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"要说政策的影响，当然有。"
刘账号是在北京和郑州两地奔波的房地产经纪人，2021年他以事业为重点，今年计划认真部署郑州业务。特别是3月1日郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》(以下简称《通知》)后。
《通知》包括从支持合理住房需求、改善住房供应、扩大信贷融资支持、促进住房建设和转换、优化房地产市长/市场环境等几个方面调整的18项房地产市长/市场救济政策。郑州此次新政的业界也认为是今年以来力气最大的房地产市长/市场救济政策。
那么10天颁布的《通知》对郑州房地产市场有什么影响？《每日经济新闻》记者为此进行了调查采访。
郑州某住宅小区图片来源：记者堂王家飞拍摄
商谈半夜买房
“2021年是郑州房地产市场最困难的一年。几次传染病再加上暴雨灾害，市场真的见底了。”
在郑州做了多年房地产业务的姜坚对《每日经济新闻》记者说：“说实话，我在郑州根本没有生意。”现在郑州房地产市场似乎正走向正轨，正在逐步恢复元气。这几天咨询和属相明显增加，还有人半夜咨询，这并不常见，但实际成交量还没有太大变化。" "
姜坚认为，《通知》将在一定程度上缓解当前郑州市房地产市长/市场局面。
“在恢复自信方面表现得很明显，除了二手房大学参观量激增之外，我们销售处的人气也比以前多了。但是最终，政策发表时间还很短，所以实质性的交易推进还有待观察。政策说要给企业项目贷款支持，我们肯定会很高兴的。现在河南很多房企的流动性都有问题。”
资料来源：诸葛找房子
诸葛的找房子资料显示，在新政出台的第一周(2月28日-3月6日)，郑州新房市场受政策影响还不明显。开发商销售热度也不高，脱华情况也不理想。两个项目整体推进约19%。二手房方面好转，咨询量显著增加，市场价格停止下降趋势回升，涨价住房量增加，比重扩大，市场活动度明显提高。
不仅是房地产从业者，对普通购房者的政策和心理冲击也很大。
张六2021年底在郑州羚羊订了一套房子，她买房的原因之一是开发商当时正在大降价，“精装房也比周围的毛坯房便宜很多”，当初开发商承诺在正式签约前随时可以退房。
“因为当时看到房地产市场不好，我也怕项目乱七八糟，想退房子，没想到对方欣然答应了。但是最近郑州市出台了一系列房地产市长/市场政策，我也在犹豫是否退出。也许下一家还能升值。”
政策力度空前
3月1日郑州推出的《通知》共涉及5台、18件道具内容，其中有多处重磅表现。
鼓励大学生、农民工、居家养老等购房需求，“农民工在郑州缴纳住房公积金的，可按本市住房公积金缴纳职工同等条件办理住房公积金提取业务，在郑州购买住房时，按本市存款职工同等条件申请住房公积金贷款。”
同时，郑州也成为国内第一个取消“房屋认定贷款”的大城市。根据《通知》，拥有一套住房并结清了相关购房贷款的家庭，为了改善居住条件，再次申请购买普通商品房，银行业金融机构正在实施第一套房贷款政策。
房地产开发企业也将提供项目贷款支持。"定期组织银企对接，鼓励金融机构延长对陷入困境的企业的贷款，继续贷款，按照依法规定、风险控制、商业可持续的原则，增加对房地产企业收购贷款的支持，缓解市长/市场主体资金链运营压力。"
《通知》还表示，将实行货币化安排，促进安置房的转换。
贝研究院高级分析师潘浩说：“郑州市受到去年疫情和水灾的双重影响，房地产市场和企业也面临很大压力。郑州十八条的出台有助于全面稳定市场，促进合理需求，确保企业现金流稳定。”其中明确说明了合理购房需求的定义和支持方式，可操作性很强。" "
值得注意的是，3月8日郑州市进一步发布《每日经济新闻》，表示“通过货币化布局满足流动群众的多元布局需求，缩短群众布局周期，提高布局效率，减少过渡布局成本，减少集约建设用地，消化库存来源，促进房地产市场健康”。
郑州市城乡建设局顾小烨对工作目标的解释是：“结合安置房建设三年攻坚，集中利用三年大力推进货币化布局，确保2024年群众回迁安置全部完成。”
如果房价再上涨，
“政策出台后，效果需要一定的反应时间。从我的经验来看，要用半年、甚至九个月的时间来判断。”
刘账号现在的关键问题是二手房市场没有激活。“我的很多客户都在更换客户。必须先卖掉我的房子，才能攒下钱
买下一套房子，我看这18条政策中没有特别针对二手房的，虽然取消了‘认房又认贷’，但能否对市场起到作用还得再观察。”在刘继定看来，房地产市场的关键还在于普通购房者人手里有没有钱。据官方数据，2020年河南居民人均可支配收入24810.10元，比上年增长3.8%；居民人均消费支出16142.63元，比上年下降1.2%。
近一年郑州新房价格走势 数据来源：安居客
“只有购买力上来了，房地产市场才能真正回暖。”
刘继定所说的二手房政策其实也在暗流涌动。有市场消息称，郑州目前“郑东新区、经开区、中牟、港区有差额税变动，二手房正常买卖个税差额20%和个税1%，买卖双方可自由选择。”也就是说，二手房流通领域的费用将大大降低，将促进市场流转。
姜坚告诉《每日经济新闻》记者，该政策确实存在。“二手房交易税一旦下调，之前观望的一波客户很快便会产生一系列二手房交易。”
对于本次郑州楼市新政的效果，姜坚其实也持谨慎态度。“存量市场释放出二手房，但新房销售依旧压力较大。而对于各种鼓励购买措施，其实暗中早就有项目放开了限购，但购买热情还是不高。至于货币化安置，那就需要考验郑州市的财政能力了。”
“据我的观察，目前郑州集中交付的项目大多数是在2017年前后市场高位时期销售的项目，由于利润被压缩，一些有延期，很多项目品质差，这也影响了如今的购买意愿。总之，政策效果需要再观察。”
据郑州市统计局数据，2021年郑州房地产开发投资同比下降9.9%。克而瑞统计显示，2021年郑州商品住宅成交面积约1398万平方米，同比下滑约25%；商品住宅成交金额约1769亿元，同比下滑约22%。
或许，这就是刘继定所说的郑州楼市“真的是见底了”。
不过，2022开年之后情况似乎有所好转。单以河南地产“一哥”建业来看，其2022年前两月已取得物业合同销售总额31.65亿元，同比增加为35.5%；总合同销售建筑面积409785平方米，同比增加为36.2%。
郑麟是一名在北京工作的河南人，他告诉《每日经济新闻》记者，“看到郑州出台的房地产政策后，我觉得我的返乡置业计划要赶紧落地实施了，万一房价又要涨上去了呢。”
（应受访者要求，文中刘继定、姜坚、张陆、郑麟为化名）
记者|王佳飞
编辑|魏文艺 陈梦妤 何小桃 王嘉琦 杜恒峰
校对|孙志成
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