鲁达 最近，深圳、北京等地，都上演了暴力拆墙、拆桩。它们都是商品房、安置房混合小区，在地面，或是地下车库，总有一道围墙，或是隔离桩，把它们分成两个世界。
两个世界，不仅仅是商品房、安置房的区别，还有居住人群、享受资源以及房价的巨大差异。
事实上，像这样人为的隔离，在地块红线中本不存在，似乎只是内部问题，有关部门无法进行干预。
从商品房业主的角度来讲，自己高价买的房子，总希望能够保值，甚至增值。
但从安置房业主的角度来讲，本该属于自己的权益，也应得到享受。确实说不清谁对谁错。
回到温州，类似的矛盾，最著名的可能是金色尚品和都市花苑。在红线中，它们属于一个地块。
曾经的金色尚品和都市花苑“水枪战”。来源：19楼
然而，都市花苑率先启动建设，有商品房和安置房，金色尚品的建设要迟一些，相当于都市花苑二期，是纯商品房，但在各方面都超越了都市花苑，目前尽管10余年过去了但品质仍然不错。而两个小区之间，竖起了一堵围墙。
2012年，金色尚品与都市花苑爆发了激烈的“水枪战”，缘起都市花苑业主要求拆除围墙、资源共享，遭到金色尚品业主的反对。最终，此事不了了之。
如今，金色尚品的二手房市场价超过40000元/㎡，而都市花苑不足30000元/㎡，价差达到约15000元/㎡。
这几年，温州像都市花苑这样的商品房、安置房共同形成混合小区，将大量交付使用。目前，尽管矛盾尚未大量出现，但显然已成为热点。
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楼Sir搜罗了一下近几年温州市区这样的混合小区，如大自然华城，还有刚刚交付的有温州大公馆、中央湖公馆、万墅、大诚名座，锦绣吕浦湾等，正在建设或即将交付的有市府路壹号、南塘府、铂金湾、璀璨澜庭、鹿城中心等。至于后来土地价格封顶后要求配建的政策性用房，那就更多了。
另外，像瑞仕花园、嘉瑞锦园、壹号公馆、滨江壹号（惠民路与瓯江路交汇处）等由房企代建的三产安置房，也有少量对外出售，同样形成混合小区。不过，它们没有走商品房预售流程，安置房数量远远大于商品房。
瑞仕花园。
这些混合小区，情况各不相同。像锦绣吕浦湾，就没有按照“统一设计、统一建设、统一交付、统一立面、统一风格”进行，安置房与商品房品质存在巨大差距，单外立面就有巨大的差别，对车站大道景观也起到一定的破坏。
在其他按照“统一设计、统一建设、统一交付、统一立面、统一风格”的小区中，市府路壹号把安置房单独放在围墙外，与写字楼（LOFT）一起。
商品房与安置房存在巨大差异的锦绣吕浦湾。来源：百度全景
最好的数鹿城中心，安置房与商品房之间由道路分隔，形成两个小区。南塘府地块较多，纯商品房、纯安置房、混合小区都有。
其他小区，基本上都把安置房与商品房纳入同一个小区内，它们之间没有分隔，甚至在同一栋楼内，看不出明显区别。
这么做是为了提升安置房的品质，避免出现之前安置房那样小问题不断、破坏城市形象等现象。对当地的拆迁户来讲，拆迁后分到的房子，能有商品房水平，自然很乐意。
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不过，站在房企销售的角度，或是商品房业主的角度，就完全不是一回事了。
去年夏天，在楼市行情尚未转变时，位于市府路附近的铂金湾，在价格、面积段均非常理性的情况下，开盘时的销售率远远低于预期，到现在还剩下一些房源。
可见，高端客群对安置房始终带有抗性。不过，2014-2017年，市区大部分带安置房楼盘，卖得都不错。
在楼Sir看来，主要体现在两个方面，一是安置房比例远低于商品房，或它们之间被道路分隔；二是当时核心城区新盘非常少、选择余地很小。
后来，带安置房的楼盘，尤其是安置房比例较高的，则需将楼盘定位在刚需至首改这个阶层，以较合理的定价，才能提高开盘时的销售率。
温州大公馆。来源：普天园林
在近期已交付的混合小区中，暂时没听说存在人为的隔离。同时，不同混合小区之间的二手房房价也是天差地别。
像温州大公馆当前二手房房价普遍在45000元/㎡以上，个别超过50000元/㎡。然而，大自然华城当前二手房房价不足30000元/㎡，除设计年代较早等原因外，安置房比例过高也是一个问题。
