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【重庆金科大竹林楼盘】「新盘测评」大竹林19000元/平方米的神秘楼盘,土地年限还剩38年

早上刚睡醒就看见3个未接来电,打电话这位朋友是个急性子,这确实是他的风格,刚准备给他回过去,电话又响起了,也不知道是为了什么事这么着急

接起电话直奔主题,说昨天去看了一个叫中伦金海岸的楼盘,以前都没有听说过,想问问我的意见,结果我也是一脸蒙,这是个什么楼盘,我完全不知道,结果S姐被朋友嘲笑了,对于在地产界混迹十年的S姐简直是奇耻大辱

给我一天时间给你答案,刚起床的我简单收拾了下,立马出门实地探访

楼盘位于大竹林金海湾公园附近,20分钟的车程后导航提示,目的地在你左测,本次导航结束,S姐四周看了一圈完全没有发现售房部的影子,突然在树荫后看见了营销中心四个大字。

现在主城各大销售中心,不是建筑外立面媲美科技馆,就是示范区好比皇家园林,但眼前这个销售中心让S姐错以为自己到了区县。

今天艳阳高照,已经有了夏天的感觉,怕热的S姐快速走进了销售中心,冷清的现场让S姐瞬间凉到到了手指间。

销售前台坐着三位置业顾问,不知道是S姐的美貌不够吸引人,还是他们已经习惯了没有客户的冷清,转了一圈也没人发现我,我只好自己主动去前台寻找销售人员了。

01

楼盘概况

今日测评楼盘:中伦金海岸

项目位置:大竹林华山南路23号

近期开盘:4#、7#、8#、9#10#

主力户型:88-137㎡

价格区间:套内17000元/㎡起

容 积 率:2.0

绿 化 率:30%

物业费用:3.1元/月(集美嘉铭物业)

接房时间:预计2021年6月

总占地75亩,总建筑体量141537.2㎡,涵盖了小高层、写字楼、商业等业态,目前在售一共5栋小高层,总高18层。

7、8、9、10号楼2019年8月开始销售,7、8、9号楼面积为套内108㎡三房,10号楼面积为127㎡四房。

4号楼今年4月开始销售,面积为88㎡、107㎡的三房。

02

神秘开发商,拿地10年才开发

中伦金海岸的开发商是重庆中伦物业发展有限公司,在网上能查到这家公司的信息非常有限,销售现场也没有任何品牌的介绍,只有一张营业执照放在角落。

据介绍该开放商成立20年,至今一共开发了6个项目,S姐费劲了九牛二虎之力终于找出了3个小区,分别是位于石桥铺的中伦香山园、新牌坊的香山花园、回兴的香山美筑。

(图片源自网络)

如果朋友们还知道中伦其他项目的小伙伴,欢迎评论区留言。

而我们今天看的中伦金海岸,开发商早在08年就拿下该地块,19年才首开,拿地后整整10年才开始开发,剩余产权还剩38年。

项目配套

大竹林区域最大的项目是江与城,而中伦金海岸紧邻的就是江与城薇澜岸。

交通

距项目最近的轨道线路是6号线大竹林站,导航距离显示2.3公里,步行是不太现实了,需要乘坐公交3个站才能换乘轨道。

项目旁边是龙竹路公交站,目前只开通了两路公交线路,669路、832路,能换乘6号线的只有669路一条公交线路。

商业

相对集中的商业体有江与城的星怡广场、金科的美邻汇,距离星怡广场800米,步行10分钟,距离金科美邻汇1公里,步行15分钟。

入驻商家包括了万达影城、永辉超市、乡村基等,吃喝玩乐基本都能满足。

(图片源自网络)

社区商业除了项目自身规划的底商,旁边江与城社区商业经营状况也还不错,所以生活配套基本不用担心。

学校

因为是期房,还没有进入划片区阶段,周边小区目前划片区学校为竹林实验学校,距离项目1.4公里,竹林实验学校旁边是近期刚引进的西南大学附中高中部。

公园

金海湾公园应该是该项目最大的卖点,从中伦金海岸这个名字,就能看出开发商对金海湾公园给予了厚望。

距离目前已经修建好的金海湾公园800米,金海湾公园占地4825亩,总长16公里,北起礼嘉,南至大竹林,项目前方的空地也属于金海湾公园的范围,但现在还没有一点公园的影子。

(图片源自网络)

目前是一片杂草,还有没有拆迁的旧厂房,门前的滨江路也是断头路,现在处于在建中,完工后连接到礼嘉。

03

小区紧邻公园却成隐患

一条溪流市政公园从小区中间穿过,将小区分为了两个板块,中间以一座小桥将小区两端连接,小区里就有公园,想想也还是挺美的。

(图片源自网络)

可是才做的美梦,销售人员就把我的梦搓醒了。

这个公园看得到却进不去,小区与公园之间是被隔开的,想进入公园还得先出小区,在绕到公园大门才能进去,离公园最近的地方就是站在那座小桥上,欣赏美景。

(图片源自网络)

图片中的小土坡就是穿过小区的公园,也不见溪流的踪影,真不知道以后欣赏的是美景,还是......毕竟是市政公园,不是小区中庭,如果呈现效果差强人意,这个锅谁来背。

04

户型分析

套内:108㎡三房

优势:

1、入户门外开,进门不显拥挤,入户有玄关,居家干净整洁。

2、次卧面积接近19㎡,在目前市场同面积段产品中难得一见。

劣势:

1、主卧面积比次卧还小,主次颠倒。

2、108㎡的面积段中客厅过于小气,而且只有三房功能。

05

全年去化25%,从期房卖成准现房

通过前面对于项目的介绍,你们觉得他值多少钱?

但任性的开发商“我不要你觉得,我要我觉得”。

(现场拍摄)

8号楼是去年开盘的,套内单价基本在19000元/㎡,结果任性的开发商被现实狠狠打了脸。

去年一共开盘了4栋楼,经过一年的销售周期只销售了37套房子,只有不到25%的去化量。

(图片源自网络)

这样结果应该也引起了深刻的反省,是面积太大?还是价格太高?

于是今年4月份加推了4号楼,面积88-107㎡,套内单价17000元/㎡,面积更小了,价格也降低了。

(图片源自网络)

结果销量依然凉凉。

虽然大部分房源还没有销售,但目前已经是准现房,项目楼栋基本已经全部封顶,部分楼栋外立面都已经做好了。

如果继续现在的销售进度,估计会从准现房销售变成真正的现房销售。

S姐不得不吐槽一下外立面,过时的设计是停留在十年前吗,真的很难看出来这是200-300万的品质。

06

S姐建议

对于自住而言

对于改善型的购房客户一定要注意以下几点。

1、不知名的开发商,缺乏经验,很难保证楼盘高品质的呈现。

2、楼盘绿化、外立面、户型等设计都很过时,后期在市场上缺乏竞争力。

3、低去化量,很可能出现前期买房的客户已经接房,但还有大量房源没有销售,小区成熟周期会很长,或者很难成熟,装修周期自然也会拉长,已经入住的业主会长期受到装修噪音带来的困扰。

对于投资而言

新区不知名开发商,售价却是江北嘴CBD的价格,再加上大面积高总价,很难看到投资价值.

综合建议:购买需谨慎。

楼盘评分

价格:☆☆

地段:☆☆☆

交通:☆☆

配套:☆☆☆

产品:☆

综合评分:2.2分(5分为满分)

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责任编辑: 鲁达

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