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北京赢了大盘的房子不超过20%
我们的选举在大盘前举行
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Q:问题：韩国经营者总协会，你好。
我的问题是这样的，目前有房可住，孩子也已经上小学。手里尚有一张房票可用，想从纯投资的角度入手房产，发挥一下金融属性作用，手上现金300多一点，可贷款，无贷款记录。请教京总有什么好的建议。A:回答:1、300建议加400的杠杆;700可以选一个不错的纯投资品;关于加杠杆的方式可私信我.
2、这个价格段可以重点看看朝青板块;目前是比较适合投资的一个板块,称之为国贸的第二后花园，之所以能发展起来，主要是沾了国贸的光。加上自身又比较争气，品质小区扎堆。虽然大悦城的风水多年令人诟病，但不影响整个区域的价值。整个区域商圈发达配套完善,居住的人群普遍年轻，
自然是承接国贸最优质的刚需板块，楼盘高中低三个档次都有，可以承接不同的人群，代表性的豪宅盘星河湾是当年众多明星追捧的对象，改善盘天鹅湾，润枫水尚，珠江罗马帝景，加刚改大盘国美第一城，
热度一直属于北京排名前几的区，流动性和抗跌性自然也很好。可以重点看下青年汇佳园、华纺易城这两个盘
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》,祝一切顺利！有问题可再向我提问!
Q:提问：京总好，回龙观天鑫家园的开间还有涨幅空间吗？值得继续持有还是卖掉换一套大点的2居？
A:回答：您好,感谢信任!天鑫家园在霍营板块属于热度中等的楼盘;涨幅还可;回龙观最大的优势是和西二旗高新产业区形成无缝衔接，西二旗不是一个产住结合的区域,有一点点产住分离,因此回龙观成为了承接西二旗最优质的区域,产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。
这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回龙观向西可以承接西二旗、向东可以承接望京,向南可以承接中关村,三个产业园区购买力足够强,所以回龙观一直是北京交易量排名前三的区域,回天计划对于回龙观是加强。对于天通苑更多的是改善。
加强后的回龙观，凭借产业的距离将会吸引更多的码农.未来的行情依然会领涨。
这个盘可以继续持有,如果还有房票或者资金;可以在原有条件不变的情况下增加仓位扩大面积即可;
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Q:提问:老师，好咨询下，通州京贸家园，最北边的房子，客厅朝北，有一点噪音污染，能听到通燕高速上的声音，这个问题大吗，想找中间楼，目前没有，在犹豫中。谢谢老师！
A:回答:您好,感谢信任!武夷花园这个商圈从最西侧的月亮河七星公馆、京贸国际城、京贸家园、牡丹园、月季园这五个盘最北侧的楼栋高层都会有噪音,通燕高速的行车是24小时的,晚上的大货很多,这个能不能买,主要看价格,是正常楼栋的7-8折可以考虑,因为您未来卖的时候买家也会要求打折,您今天如果买的价格和正常楼栋是一个价格,就代表您的利润空间减少,噪音影响还是挺大的.建议再看看其他房源
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Q:提问:京总的文章里好像都没有提到南海子西边104国道以东这个区域几个楼盘的分析。包括熙悦云上，熙悦林语，和锦诚园，中铁和园，花语府等新盘。能给些购买的指导建议吗？？谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!祝新年富贵!北京跑赢大盘的房子不超过20%,我们的选筹是在这20%的范围内,因此文章中可能会缺少部分楼盘.
