luda 今年“十一”期间，北京新开的环球影城掀起热潮，再次关注国内主题公园的发展潜力。另一个国内传统主题乐园运营者的行为可能会使人们对这种类型项目的具体价值有新的认识。
10月18日早晨，海昌海洋公园公开了重大销售事项。公告称，该公司于10月13日与韩国私募巨头MBK Partners(安宝凯)签署协议，出售武汉、成都、天津、青岛共4座建设的海洋公园100%股权和郑州海昌海洋公园66%股权。
此次交易对象占海昌海洋公园下属11个主题公园的近一半，显示了管理层的巨大勇气和决心。海昌海洋公园自2015年更名以来，开始对外持续传达轻资产战略的信念，但截至今年上半年，净负债比例仍高达262.1%，这意味着“减负”之路依然艰难。
5个主题公园项目的总交易费用被确定为65.3亿韩元，接近海昌海洋公园最新市值80亿港元(约合66亿韩元)。同时，海昌海洋公园公布了一系列协议，包括与MBK Partners的战略合作、品牌认可、过渡期服务等，并将其解释为“轻资产发展”。
资本市场似乎仍然对这种交易不满意。在10月11日达成协议的前两天，海昌海洋公园暴跌了36.57%。10月18日复盘当天，该公司一度上涨了18%以上，此后迅速跳水，截至发稿截止日下降了13.04%。
剥夺近半生产
最近房地产相关企业和基金合作频繁。
10月13日，远洋集团宣布将北京的一个地块注入合资基金，总费用为64亿韩元，今后该基金还将收购北京远洋光华国际大厦项目。其中，远洋计划出资4亿美元出资基金，占总出资额的28.57%。
与远洋交易不同，海昌海洋公园最近10月13日签署的销售协议没有公开有关联合基金、出资参与、劣质作用等条款，或者说明了比较彻底的资产出售措施。
智山新媒体查询、海昌海洋公园交易MBK Partners由数码凯雷投资集团的前高管设立，总部位于韩国首尔，主要在韩国、日本、中国等地进行收购，背后投资者包括淡马锡等亚洲机构。从去年11月开始，该基金介入陷入困境的神州租车，成功私有化。
据海昌海洋公园公告，MBK Partners同意有条件收购武汉、成都公司、天津公司、青岛公司各100%股权、郑州项目66%股权，也没有产权负担。
上述目标权益主要通过大连销售和郑州销售两部分销售，总代价为65.3亿元人民币，预计今年年底完成交付。
其中大连的代价为60.8亿韩元，主要包括初期代价25.4亿韩元，需要承担对卖方股东的应付帐款11.5亿韩元、22.1亿韩元融资性贷款、1.45亿韩元债务和卖方提出的动物租赁选择权费用3000万韩元。这部分的代价下限价格为60.3亿韩元。郑州的代价部分是4.5亿元人民币。
在出售的5个主题公园中，武汉海昌极地海洋公园、成都海昌极地海洋公园、天津海昌极地海洋公园、青岛海昌极地海洋公园都运营了10年以上。郑州海昌海洋公园从2018年开始建设，尚未投入运营。
销售合同对于武汉、成都、天津、青岛项目公司来说，如果每年EBITDA超过4亿元人民币或超过4亿元人民币，买方将超过1亿元的补偿费、3.6亿元人民币，但不到4亿元人民币，补偿费将另行计算。
教父后，海昌海洋公园也将继续为4个主题公园及郑州海昌海洋公园提供过渡性咨询服务。就郑州项目而言，双方将共同努力，在2023年底前开设项目并投入运营，如果实现这一目标，海昌海洋公园也将获得3亿韩元的补偿费。这个项目预计至少需要18个月才能开业。
与10月13日一样，海昌海洋公园与MBK Partners签署了战略合作协议。因此，各方将加强“海昌”品牌宣传、知识产权开发、生物技术、主题公园未来新建扩张库存升级、轻资产业务合作等业务活动合作。
海昌海洋公园方面表示，项目交付后，本集团将在上海、三亚、重庆、大连、烟台运营6个主题公园及其他主题相关业务、房地产开发与投资、酒店运营、运营咨询和管理等业务。总面积约120万平方米。
贴现的债务
剥夺长城资产及建设事业的公告显示，海昌海洋公园将主要原因归结为对资金的渴求。
海昌海洋公园表示，武汉、成都、天津和青岛项目到2019年每年都会产生稳定的现金流。但是随着中国旅游业的发展，4个主题公园覆盖的相关市场出现了替代性竞争对手，需要更多的投资和升级改造。
接着，自2020年初新冠疫情爆发以来，公司一直遭受高额债务和持续增加的赤字。董事们认为，以相对有利的市值出售大象公司，将产生相当多的现金，可以用来偿还部分债务，从而降低其余集团的资产负债率，维持其余集团的经营。
就最近的销售问题而言，大象公司2019年、2020年和2021年上半年的收入分别为11.63亿韩元、4.37亿韩元、7.94亿韩元，税后净利润为3.39亿韩元、-9235.8万韩元和1.59亿韩元。出售后现金总额为65.3亿韩元。
其中，武汉、成都、天津、青岛项目的价格主要是参考行业内公司的EV(企业价值)/EBITDA倍数和4家主题公园公司的2019年EBITDA得出的。海昌海洋公园也说代价公平合理。
文旅实业是疫情影响最大的行业之一，是对房地产新媒体调查的观点。
询，2020年海昌海洋公园旗下所有项目于1月24日起暂停营业，3月下旬起陆续复开园，直到6月所有项目恢复全面开放。下半年个别地区疫情反复，同样导致该公司旗下对应项目暂停营运。除此以外，处于建设阶段的郑州项目被列入出售清单，同样因新冠疫情影响，该项目面临开发的挑战。按照海昌海洋公园估计，项目的所有建设工程完成，至少还需逾12亿元的资本投资。
去年全年，海昌海洋公园录得营业额约11.68亿元，同比减少约58.3%；今年上半年，受居民经营活动逐渐恢复带动，公司营业额约13.24亿元，同比增长约306.9%。
负债方面，2019年、2020年及今年上半年，海昌海洋公园净负债比率分别为135.9%、228.0%及262.1%；而计息银行及其它借款总额分别为85.07亿元、91.96亿元及88.26亿元，有息负债变化不大的同时负债率不断上升，反映净资产及在手现金出现缩水现象。
对此海昌海洋公园解释称，今年上半年主要系偿付经营欠款及营运亏损增加，导致净负债增加及净资产减少所致。截止6月底，该公司现金及现金等价物约17.46亿元，去年底则为24.08亿元。
出售5个项目后，海昌海洋公园的发展重点转为提升上海主题公园二期及三亚主题公园的配套设施。该公司强调，将资金集中分配于上海及三亚主题公园不仅与旅游休闲市场的趋势及需求变化相符，亦符合公司的长远发展战略及股东的利益。
此前9月29日，上海海昌海洋公园项目二期、三期扩容升级的重要组成部分--东方海洋项目已宣布启动。该项目由上海港城开发主导、海昌联合投资开发，计划总投资18亿元，被视为海昌的轻资产战略重要布局。
轻资产战略于2015年海昌海洋公园更名后频繁被提及，计划推进海洋公司管理模式的输出业务以及产业链打造等新发展模式。当时该公司表示，未来5年希望将非门票收入提升至公园营业收入的30%，成为集团重要增长点之一。
在最新的交易中，海昌海洋公园也强调优化财务及资产结构的同时，MBK Partners将为公司轻资产战略提供"更广泛的合作资源"。
本文源自观点地产网