luda
项目背景介绍
位于成都市星火区龙潭总部经济城市的龙淡水乡，并不是因为开业时的辉煌，也不是因为开发商使它成为四川“清明上河图”，而是因为经过几年洗礼后完全没落，被广泛认为是特色小镇的典型“失败案例”。
成都龙淡水乡是成都龙潭总部经济性的核心配套，占地面积220亩，建筑面积16.1万平方米，上海裕都集团四年来精心建设，共投资20亿元人民币。它说“诚意”，确实因为其古典端庄美丽，在西部人工建设古镇，将陶渊水引向“江南水乡”，所以不得不说在设计和建设上都属于上作。
这个被称为四川“清明上河图”的仿镇，只要一听到这个名字，就散发出古色古香的味道。其建设规模可与周庄古镇媲美，在阮水、水三个岛、岛之间连接着21座拱桥，建筑风格将江南水乡和川市民居融为一体，既有江南建筑的精巧，又有川市建筑的宏伟。这样美丽优雅的小镇在经历了开业初期的盛况后，每年游客都很少。然后文科罗鸟在最后一家商场关门之前，让村子陷入了“休克”，从此再也不能呼吸了。
关于龙潭水乡失败的原因，很多研究机构以前做过一些案例分析，基本上有几个原因：计划失误、定位问题、报价不能正常工作、后期经营管理跟不上等，但总有刮靴子的感觉，没有指出最根本的问题。在这方面，笔者对该项目进行了专门的考察，对该案例进行了以下分析。
龙淡水香问题在哪里？
其实龙淡水香失败了，项目策划也好，报价也好，后面的经营管理都是表面问题，这不是先看一棵树能不能活，树干、树枝、树叶能不能活，而是先看“根”有没有生存的土壤。龙淡水香正好“根”出了问题，所以笔者将项目的失败概括为三个根本原因。
01
人文环境的缺失。这是一开始就被忽略了，或者开发者根本没有意识到的重点问题。龙淡水香被定位为“清明上河图”，一眼就能看出它是江南水乡风格的项目，但忽略了“江南水乡”能否适应川市水土的根本大问题。
也就是说，几千年来，千蜀地有他们独特的文化习俗、生活方式，老百姓在这种特定的环境中成长和生活，已经养成了自己的喜好，习惯了千蜀人文环境，千里之外，对完全不同风格的“水乡特色村”玩了一次，或者去旅行了一次。
成都人整体吃麻辣龙虾，偶尔吃一顿江南炒年糕也可以，每天吃能吃吗？这就是人文环境的问题。江南水乡，有根的土壤在江南，这就是“根”的问题。因此，项目人文环境不足是根本原因。
02
无效的格式计划。龙淡水香是成都龙潭经济总部的核心配套。也就是说，这个项目是龙潭经济总部的组成部分，经济总部是什么？那里都是企业、办公室、生产、周边都是现代化建筑风格的高楼大厦。
这中间突然出现了这么古色古香的地方，看起来很突然，认为这是“独特的特色”，其实这是典型的形式计划不协调。观察城市的很多旅游景点，即使是历史和文化积淀的古建筑，周围经过城市改造，高楼大厦满了，也会失去原来的活力。
更不要说完全靠人工制造出来的"仿古建筑"，被安放在一堆现代楼群中。03
无处安放的灵魂。纵观这个项目，在时空上，"龙潭水乡"就像是穿越而来。在空间上，它是从千里之外的江南穿越而来；在时间上，它则是从古代环境（仿古）穿越到现代建筑群中。
对于成都或者川派文化来说，它永远是一个"客人"，心永远飘在外头。所以，项目尽管已经落地，但是"灵魂"却一直无处安身。
如果这个项目开发在成都周边的小镇上，有山有水，有历史有人居气息，让项目有一个拓展延伸的空间，而不是窒息在总部经济的建筑群中，存活的几率就大大增加。
龙潭水乡还有成活的机会吗？
这个答案是肯定的。经过上述分析，笔者观点，这个项目今天最所以会成为特色小镇中典型的失败案例，根本原因就在于项目放错了地方，一棵树在根茎上就出问题了，没有它成长的土壤怎么能活呢？再好的策划、操盘、经营、管理，都是治标不治本，今天不出问题，明天、后天也会出现同样的问题。
如果这个项目要盘活，只有两个办法：一是把整个项目搬到适合它生存的有山有水、有历史有传承，有人居有气息的"活地"，而不是在总部经济的"龙潭死穴"中；第二，让整个项目脱胎换骨，重新打造成适合川派文化传承的其他项目。
显然，第一条路是走不通的，投资了20亿，不能说废了，然后再去找别的地方重新开发一个"龙潭水乡"，因此，只能选择第二条路。
第二条路的要点，就是为这个项目重新安放一个活的"灵魂"，这个灵魂既能被川派文化接纳，同时，也能自我融入其中。也就是说，经过各种规划、改造、定位、商业梳理后，"龙潭水乡"（可能到时候不叫这个名字了）不再是一个穿越者、不再是成都的"客人"，而是吸收了整个川派文化精髓、吸收成都历史营养后，融入环境中长大的"孩子"，或者是更加接地气的，更加有血、有肉、有温度的"亲邻"。
这样，项目的人气就能慢慢培养起来，商业价值就能被逐步挖掘出来，只是那时，"江南水乡"的情结就该化作理想，重归江南了。而"龙潭水乡"终将不再是阳春白雪，而是完全融入成都的市井生活中，过起下里巴人的日子。只问，发展商愿意吗？因为，大部分时候，决策者们总有一份情结，始终无法放下。