鲁达 绿地，曾经地产界的”大佬“，短暂巅峰后却一直”掉队“。短短三年多时间，绿地经历了“云峰债”事件，子公司时有负面爆出，业绩也不够出色，市值更是“一落千丈”。此次62岁的董事长张玉良迎来连任，但接班人问题并没解决。
文 ✎ 李夏
编辑 ✎ 邢昀
62岁的张玉良迎来连任。而他背后上海滩这家近万亿规模的房企正在经历一系列考验。
11月19日，绿地控股晚间公告称，经绿地控股集团第九届董事会第一次会议选举决定，选举张玉良为公司第九届董事长、总裁一职，任期与董事会一致，张玉良实现连任。
按规定，国企领导年满60周岁，要办理退休手续。业绩突出的核心可延长任期，但最迟不超过63周岁。然而公告显示，张玉良1956年12月出生，年龄已62岁，可见其连任破除规定的退休年龄限制。而张玉良的接班人是谁，仍未可知。
绿地曾是地产界的龙头，但现在却一路“掉队”。2018年前三季度绿地实现销售金额2670亿元，在当前楼市寒冬的大环境下，想要实现年销售4000亿元的目标，并不简单。其居高不下的负债率，更如同一把枷锁。此外，绿地东北公司暗疮难愈，多家子公司被法院列为失信被执行人。
截至2018年11月21日，绿地控股报收6.55元每股，市值跌至797亿元，这较2015年绿地上市以来的市值高点3000亿元，蒸发了2203亿元。
01
市值大缩水
在外界看来，绿地一直颇为“低调”。
1992年成立的绿地，数年来默默拿地卖房、不断扩张，也经过多轮体制变革，算得上地产界响当当的“大佬“。2015年8月18日借壳上市后，绿地控股市值一度超过3000亿元，曾超越万科登顶中国房地产板块。
▵ 绿地房地产分布图
短暂的巅峰后，绿地控股似乎走进了一个怪圈，短短三年多时间，经历了“云峰债”事件，子公司时有负面爆出，业绩也不够出色，市值更是“一落千丈”。
截至2018年11月21日，绿地控股报收6.55元每股，市值跌至797亿元，这较2015年绿地上市以来的市值高点3000亿元，蒸发了2203亿元。
而这期间房地产市场风云变幻，大佬们重新排座，恒大、碧桂园2017年销售突破5000亿元，市值更是增长4倍。
当年还有资格与万科一争高下的“绿巨人”，现在只能望其项背。2018上半年房地产销售榜上，万科以3030亿元的销售量排名第三，绿地排名第六，两者相差不到1倍。但在总市值上，目前万科A的市值为2830亿元，而绿地不到800亿元。可以看出，绿地连三分之一个万科都不到。
市值下跌，有行业原因，也有绿地自身原因。一线房企在感受到市场寒意的同时，纷纷想办法“自救”，万科在今年秋季例会上高喊“活下去”，绿地控股也表态，要抓住机遇进入“万亿新阶段”。
10月12日，绿地控股召开2018年三季度中高层经营会，会上提出未来三年每年销售目标不低于5000亿元。与此同时，绿地宣布重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团。
这次变革，是绿地上市以来第二次战略调整。 2015年，绿地借壳金丰投资上市后，首次提出以房地产为主业，大基建、大消费、大金融为三大协同发展业务的“一主三大”战略。
遗憾的是，除了大基建领域有所发展，绿地房地产主业却进展缓慢，曾快速扩张的大金融方向在遭遇强监管后少见起色，业绩增长不如预期，2017年绿地控股金融产业利润下降48.7%，这次战略调整中也完全弱化。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受媒体采访时也谈到，绿地此次转型说明原有的业务条线面临很多压力，包括收益状况不佳、竞争对手过多等。
卢湾绿地海外滩
另一方面，此前一直股票深陷低流通的绿地，2018年7月2日迎来占总股本73.51%的限售股解禁，使得公司股价短期承压。这些股份的持有者主要是绿地董事长张玉良和一些高管，以及上海国资控股的上海地产、上海城投等企业。目前绿地董事长张玉良62岁，未来掌门人是谁还未可知，其他相关持股企业态度也都不明确。
