讲了这么许多，还是那句话，对于是不是要把房子长租给自如那样的长租机构经租包租，有利肯定也有弊，若是决定交给他们，除了想明白我上面讲的这些问题外，我这里在给到点实实在在的建议：
（1）包租合同条款逐条看仔细，尤其是涉及违约，欠租，费用由谁支付，这些个重要的条款。看似这些好像都是废话，但实际中就有不少房东只顾着收钱，让这些绝对属于涉及自身利益的东西，从自己眼前轻轻飘过，不留一点印象。等到大笔一挥签下大名，日后再遇到问题，就只能是干瞪眼了！
neWS.kEmAoWaNG。ORg.Cn（2）不管包租给长租机构也好还是包租给个人二房东也罢！必须要明确约定好一点：作为房东，对于房屋的实际出租状况一定是有合理的知情权的，包括真实租客的身份证件，人数，房屋隔断及装修后的实际状况。作为包租方，在房东需要了解时，应当如实相告，必要的应予提供相关书面资料。
（3）甩手掌柜还是不要一直做为好，建议隔个半年就“御驾”视察一下房子的出租状况，很多出事情的包租事件，背后都隐藏着房东“蒸发”不见，任由包租者随心所欲，最终祸起萧墙的事实存在。
由专业的长租机构管理长租公寓并加以出租，这本来是一件好事情，但是当大量的资本疯狂涌入之后，势必将掀起一场场你死我活的血拼，垄断也不可避免的将会出现，一旦形成垄断，资本必将露出它青面獠牙的真容，张开血盆大口，吞噬市场中所有人，不论你是租客，亦或是房东，覆巢之下，岂有完卵！在出行领域里，我们已经深深地领教过了“滴滴”之殇，难道还要在住的领域里，再面对一个“滴滴”吗？马光远教授说的或许是对的，租房市场中最可怕的不是机构数量多，而是少数机构仗着资本的撑腰排斥竞争，垄断市场，那样的话，租客和房东都将成为垄断者随意可以收割的韭菜！
我是一名从业十余年的资深经纪人。我用最接地气的语言同大家聊普通大众关心的房地产话题，用最直白的方式告诉大家我所知道的房地产真相，或许我的观点不够全面，某些看法或许还有所偏颇，但绝对真实不忽悠人！如果你觉得我的文章还有些看头，欢迎持续关注我！倘若有房地产方面的疑惑需要解答，可以私信我或在评论区联系我，我会给到你联系方式，我们接上头后单聊！