鲁达 大家好，我是买房才过坑，想把无数血泪经验总结给你们的舒嬢嬢。
很多网友喜欢拍拍脑壳就来问我：哪里买房可以赚？
天啊，施主，看你满面红光，骨骼精奇，我这里有一本《买房秘籍》传授给你，包你三年赚千万，走向人生巅峰。
我耗尽毕生心血给他推荐一番以后，他却惜字如金只回我一个“哦”，甚至直接把你删掉。约他出来看房，他又要说：不，我不急着买房。
一般这种聊天方式都会不欢而散，我们互相浪费了精力，又并没有获取到最后有效的结果。
其实现在真正想购房的人，能获取到的干货渠道比较少。网上的信息不是煽动你去买房，就是蹭热度。特别是现在的“抖音”，什么狗屁网红开口就给你讲买房要看地段看地段！鬼买房都晓得要看地段，真的是毫无逻辑满口喷粪！
根本就不结合当下实际情况，给你分享适合你，适合这个城市的购房逻辑。比如在德阳，买房我当然要让你先选开发商再选地段最后看产品。
想要买房发财之前，请问一问自己：
你是否准备好了足够的现金、优质的流水和征信？
我们几个小小编辑做了这么久房地产都没有发财，更何况你一个连购房流程都搞不懂的小白。
今天这篇文章可能不能包你三年赚千万，但是可以让你好好利用好银行的杠杆。有的时候，买房能“不亏”，你就已经比邻居赚了。
那么，怎么样跟银行借钱，才能让你的处女贷完美利用呢？（全款土豪可以直接点右上方关闭）
处女贷的重要性，就相当于你是一张白纸，你可以凭借自己多年来的征信和流水，跟银行借到一笔不错的钱。
无疑，处女贷就是你这辈子能借到的，最便宜的钱！如今，处女贷的利息依然是5-6%；这样子的便宜钱，还能借30年，你去其它的地方，打着灯笼都找不到。
想要看懂今天的文章：必须先懂得两个道理。
01
通货膨胀！
在现实生活中，通胀是真实存在的，谁都不可否认的，我们选择通胀率为5%（大部分人认可通胀率）、12%（实际通胀率，这个需要一篇长篇大论再来跟你论述）。
说白了，就是钱会随着时间的流逝，越来越不值钱。譬如同样一笔300W的资金，如果你09年给我，自然不如08年给我。
02
“睡”后收入！
第二个是疫情过后，每个人都在提的：睡后收入。
举个例子，就是你都倒在床上呼呼大睡了，你的本金还在源源不断的给你增值，当然啦，这个也是需要有相当的理财经验才能办到的。
我们今天这里讲的睡后收入，是让你的资金更具有灵活性。遇到不错的项目，或者不错的股票，不错的理财机会，你手上有钱能够去让钱增值。并不是一股脑都交给银行。
好了，基本的道理解释完毕，那么买房贷款我们应该选择贷20年还是30年？我们应该选择等额本息还是等额本金呢？
先说结论，下面我不接受反驳，我只是说出用数字计算的观点，如果你是第一次买房，商业贷款的话请选择：30年等额本息。
01
首先，你必须选择30年
先来举个最简单易懂的例子，你的老公给你贷款买了一个10万的包包，然后选择了分期付款，利息相同。
“
1.每个月固定月供3000块。
2.每个月月供2000块，但是你可以加供1000块。
毫无疑问很多人会选择第二种。因为你选择了第二种方案，你就多了一选择。
如果在还款当月，你恰好遇到好的投资项目，例如新股发行等，那你可以选择还款2000元，剩下的1000元用于投资获利。这样，你就拥有了刚才上文我提到的“睡后收入”，钱生钱就是这个道理。
那我们回到20年和30年贷款来看。以贷款50万，以最新的7月LPR5年期的4.65%来算（银行的额外加点我先忽略不计），同样选择等额本息为例。
“
1）20年期，每月月供3203.87元；
2）30年期，每月月供2578.18元。
中间的差价是625.69元。
这个时候你肯定会说，多还10年，那不是要多给10年的利息？
呵呵，朋友，在德阳贷款，是可以选择“提前还款”的。而且提前还款，通常是不会惩罚你多给利息的（一两年之后）。
所以要我来说，你永远应该选30年期贷款。然后不停地提前还款。
哪怕你的还款能力很强，预计这笔贷款10年内就会还清的。你也不要选10年。而是应该选30年，然后选择提前还款。
因为银行和你签的协议，约定了你每月必须得还3000。这是一种约束。还不如每月还2000，而我有多还的自由。
再加上通货膨胀，搁在我们自己身上，10年之后，再来看现在动辄上万的房贷，就好像现在看十年前2000元一个月的房贷一样（在10年前绝对是巨款），都会有一种长吁口气的轻松感。
只要能抗住前几年的压力，越往后房贷就越不算个事儿了。
以上，就是我让你选择30年的道理。
02
然后，切记选择等额本息
想一哈，现在的年轻人都不喜欢被强迫，不喜欢被父母强迫去相亲，不喜欢媳妇儿强迫自己戒烟，不喜欢亲戚朋友强迫你带小孩。
一旦被强迫，在我眼里，那都啥都搞不成。
上文已经解释清楚了，30年期的贷款比20年的更划算，因为你可以拿着元的月供2000元+1000元的选择权。而不是被银行强迫你每个月都必须要去还3000元。
那我们继续用数字说话，统一贷款50万，贷款期限终于听我劝选择了30年，当下7月最新的LPR基准利率是4.65%（银行的额外加点我先忽略不计）。
“
1）等额本息，首月月供是2578.18元；
2）等额本金，首月为3326.39元。，以后每个月约递减5.35元。
一直到第140个月，等额本息的月供才会超过等额本金，看上图可以看到，第140个月的时候，等额本金的月供是：2578.30元。
在不考虑任何通胀的情况下，如果你选择了等额本息，相当于在之前的140个月，你一直拥有更多的资金分配权，月供压力一直小于选择等额本金。
这时候就有人要问为什么等额本息总还款额比等额本金更高，还要选择等额本息呢？
选择等额本息对比等额本金来说，你每个月需为你自由支配的1000元支付利息。你向银行借出更多的钱并支付相应的利息。这样如果你有更好的投资机会，甚至你失去了工作，也可以得心应手啊。
如果你有很多很多的钱，不管你有没有稳定的工作，未来打不打算下海，你都应该选择等额本息，然后选择提前还款不就可以了吗？
未来如果有50年，我甚至会选择50年，我今年28岁，我不可能这一套100㎡的房子月供供到58岁。
我中途可能会把房子卖掉再换房，也可能努力存钱提前还款，未来充满了多样性，当下选择30年是优。
想要认真的把房贷的问题全部说得清清楚楚，还有公积金贷款，商贷，组合贷怎么选择更划算，怕是几天几夜都讲不清楚。