当然，温州市区这些混合小区从2015年起才慢慢增多，如今才交付了几个，更多的都还没交付，甚至刚刚开盘。
因此，当前市场上的都属于个案，尚无法下定论。更何况，有些被道路分隔的商品房与安置房，压根就是两个相邻的小区。
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那么，混合小区会存在哪些问题呢？从当前的少量混合小区，以及二手房买入安置房的业主反映，在拆迁户较多的小区中，相当一部分拆迁户存在“原住民”心态，与购房者存在一定的矛盾。
例如，“土地是我们祖祖辈辈传下来的，你们都是外来的！”“你们年轻人要多让让我们老人，别欺负我们！”“你们有钱人要多让让我们穷人，不要欺负我们！”类似这样的言论，在安置房业主群经常出现。针对许多稀缺资源，拆迁户总是要强调优先。
若安置房占多数，小区业委会极大概率被拆迁户占据，他们之间为老邻居，有些人对外来购房者较排斥。
若是安置房占少数的混合小区，比如温州大公馆，曾出现要求增加业委会拆迁户的名额，以与购房者取得同等权益。
大自然华城。来源：百度全景
还有物业管理，这直接关系到小区后期的品质维护。然而在拆迁户中，往往相当一部分没有品质意识，对物业管理并不关心，习惯了原先的落地房生活却不喜欢缴纳物业管理费，甚至联手赶走、更换了物业管理公司。
比如大自然华城，就存在拆迁户不愿意缴纳物业管理费，导致收费存在难度，入不敷出，导致管理与服务质量降低的情况。低品质又会带动更多业主拒绝缴纳物业管理费，陷入恶性循环。
如果物业管理不好，业主为了占用空间或考虑安全，一旦装了窗罩、雨棚、花篮之后，哪怕原先的建设标准再高，这个小区的形象与品质也废了，如名门世家。更夸张的还有小区绿化被挖了种菜、养鸡鸭，楼梯口摆放杂物等现象。
装了不少窗罩的名门世家。来源：百度全景
混合小区不止安置房与商品房混合一种，近年来还诞生了不少高楼+洋房的“高低配”小区，也有个别住宅+LOFT的小区（指将LOFT纳入小区围墙内的）。
必须强调的是，上述案例是部分混合小区出现过的情况，而且也列举了一些比较典型的案例，并非所以混合小区都如此，不能一竿子打死。
但是话说回来，在同一小区内，不同形态的住宅，业主之间的利益诉求总会存在差异，产生矛盾也在所难免。
05
当前温州市区已交付的安置房、商品房混合小区不多，或许小矛盾存在，各种激烈的矛盾尚属极少数。
然而，市区大量混合小区将在一两年后陆续交付，包括代建安置房的、配建政策性用房的、自持部分住宅的。
其中，很多混合小区都由土地竞拍至封顶价而形成，在高地价的基础上，项目定位很可能会被拉高。
而政策性用房这一块，也尚不清楚今后会如何分配，吸引哪一类人群入住。不过，很有可能同一个小区存在两个差异较大的群体。
香槟左岸。来源：百度全景
而在外地，围墙的硬性隔离、暴力拆墙的出现，其矛盾的激烈程度比温州更甚，甚至引发了商品房房价的下跌。虽然有些事情看起来存在歧视、有违公平，但很多经济学方面的事物，无法用日常伦理去解释。
因此，等这批混合小区大量交付后，温州的混合小区会不会也发生像外地那样的激烈矛盾？很难说。对于购房者来讲，尤其是有品质意识、追求高端的购房者，面对混合小区需要慎重，非商品房的比例越高，越需要慎重。它并不是一定会产生矛盾，但概率并不小，只是激烈程度不同。
中央湖公馆。
有些问题，在如今看来也确实无解，仍需业主、物业管理公司、有关部门共同探索。
比如，杭州下沙的安置房，要开始拆窗罩了，而类似的事情，温州在20年前就做过。更何况，市场上也有比窗罩更美观、更舒适的卷帘窗，只是价格比较昂贵。
必须肯定的是，安置房的品质提升本身是一件好事。而混合小区的出现，也是安置房品质提升过程中产生的新问题，仍需努力去推动问题的解决，而非因噎废食。
眼下，很多安置房在有了漂亮的面子后，还需要更有序的物业管理与维护，才能拥有敌得过时间的美丽。
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