luda 随着商业房地产从增加转向股市，一度“摊面包”式、粗放型城市商业扩张的道路被抛弃，成为“内涵型”、“年轻”.成为城市商业开发的关键词。
其中，城市更新经过对旧项目的综合改造，经过区域产业振兴和价值重建，成为提高城市竞争力、满足居民理想生活的城市发展新趋势，也是国家民生改善和经济增长的新引擎。
被称为“魔都”、“东方巴黎”的上海也是国内商业风向的风向城市之一。
其中占据优越的地理位置，出现了城市时尚标杆，发展了100年，展现了上海繁华的南京路步行街商圈，也曾受到与时代脱节的困扰。
在经历了几个项目的改造更新后，迎来了一个更加新兴的城市新的商业圈。
01
南京步行街商圈
发展史
南京步行街被称为“中华商业第一街”，全长5.5公里。
南京路起源于1851年，1865年正式命名为南京路。20世纪30年代，南京路商业达到了前所未有的繁荣。改革开放以来，南京路商业街的购物环境不断改善，霓虹灯工程使南京路有了“中华照明第一街”的美称。1999年南京路被改建为全天候步行公路，东起河南中路、西南长江中路、全长1033米，中间部分开辟了世纪广场，形成了独特的以街道为中心的广场文化。2019年，上海南京路步行街狗20年，黄浦区对南京路步行街开展了东土、西融、北电、南联四大工程，将南京路商圈从酒吧变成了块状。其中，东土段约500多米路分为休闲散步区、品位古典区和时尚购物区三大特色区。相关数据显示，2019年南京路步行街客流量突破2亿，聚集了4600高端品牌。
今天，南京路商圈主要指东起外滩、西研西路约5.5公里的繁华商业街区，平均每天客流量达60万人。(上海市级商圈客流密度，南京路商圈名列前茅。)。
数据图片来源：获胜者大数据
汇集了新世界城市、第一百货、永安百货、时装商店、上海税务广场、来福沙广场、弘毅国际广场、场所广场、新世界大环百货、上海悦苏丁广场、上海恒基知名购物中心、外滩中央等近20个商业项目，聚集了kakao Friends、
西部三大商业体完成升级改造，东土街区正式开街后，南京路步行街中间也迎来了多个商业体的更新升级，有助于商圈更加年轻化和流行化。这意味着这100年南京路传统商圈开始了新的旅程。
02
传统的旧商圈
时尚的年轻聚集地
南京路步行街城市更新事业的改造成果，无论是西单三大商业体，还是冻土街区，都在不断地为这家商场注入着幻神的生命力。
第一百货商业中心第一百货楼诺鲁路，其前身是著名的四大百货商店之一的大神公司，自2017年开始营业以来，最大一次调整更新。
在品牌格式上更新了约70%的品牌，引进了adidas亚太地区最大的品牌中心、adidas的车、上海一店等品牌，并更名了上海一百货商业中心。
最大的亮点是72米长，
并通过多条跃层飞梯、空中连廊串联改造完毕，让消费者在不同的商区之间无缝对接，轻松逛街。
- 上海世茂广场
上海世贸广场是由之前的百联世贸国际广场改造而来的，改造后的世贸广场重新梳理建筑内外流线，还根据消费者客群规划体match验路径，以“城市歌剧院”的形象主题和“魔都潮流枢纽”的定位重新创造了一个开放的公共空间，为上海城市生活注入了新的活力。
在建筑外侧，一组飞天梯犹如红毯让人眼前一亮，将南京东路上的游客直接送至世茂广场的三层平台及主入口，在品牌布局中，引入了NIKE旗舰店、M豆巧克力世界亚洲首家旗舰店、乐高亚洲首家城市中心旗舰店、丝芙兰亚洲首家概念店等一批有影响力的旗舰店、概念店及首店品牌，成为潮流人士必逛商场。
- 上海新世界城
2019年3月起，上海新世界城开启改造。这是新世界城自1995年重建开业以来，最大规模的商业调整，尽显差异化的同时，也旨在增强可逛性与体验性。
经历9个月的改造，带来了近400家新入驻品牌，涵盖多个新品店、首店、旗舰店、集合店，及室内攀岩、室内滑冰等新潮体验店。
- “东拓”街区的改造
“东拓”街区，不仅实现了步行街伸至外滩的物理意义延伸，商业业态也发生了“翻天覆地”的比变化：
华为全球最大旗舰店、韩国知名IP品牌KAKAO FRIENDS中国内地首家线下旗舰店、安踏奥运主题旗舰店等特色门店均落户于此，同时，考虑到来这里的旅游客群，善道米店、三阳手作店、黄隆泰潮品花茶店等老字号也迎来了面貌焕新。