熙悦云上瀛海、熙悦林语、和锦诚园、中铁和园，花语府这五个盘所处的板块属于亦庄新城的溢出, 瀛海的优势是有地铁8号线,未来还有S6和亦庄T1,紧靠南海子公园,地铁站还有未出让的土地,未来有可能会建商业体,有自己的产业,并且已经划为亦庄新城,整体的区域界面环境算是不错的
但几个新盘的价格目标溢价比较高,买过来站岗的可能性比较大
瀛海成交量最大的楼盘是兴海园、其次是玉璟园、最后是德茂小区;兴海园的价格3万6,玉璟园4万2,德茂小区3万8,区域的品质次新盘,紫宸苑4万7,已经连跌5年,从这个区域的二手市场成交情况可以判断出,这个板块的购买力并没有那么强
买房投资关注最重要的一个指标就是有价，买进价和卖出价，很多人会说那个房子涨价了，或者哪个片区涨的很快，开发商某个楼盘又调价了，但这个都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍。这个折价率是很明显的指标。
溢出板块我是不建议选择品质盘的,这些板块长期缺乏购买力的情况下,很难带动这么高的价格,结果就是持续站岗.
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Q:提问:京总您好！我现在有ZD700左右！想在亦庄买房投资居住。应该购买河东还是河西板块？现在有一套河东的限竞房四居值得购买吗？还是去购买二手商品房。如果纯投资应该去购买那里的比较合适？谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!首先关于限竞房的弊端有2点:
1、虽然也是商品房,但不同的是70年纯商品房的价格是由市场支配的,而限竞房是变向的刮了开发商的油水,因此在利润降低的情况下质量和纯商品房还是存在一定差异的.其次限竞房的地块大多是比较偏僻荒凉的位置,周边的配套需要时间;
2、5年内不允许交易,加上2年的交付日期和办理产证的时机共计9年,这9年期间存在诸多不可控因素,另商品房9年的时间不可能只涨一倍,如果不把房子上涨的部分套现出来再建仓,从投资的角度失去了机会成本.投资原则上只建议买纯商品房,
一个好的投资品，必须具备造X功能。买入的房产本身自带现金流，至少满足支付末来几年的房贷月供，哪怕短期内的房价有些波动，不至于产生月供压力
“可租、可贷、可住、可卖”是房产投资的重要指标。
可租,代表市场有需求，有需求才有价值，投资才有意义。
可贷是银行对房产价值的认可，无论何时，只要把红本本拍在银行，能够迅速拿到Q。投资这样的房产，无论何时都有现金流保障，价值会更大！
流通性主要是指可住可卖。可住、需要基础的配套，能满足基本生活所需，才有人愿意去住。
可卖是指二手房市场交易量必须活跃，交易量低迷的二手房，价值会打折,
优质房产不仅是住房，更是一种金融属性非常强的产品。假如没有了月供能力或者需要现金，可以马上变现，最多是少赚点，债务立刻消失。这样的房产更有价值，更能给人带来安全感。
在亦庄买房的逻辑和其他区是不同的，其他区我们一般是沿着地铁站看,而亦庄我们是根据品质学校配套看，购买力比较集中的区域，在高容积率去找低容积率的小区，这个是房产投资的原理
亦庄的特点是产业足够强，所以不缺购买力，河东是产业聚集+轨道交通，但如果从居住的角度考虑，河东不一定是核心区,比如国贸,核心区是国贸桥一带，但国贸的密度太大，整个核心区老旧小区加写字楼混为一体，就会出现一个现象居住体验不好，所以国贸的房价没有大望路九龙山双井高.
