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2021年北京二手房交易187474套，是近5年来成交量最高的，月平均成交量超过1.5万套的市长/市场“零马线”。
上次房地产市场自2017年3月以来，二手房市场跌至冰点，年成交量比2016年“腰斩”。
随着2018年新房市场推出大量限制住房，1、二手房价格倒置，二手房需求分流，2018、2019年北京住房市场明显下跌。
2020年以后，由于信贷环境宽松、需求长期压抑的影响，市长/市场成交量逐渐增加，一直持续到2021年，达到阶段性高点。
度：2014-2021年北京二手房成交量变化趋势数据来源：北京建委、西瓜、住房研究组整理。
在这种市长/市场行情中，什么样的商圈交易最火爆？
今天西瓜姐姐给大家评论一下2021年北京成交量十大商圈。希望能给购房者在购买直股均衡的房子的路上带来新的启发。
来源：贝壳、西瓜雪坊研究组整理。
藐视王庆——群雄
2021年交易最火爆的商圈不是王庆。
王庆有157个小区，有80、90年代的老小区，也有不少2010年以后建成的新小区。
从交易单价来看，1986年花店南利均价在7万/平方米左右，保利中央公园超过14万/平方米，价格水平不同的小区分布可以满足没有购买力的人的需求。
同时，以望京搜狐为代表的商业中心是美团、阿里巴巴等众多互联网大厂的总部，有足够的需求支撑这一地区，使得望京成为全北京成交量和增长率都突出的商圈。
顺次市
北郊最接地气的商圈。
对于交通、配套等都处于中下游水平的商圈，顺义性能在成交量排行榜上排名第二，真是出乎意料。
而且过去一年的涨幅不到5%，跑北京大盘，增值担保能力下降，所以交易热完全取决于居住属性。
对于在北方工作的人来说，买不起望京、北苑等人气商圈，可以选择更远的顺义。
一共是300-400万韩元的价格，位于5环以外，但贷款比例需要降低价格，但总价低，首付和贷款偿还压力小，仍然很有吸引力。
如果王庆是北京北部的贵族，顺义城是平民。
度：顺义省交易最火爆的小区——石源北区
回龙观，天通院
神话般的存在
“回天计划”以回龙观、天通院两个商圈为一个整体统一计划，可见这两个地区的共性比较多。
同样，继承了北部人群和码农的居住需求，更接近中关村、上地等软件园区，天通苑更接近望京、未来科技城。
两地铁路交叉非常成熟，相关配套设施比较完善，无论是居住质量还是通勤要求都是很好的选择。
价格上，昌平的回龙观与海淀相邻，但不能说与中关村、上地二手房的价格相同的话。天通院的价格比王警低得多。
回龙观住宅密度比天通苑的居住质量高，所以成交量更大，涨幅也比天通苑高。
度：回龙观体育文化中
房山
六环内最便宜的地方
房山，可以说是给计划逃离北京的白领们最好上车的地方。
这几年，房价没什么变化。
但是轨交还算发达，可以通过房山线转9号、10号、16号线，通过换乘去西边的金融街、东边的国贸，北边的西城海淀都比较方便，通勤的需求基本可以满足。
重点是长阳的套均价只有340万，而良乡更低只要255万。
这恐怕是六环里最便宜的地方了。
每年都有新房供应，二手房更多，3-400万可以实现较高品质的居住要求，除了房山也无他选了。
北苑
新贵崛起
以13号轨交作为分界线，北苑可以分为老北苑和新北苑。
老北苑，顾名思义就是小区的楼龄更老，由于发展年代更早，所以相对来说价格也更便宜。
而使北苑成为新贵的主要原因是新北苑部分小区，世华泊郡、润泽悦溪、润泽御府、天润·福熙大道、华贸城、中铁国际城、中铁花语城，个个都是居住领域的“扛把子”。而这些楼盘聚集在一起，就构成了“新北苑”今日的繁荣景象。
毗邻望京，居住需求充足，配套也比较完善，大型超市、银行、学校都配备，年轻化的商业氛围更浓厚，这里已经成为追求居住品质的购房者的优选。
双井
国贸的后花园
位置在二环和三环之间，地理位置无敌，紧邻CBD核心区。
双轨交汇，10号线和7号线。双井地铁口出来就是富力城购物中心和乐成中心。
商圈内部新老小区交错，刚需上车还是置换改善，选择多样，所以一直也是成交的热门商圈，算是“老贵族”了，所以上榜在情理之中。
旧宫
南城新星
随着政府对南城的改造，城市建设速度的提升，旧宫作为南城主要商圈之一。
从商业配套、住宅等各方面都有了很大的提升。
特别是旧宫的地理位置，更靠近亦庄。随着亦庄产业的发展，也为旧宫带来了更多的购买力。
划重点
为什么这些商圈的成交火爆，我们分析得到了以下三点原因：
1）商圈规模是成交量大小的首要因素。规模小难以上榜，就像东西城和海淀的商圈就是如此，热度肯定高，但是成交量不会太大；
2）“职住平衡”是大家选择这些商圈的最主要原因。或者是距离核心产业中心近，或者是周边有地铁可以通达产业中心；
3）成交量大小与价格高低没有线性关系。成交Top10商圈中既有均价较高的商圈，也有均价很低的商圈，说明不同层次的需求都比较多，刚需和改善共同支撑起北京的住宅市场。