这条约495米的延伸段，首店与老字号在此交相辉映，自西向东划分为三个各自特色鲜明、风格迥异、好逛好玩的商业区域。
- U479--夜间、潮流新风尚
由原新世界港湾改造而成的U479，给南京路带来两股新风尚：白天，这里是流光溢彩的潮流体验；黑夜，则是以“潮、乐、享”为特色的月色经济。
体量1万㎡的U479有13个楼层。地下电音酒吧台、秘密语法场，一楼的音乐视觉交互空间，四层空间的心脏供销社、机能脉络站、神经强化室等，以开源的形式相互联动，是年轻人社交的新体验。
5~7层的餐饮；8~12层包括KTV、Live Bar、SPA等“潮、乐、享”业态，打造夜间全域目的地。
在空间场景层面，整体偏复古潮流刻意没有采用明亮的灯光或者镜面来拉伸空间感，因本身局限性尺度略显“局促”，但不妨碍其持续释放“年轻力新青年文化”的魅力，成为魔都夜生活潮流社交新地标。
- 外滩中央广场
今年9月28日，在上海南京路步行街东拓一周年之际，外滩中央广场内庭全新亮相。
它由中央大楼、美伦大楼、新康大楼和华侨大楼这四幢历史保护建筑构成，是外滩“第二立面”城市更新的标志性项目。
内庭开放后，将作为连接四幢历史建筑的核心空间，通过提供多元化功能与多样化业态，形成独树一帜的商旅文体验空间以及城市场景化社交空间。
外滩中央广场汇聚了乔丹品牌旗舰店、皮爷咖啡、米其林餐厅喜悦8号、林肯爵士乐上海中心、HAYDON全球高端美妆零售品牌-上海首店、Top Toy全球潮玩集合等在内的首店、旗舰店以及体验店。
为了持续释放南京路的强大商业活力，位于南京路中段的世纪广场及其北侧商业：世纪广场、春申江大楼、三星大楼、真老大房食品等商场也在积极进行项目升级。
华联商厦将引入潮流年轻的新兴业态，形成新生代消费客群的集聚地；时装公司、永安公司将在百年历史建筑的基础上，重新定位规划，打造融合商业零售、餐饮美食、生活方式、文艺活动、文化策展的复合型业态商业体。
03
从南京路商圈改造来探寻
城市更新的升级密码
无论是南京路步行街西侧三大商业体的改造升级，还是东拓街区的开街，无不体现该条商业街对于年轻群体、未来商业的重视。
近几年来，南京路步行街的客群也出现较大变化，在南京路商圈的人群画像中，25-34岁的占比最高，为40.76%，高于全城均值。
项目在改造时，或是瞄准Z世代，打造年轻化、圈层型的文化娱乐地标，或是在百年历史保护建筑所特有的历史积淀基础上，联动多元创新元素打造现代复合型商业空间；或是在老建筑原有风格上增加穹顶、拱廊等建筑新元素，增强户外体验游逛性。
据相关资料，2014年至2019年期间，南京东路步行街品牌进行了大幅度更新，品牌替换率接近70%，其中首进上海及南京东路商圈的品牌商户占比约达30%。
南京路耐克旗舰店销售位居全球第一，阿迪达斯、周大福、丝芙兰、ZARA、乐高、斐乐等品牌销售位居全国前三位，还有众多品牌单店、单柜销售额位居上海市首位。
引进热门国际化品牌以及旗舰店、首入店、概念店，以迎合消费者需求，“年轻时尚”成为了这条老商业街的新标签。
在打造商圈活动时，则是选择凸显年轻、时尚、设计、潮流的营销类型，以吸引年轻群体到来。
南京路步行街在去年举办了“笑出色彩、由心而生”商圈艺术展、玩转“战·星世纪”商圈电竞赛、上海时装周 x 天猫风尚大选、 “bilibili 集势夜”等活动，还推出魔都首个商圈AR 导游导览 app“玩转南步街”，联合商家打造“AR 寻宝大作战”的趣味线上活动，十分有趣味。
今年，则是举办南京路步行街商圈首届招商推介大会，以及瑜伽节、街舞大赛、商圈电竞赛、艺术节四大主题活动，链接年轻人喜爱的文化潮流IP，打造全新的新潮氛围。
04
写在最后
近年来，城市更新一直是地产圈的一个热词，然而，众所周知，存量改造也绝非易事。
围绕着存量资产如何定位、改造、运营从而更大化内在价值成为各方探索的焦点。
存量商业想要打造“人流发动机”、想要持续生存，关键是要了解消费者的基础需求和变化趋势，对商业趋势有前瞻的敏锐度，从而做到脱颖而出。
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