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【天津万科花园新城】天津空港楼面价跌破8000!3条地铁+名校资源能突围吗?

红了樱桃,绿了芭蕉。

前些日子天津地铁13号线改线的事儿刷屏了好几天,最郁闷的当属精武镇人民,因为13号线一期基本确定先不过精武镇了,转而重心向东部偏移。

而这个抢了精武镇风头的是谁呢?就是本期买房情报的主角——空港经济区。

最近,空港已经“解锁”了好几件大事:

✔ 随着滨海机场将新建T3航站楼,空港片区已集合了3条在建/规划轨交线路;

✔ 空港经济区二期、三期控规方案公布,将新增大量居住和教育用地;

✔ 新开发片区中的首宗宅地今日摘牌,天保17.42亿底价拿地,将配建国际学校。

作为地处东丽、行政却隶属滨海的一个特殊板块,空港以往的楼市印象是配套优越、住宅稀缺,未来则将增加居住属性、强化教育标签。

产业不放手,还要轰轰烈烈卖房子,大势板块空港,值得入手吗?

01 空港楼面价跌破8000背后,牛X的新规划和3条轨交

9月30号,国庆节前夕,空港经济区成交了一宗面积30万㎡的宅地,天保以起始总价17.42亿摘牌,折合可售住宅楼面价约7840元/㎡。天保显然有备而来,案名都提前起好了,叫:天保九如。

地块编号为津滨保(挂)2020-14号,位于宁静高速以东,东至经二西路、南至纬二道、西至原经一路、北至纬一道。土地总面积300462.2㎡,规划建筑总面积318941.9㎡,主要由5宗住宅用地+5宗教育用地+1宗公园绿地组成,体量非常大。

从地块位置和规划指标来看,津滨保(挂)2020-14号跟去年停牌的津滨保(挂)2019-18号地有重合,但去掉了原商业部分,且整体比后者范围更大。

其中A、B、C、G、H为城镇住宅,最大容积率1.3、1.5不等,住宅规划体量合计约22.2万㎡。D地块设置30班小学;F地块设置12班幼儿园;I、J、K地块用于国际学校建设,须引进已在国内开办及运营3所以上的外籍人员子女国际学校或双语国际学校,合理推测,应该就是已和空港签约的逸阳梅江湾国际学校。

由于体量大、且不在目前的空港核心区,该地块楼面价控制得比较低。从2016年市场高热期金隅震惊全市的3万+,到如今的8000-,空港地价可以说经历了史诗级的大跳水,起落之大,令人缺氧。


不过能脚踏实地点儿也不是坏事,而且结合空港后续规划来看,这块地虽然楼面价低,但区位和综合质素可不低唷~

就在地块出让前的9月24日,空港才刚重磅发布了一个二期三期的详细控规方案,涉及的11、12、13单元,就是宁静高速以东这一大片。其中12单元基本为工业用地;13单元西边规划为工业、仓储物流,东边为居住区,混合商业和教育用地。

最重磅的是地块所在的11单元,基本全是居住用地规划,不仅每块宅地都将配备中小学或幼儿园,而且中间还设置了一个轨交站点!

这条滨铁3号线(原Z2线)也是目前空港最值得期待的轨交,因为它同时串联了空港核心区和二期11单元,且预计今年底开工、有望2024年底开通,起码已有明确节点!想在空港买房或有房要卖的盆友,务必要关注这条轨交的建设进度。

而除了Z2,空港一期中心大道沿线,未来还将有2号线延长线、地铁13号线通达,不过相比Z2线,兑现周期应该更长。Anyway,有总比没有强,何况还有3条!空港毕竟紧邻滨海国际机场,随着机场扩建、引入新的高铁和轨交线,空港跟着受益板上钉钉,目前的轨交规划已能惠及板块大部分居住区了。

02 从住宅稀缺到商住大规模开发,还要强化教育资源

说起空港楼市,一个常有的印象就是住宅稀缺、供不应求,这是因为空港作为高新产业的聚集地,此前的住宅规划本身较少;而板块虽地界在东丽,但行政隶属滨海新区,购房政策比天津其他区宽松、不限套数。