大量资本的离场，更让绿地雪上加霜。公开资料显示，2016年起，持绿地控股大量股份的资本公司平安创新资本、鼎晖嘉熙、国投协力、汇盛聚智和珠海普罗等开始大规模减持。其中，平安创新持股比例从9.91%下降至1.8%，着实“吓”跑了一众股民。
02
东北“黑洞”
对于绿地来说，很多困扰和麻烦来自东北。
2007年，绿地收购了沈阳政府打包转让的八家国有地产公司，在此基础上成立了绿地东北公司。然而绿地在这里屡屡受挫，项目停工、销售惨淡，与购房者纠纷不断，子公司甚至出现债务逾期。
中国执行信息公开网显示，近两年来，绿地位于东北的数家公司多次被列为失信被执行人，其中本溪绿地更是11次被列为失信被执行人。
本溪绿地实业是绿地辽宁投资建设控股集团有限公司（以下简称辽宁绿地）的子公司。天眼查信息显示，该公司曾因未按时履行法律义务而被法院强制执行37次，目前，已被最高人民法院列为失信公司。
这背后是一桩4.5亿元债务违约。
2017年10月，绿地控股曾发布公告称，辽宁绿地下属本溪绿地等个别合资企业因受当地市场低迷影响而发生的逾期借款，金额为4.575亿元，其中短期借款 24750万元，长期借款21000万元。
绿地表示，由于本溪绿地等企业股权结构比较复杂和分散，涉及地方国资委、个人股东等多方，同时债权人对债务处理需要履行内部审批程序，因此耗时较长。后续公告显示，截至2017年12月28日，逾期借款已全部解决。
债务违约源于绿地开发的本溪山水城项目。2010年，辽宁本溪山水城项目开工建设，投资级别高达100亿元。2015年9月，该项目却传出“因资金问题停工”“大量已交付购房款的业主迟迟无法拿到新房”的消息。
2017年9月，一位被该项目波及到的企业负责人曾在相关网站向当地政府投诉，本溪市政府办公厅回复称，本溪绿地受多重不利因素影响，在建设项目长期停工，资金链条断裂，各类债务纠纷集中爆发，已经严重资不抵债，全部资产已两次被查封或扣押，千余户购房业主急待项目竣工入住，企业员工也已经连续数月未发放工资，无能力履行补偿义务。
2018年以来，仍有媒体曝光绿地在辽宁多个项目，包括本溪山水城项目停工数年，部分项目还存在购房者无法入住、被征收人拿不到补偿款的问题。
2018年以来，绿地东北地区又有5家下属公司被法院新增为失信被执行人，涉及金额超过1292.77万元。
而绿地控股发布的2018年半年报也显示，其东北地区的营收为18.13亿元，同比下降22.6%。
03
成绩单隐患
而绿地的成绩单也颇令人担忧，已经脱离房地产第一阵营。
绿地控股2018年半年报显示，报告期内，实现营业收入1578.87亿元，同比增长25.33%；地产销售金额1627亿元，同比增长22%。这一成绩虽然不错，但距离绿地地产销售4000亿元的目标有一些距离，跟国内第一梯队房企也相距较远。
市界注意到，2018年上半年，建筑业务取代房地产业务，成为了绿地控股营业收入中最大的板块，但是这一领域毛利率却不及房地产业务。
绿地控股贵州建工
半年报显示，公司建筑及相关产业毛利率只有3.16%，且较上年同期减少了0.11个百分点，房地产及相关产业毛利率为26.11%。然而，据克而瑞公布的2017年60家标杆房企研究数据显示，近半数房企毛利率均超过30%。
Choice数据显示，2015年至2017年，绿地净利润率分别为3.56%、3.8%、4.68%，同期万科净利率为13.27%、11.79%、15.32%，可见其净利率远低于同行。
与之相应的资产负债率也是居高不下，2018年上半年负债率高达88.98％，2017年同期为88.99％。
根据中报，绿地有息负债2629亿元，较年初减少131亿元；货币资金768亿元，同比增长27%。CRIS研究中心披露，绿地2018年中净负债仍高达187%，尽管脱离了“200%+”的净负债率高危区，但是仍然远远高于同行。根据CRIS研究中心，今年上半年末，170家房企的加权净负债率（永续债作为权益）约为92.56%。
虽然绿地的掌舵者张玉良强调，不刻意追求规模，但他同时承认，没有体量、没有规模的大企业是不行的，数量也是质量的一个重要部分。而在这样的地产“寒冬”中，绿地想要完成万亿梦想，还需一番努力。