河西未来是亦庄稀缺性的一个地块，优势比河东更明显，有南海子公园+教育配套；属于低密度区域，从长持的角度上,河西会更有优势一些!可以看看万科金域东郡和海梓府;这两个盘的成长性比较稳健,
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Q:提问：京总您好，投资房产最担心的是现金流，也就是每个月的月供。你曾说买房子不用考虑月供，除了房子租金之外，还有什么解决办法？
A:回答：你好，这个问题你不应该公开提问，私信
Q:提问：京总好，北京一套价值800的住宅，石家庄有合计价值300＋的住宅，不算自住，无贷款。北京还有房票，请问目前如何合理配置，以及投资方向，多谢！
A:回答：你好，感谢信任！第一:首先要抓杠杆，杠杆非常重要，如果你完全没有贷款，回报率很低，有了杠杆回报率可以翻倍，对于你的情况，我建议你抛售石家庄住宅，有一套自己住的就行，其他的尽量卖掉，当然不是亏本卖，慢慢出即可。因为石家庄的流动性没有北京好，你变现之后获得的现金以杠杆的方式操作在北京继续买入。
建议认真阅读星球置顶的文章《不懂杠杆,就无法进阶》祝一切顺利！
Q:提问:你好京总，你是如何观察北京一个区域的新房交易市场有无投资价值的，有什么指标或者窍决或者途径，并如何分析它有没有投资的前景？
A:回答:你好，最主要的一个指标就是有价，要分清楚买进价和卖出价，很多人会说那个房子涨价了，或者哪个片区涨的很快，开发商某个楼盘又调价了，但这个都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍。
这个折价率是很明显的指标。在一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，绝对不能投资的。
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Q:提问：京总您好，首套房票2张，可用资金500万。想用这笔钱当首付，购不同区域投资房两套。争取最大化利用，请问如何选择？
A：回答:你好，感谢信任!我的建议可能和其他人不同，我会只买一套，买核心区的优质盘，做首套贷满,只用一张房票吃几轮，另外一张房票空出来，一张完整的房票，几年后房屋升值可以筹一大笔钱，再用第二张房票，这是利益最大化的操作方法
建议认真阅读星球置顶的文章《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》,祝一切顺利！
Q：提问：京总您好，感谢你的分享,一直在阅读你的文章,想请教京总,高层住宅未来的行情会以悲剧收场吗?因为在网上看了很多关于老破小,高层住宅的言论,很多人都不是特别看好,请问京总怎么看待这个问题呢?
A：回答：你好，感谢信任！首先任何观点不能以点概面,这样的言论及其不负责任.关于高层住宅未来会不会以悲剧收场,会不会像网上所说沦为贫民窟,我们可以把这个问题转移到高层住宅未来会不会拆迁?
目前旧城的改造逻辑是把原本只有容积率1-2左右的城中村拆迁后,盖为容积率3到4的高层住宅,这是开发商目前拆迁的主要盈利模式,稀缺的是土地资源,开发商可以盖成高层住宅以实现建筑面积的增加追求利润.这是一个三赢的模式,开发有利可图，地方财政有土地收入,而城中村的居民住上了新房。
而相反现在的高层住宅,容积率多为3以上，30层以上的住宅拆完之后还盖成30层住宅的话,根据目前国内的融资成本,如果没有ZC给予支持,十有八九是亏损的.
关于老城区的高层住宅未来还有没有价值,主要还是看城市的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,这是背后的核心逻辑
所以一线城市、强二线城市中心的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区高层住宅也会得到善终。因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.
二三线、能量比较低的市中心老旧小区，尤其是人口流出比较大的城市和区域,可能会以悲剧收场。这些城市要发展，必须要靠建设新区，一旦新区建起来，市中心就会发生迁移，所有企业全部往新区迁移.企业带动人口,新区越金贵，市中心的老旧小区就越破败;而市中心不会大范围迁移的城市，老旧小区还有价值.
建议把星球置顶的文章《北京楼市十年主流预判》认真阅读一遍,祝一切顺利!
Q:提问:京总好！请问1.知春里和知春东里两个小区的优缺点，哪个小区更有潜力？2.距离地铁越近越好吗？3.蝴蝶型房子是否建议买？
A:回答:您好,感谢信任!买老房子的逻辑是看物业管理和居住的人群,有的老小区物业管理不错是因为居住的业主都是退休人员,整个小区的人文素质很高.双榆树板块知春里和双榆树东里都还可.同等条件下距离地铁近的更有优势,关于户型老房子基本都是正南正北的,选择大众户型更为稳妥,祝一切顺利.
以上问答来自公众号|京房会
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