鲁达 红了樱桃，绿了芭蕉。
前些日子天津地铁13号线改线的事儿刷屏了好几天，最郁闷的当属精武镇人民，因为13号线一期基本确定先不过精武镇了，转而重心向东部偏移。
而这个抢了精武镇风头的是谁呢？就是本期买房情报的主角——空港经济区。
最近，空港已经“解锁”了好几件大事：
✔ 随着滨海机场将新建T3航站楼，空港片区已集合了3条在建/规划轨交线路；
✔ 空港经济区二期、三期控规方案公布，将新增大量居住和教育用地；
✔ 新开发片区中的首宗宅地今日摘牌，天保17.42亿底价拿地，将配建国际学校。
作为地处东丽、行政却隶属滨海的一个特殊板块，空港以往的楼市印象是配套优越、住宅稀缺，未来则将增加居住属性、强化教育标签。
产业不放手，还要轰轰烈烈卖房子，大势板块空港，值得入手吗？
01 空港楼面价跌破8000背后，牛X的新规划和3条轨交
9月30号，国庆节前夕，空港经济区成交了一宗面积30万㎡的宅地，天保以起始总价17.42亿摘牌，折合可售住宅楼面价约7840元/㎡。天保显然有备而来，案名都提前起好了，叫：天保九如。
地块编号为津滨保(挂)2020-14号，位于宁静高速以东，东至经二西路、南至纬二道、西至原经一路、北至纬一道。土地总面积300462.2㎡，规划建筑总面积318941.9㎡，主要由5宗住宅用地+5宗教育用地+1宗公园绿地组成，体量非常大。
从地块位置和规划指标来看，津滨保(挂)2020-14号跟去年停牌的津滨保(挂)2019-18号地有重合，但去掉了原商业部分，且整体比后者范围更大。
其中A、B、C、G、H为城镇住宅，最大容积率1.3、1.5不等，住宅规划体量合计约22.2万㎡。D地块设置30班小学；F地块设置12班幼儿园；I、J、K地块用于国际学校建设，须引进已在国内开办及运营3所以上的外籍人员子女国际学校或双语国际学校，合理推测，应该就是已和空港签约的逸阳梅江湾国际学校。
由于体量大、且不在目前的空港核心区，该地块楼面价控制得比较低。从2016年市场高热期金隅震惊全市的3万+，到如今的8000-，空港地价可以说经历了史诗级的大跳水，起落之大，令人缺氧。
不过能脚踏实地点儿也不是坏事，而且结合空港后续规划来看，这块地虽然楼面价低，但区位和综合质素可不低唷~
就在地块出让前的9月24日，空港才刚重磅发布了一个二期三期的详细控规方案，涉及的11、12、13单元，就是宁静高速以东这一大片。其中12单元基本为工业用地；13单元西边规划为工业、仓储物流，东边为居住区，混合商业和教育用地。
最重磅的是地块所在的11单元，基本全是居住用地规划，不仅每块宅地都将配备中小学或幼儿园，而且中间还设置了一个轨交站点！
这条滨铁3号线（原Z2线）也是目前空港最值得期待的轨交，因为它同时串联了空港核心区和二期11单元，且预计今年底开工、有望2024年底开通，起码已有明确节点！想在空港买房或有房要卖的盆友，务必要关注这条轨交的建设进度。
而除了Z2，空港一期中心大道沿线，未来还将有2号线延长线、地铁13号线通达，不过相比Z2线，兑现周期应该更长。Anyway，有总比没有强，何况还有3条！空港毕竟紧邻滨海国际机场，随着机场扩建、引入新的高铁和轨交线，空港跟着受益板上钉钉，目前的轨交规划已能惠及板块大部分居住区了。
02 从住宅稀缺到商住大规模开发，还要强化教育资源
说起空港楼市，一个常有的印象就是住宅稀缺、供不应求，这是因为空港作为高新产业的聚集地，此前的住宅规划本身较少；而板块虽地界在东丽，但行政隶属滨海新区，购房政策比天津其他区宽松、不限套数。
再加上空港在教育、医疗、商业等配套资源上比较给力，对地缘客户吸引力更强，尤其受到一些家长群体的青睐，所以当年意境兰庭、复地湖滨广场基本一开即罄，十分火爆。