再加上空港在教育、医疗、商业等配套资源上比较给力,对地缘客户吸引力更强,尤其受到一些家长群体的青睐,所以当年意境兰庭、复地湖滨广场基本一开即罄,十分火爆。

2017年天津“330”限购限贷新政之后,空港楼市就有些崴泥,新拿地项目入市节奏缓慢,直攒到今年才集中亮相。金地已于去年11月率先开盘,金地悦城大境小高层为主,户型基本在100㎡以上,今年前8个月备案均价22291元/㎡,套均价254万,销售成绩不错,月均去化能达到三四十套。

“神速”的新城今年4月才拿地、前几天就首开了,新城长风雅著也是小高层规划,产品定位非常纯粹,主打85-115㎡的中小户型,要的就是控制总价段。

金隅云筑、天保意境雅居目前已经亮相,其中金隅云筑碍于地价成本,主推130㎡以上精装大户型,走高端路线;天保意境雅居两手抓,既有92-117㎡的小高,又有107-137㎡的洋房。

金隅云筑已经拖成了准现房……

跟海教园、生态城类似,这些年“教育”其实也是空港的一个显著标签,很多客户就是冲着“实验”和“一中”的学校招牌来的。未来随着新地块的开发,这个路线还得继续走下去,甚至还要强化。

目前如果在空港就读,小学是这么划片的:

✔ 以中环东路为界,西片区的万科新里程花园、万科新里程家园、名居花园、岭尚家园、远洋欣欣家园、津悦华庭等小区户籍适龄儿童到天津港保税区空港学校报名;

✔ 东片区的悦城花园、意境兰庭、锦润华庭等小区户籍适龄儿童到空港实验小学报名。

✔ 空港区域公寓户籍的适龄儿童上空港实验小学;集体户籍的适龄儿童、居住证持有人随迁子女则由教育部门统筹安排入学。

2020年空港两个小学各招收8个班。对报名人数少于招生计划的学校,学生直接入学;对报名人数超过招生计划的学校,以随机派位的方式确定录取学校。

空港小升初实行多校划片,对口初中也是这俩:天津一中滨海学校初中部、天津港保税区空港学校初中部。

到了高中阶段,空港学籍想就近上学,就只有一个选择了:天津一中滨海学校的高中部。但不考虑距离的话也可以报考面向全区招生的几个滨海分校:生态城的南开滨海、外大滨海和塘沽的实验滨海。

情报君在之前的《不必神话生态城学区房,教育资源不吹不黑拆解》一文中,详细分析了生态城的教育资源“实绩”,同样的逻辑看空港,空港的学校成绩值得用脚投票吗?

先看中考分数线:2020年一中滨海面向新区和面向空港的中考录取分数线分别为544.75和470.75。不像生态城的南开滨海学校,空港的一中分校面向本区和面向全区的两个分数线差距很大。

由于空港本身住宅不多,适龄儿童相对较少,虽然可以凭借招生政策优势吸引全区优质生源,但面向板块内的分数线低出一大截,导致整体生源差异较大,对后续管理和成绩提升是一个挑战,不过反过来说这一点对空港学生就是一个很大的优势了。

这种生源不平衡反映到高考成绩上,从下面这份由家长粗略整理的2020滨海各校成绩对比可以看到,今年一中滨海分校的高考最高分为702分,跟塘沽一中、南开滨海差不太多,但581的平均分就被后两者拉开不少了,600+以上占比和强基线比例等指标也有明显差距。

当然,一年的成绩只能反映一个暂时的情况,南开滨海凭借招生优势,又背靠生态城庞大的居住人群,高中成绩也是今年才见到曙光(2019年成绩跟塘沽一中差一大截),空港高中要想更进一步,除了学校和老师的管理,最大的动因只能来自更广泛的生源积累。

未来几年随着交通的兑现、产业的发展,以及后续地块的开发,如果楼市主力军能持续扩充,叠加政策优势,那么空港的教育成绩是完全能更上一层楼的。

对于当前的天津楼市来说,无论是地缘改善,还是外地来津落户,“教育”已成为置业选择的首要因素。市区之外,武清作为bug级的存在始终吸引特定人群;已确定市区报考资格的海教园坐稳新兴板块头把交椅;中新生态城目前紧随其后;而国展中心也有重磅资源签约引入……

空港要想突出重围,也不是一件易事啊。

责任编辑: 鲁达

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