2017年天津“330”限购限贷新政之后，空港楼市就有些崴泥，新拿地项目入市节奏缓慢，直攒到今年才集中亮相。金地已于去年11月率先开盘，金地悦城大境小高层为主，户型基本在100㎡以上，今年前8个月备案均价22291元/㎡，套均价254万，销售成绩不错，月均去化能达到三四十套。
“神速”的新城今年4月才拿地、前几天就首开了，新城长风雅著也是小高层规划，产品定位非常纯粹，主打85-115㎡的中小户型，要的就是控制总价段。
金隅云筑、天保意境雅居目前已经亮相，其中金隅云筑碍于地价成本，主推130㎡以上精装大户型，走高端路线；天保意境雅居两手抓，既有92-117㎡的小高，又有107-137㎡的洋房。
金隅云筑已经拖成了准现房……
跟海教园、生态城类似，这些年“教育”其实也是空港的一个显著标签，很多客户就是冲着“实验”和“一中”的学校招牌来的。未来随着新地块的开发，这个路线还得继续走下去，甚至还要强化。
目前如果在空港就读，小学是这么划片的：
✔ 以中环东路为界，西片区的万科新里程花园、万科新里程家园、名居花园、岭尚家园、远洋欣欣家园、津悦华庭等小区户籍适龄儿童到天津港保税区空港学校报名；
✔ 东片区的悦城花园、意境兰庭、锦润华庭等小区户籍适龄儿童到空港实验小学报名。
✔ 空港区域公寓户籍的适龄儿童上空港实验小学；集体户籍的适龄儿童、居住证持有人随迁子女则由教育部门统筹安排入学。
2020年空港两个小学各招收8个班。对报名人数少于招生计划的学校，学生直接入学；对报名人数超过招生计划的学校，以随机派位的方式确定录取学校。
空港小升初实行多校划片，对口初中也是这俩：天津一中滨海学校初中部、天津港保税区空港学校初中部。
到了高中阶段，空港学籍想就近上学，就只有一个选择了：天津一中滨海学校的高中部。但不考虑距离的话也可以报考面向全区招生的几个滨海分校：生态城的南开滨海、外大滨海和塘沽的实验滨海。
情报君在之前的《不必神话生态城学区房，教育资源不吹不黑拆解》一文中，详细分析了生态城的教育资源“实绩”，同样的逻辑看空港，空港的学校成绩值得用脚投票吗？
先看中考分数线：2020年一中滨海面向新区和面向空港的中考录取分数线分别为544.75和470.75。不像生态城的南开滨海学校，空港的一中分校面向本区和面向全区的两个分数线差距很大。
由于空港本身住宅不多，适龄儿童相对较少，虽然可以凭借招生政策优势吸引全区优质生源，但面向板块内的分数线低出一大截，导致整体生源差异较大，对后续管理和成绩提升是一个挑战，不过反过来说这一点对空港学生就是一个很大的优势了。
这种生源不平衡反映到高考成绩上，从下面这份由家长粗略整理的2020滨海各校成绩对比可以看到，今年一中滨海分校的高考最高分为702分，跟塘沽一中、南开滨海差不太多，但581的平均分就被后两者拉开不少了，600+以上占比和强基线比例等指标也有明显差距。
当然，一年的成绩只能反映一个暂时的情况，南开滨海凭借招生优势，又背靠生态城庞大的居住人群，高中成绩也是今年才见到曙光（2019年成绩跟塘沽一中差一大截），空港高中要想更进一步，除了学校和老师的管理，最大的动因只能来自更广泛的生源积累。
未来几年随着交通的兑现、产业的发展，以及后续地块的开发，如果楼市主力军能持续扩充，叠加政策优势，那么空港的教育成绩是完全能更上一层楼的。
对于当前的天津楼市来说，无论是地缘改善，还是外地来津落户，“教育”已成为置业选择的首要因素。市区之外，武清作为bug级的存在始终吸引特定人群；已确定市区报考资格的海教园坐稳新兴板块头把交椅；中新生态城目前紧随其后；而国展中心也有重磅资源签约引入……
空港要想突出重围，也不是一件易事啊。