鲁达 核心结论
1、整体表现：28家房企超1000亿元，销售总额达100170亿元
3、门槛：百强门槛增长最快至253.8亿元
4、权益比例有所上升
5、争取现金流，房企合作开发强化市场地位
导语
基于限购、限贷政策不断加码，市场上房企暴雷信息不断，购房需求受到一定影响。9月，房地产市场持续下行，并未出现金九的热闹局面。29个重点监测城市商品住宅成交面积下降7%，同比跌幅扩至25%。一线城市成交全线回落，同、环比分别下降36%和23%。北京、广州和深圳同比跌幅都在30%左右，上海暂以45%同比跌幅居首。24个二、三线城市成交持续走低，环比再降4%，同比跌幅扩至23%。
从业绩规模看，9月单月增速持续放缓，百强房企中5成企业同环比双降。但从销售目标完成率看，20%房企已超75%。
01整体表现：28家房企超1000亿元，销售总额达100170亿
领先指数发布的“2021年1-9月房地产企业销售全口径金额表现”研究显示，TOP100房企实现全口径总销售金额总计100170亿元，1000亿元以上超级阵营共28家，较去年同期增加7家，销售额增长率均值高达25%。TOP100房企权益销售额均值为亿元，权益销售面积均值为万平方米。
从全口径销售金额榜排位来看，2021年1-9月，碧桂园、万科、融创中国、中国恒大、保利发展、中海地产的“前六”格局稳定。上半年累计全口径销售金额分别录得6173.1亿元、4810.1亿元、4616亿元、4498亿元、4092亿元、2801.8亿元，累计同比增速稳定、-2%、21%、-15%、11%、8%，整体较上月增速放缓。
其中值得注意的是，融创中国9月增速最快为21%。而碧桂园居于第一，未有大的增长。中海地产虽处在前六位，但和第五位保利发展的差距相比1-8月扩大至1290.2亿元，增速为前六中最慢房企。对比去年同期，恒大出现负增长为-15%，这与最近的负债有关。
02企业表现：逾50%房企9月业绩同环比双降，部分房企销售目标完成率超80%
数据来源：领先指数整理
2021年1-9月，头部28家房企全口径销售金额实现19%累计同比增长率，占前100房企总销售额的63.38%，较上月累计增长1.31个百分点。
从累计全口径金额表现来看，百强房企累计同比增长13%。累计操盘金额表现来看，百强房企较2019年和去年同期分别增长23%和13%，但增速也在放缓。累计权益口径金额69072.7亿元，同比增长10%。
具体来看9月，金九并未到来。TOP100房企单月业绩表现不及8月，90%房企环比下降，60%企业同比降幅超30%。9月TOP100房企实现全口径金额8443亿元，销售操盘金额近7600亿元，同比去年均下降36%，操盘金额较2019年同期下降18%。权益口径金额6012.7亿元，同比下降36.5%。第三季度每月业绩均同比下跌并扩大。
值得注意的是，在全口径TOP50中有21家房企9月单月业绩环比上升，其中阳光城9月单月销售业绩209.9亿元，是唯一一家同环比双增的企业，分别为同比增长11%、10%。此外，新希望地产单月环比同比增幅达75.4%，远洋集团单月环比同比增幅达52.2%；而华发股份、绿地控股单月同比-56%，远洋集团单月同比为-0.8%。
部分房企1-9月销售目标完成率统计
数据来源：领先指数整理
领先指数统计了18家样本房企，其目标完成率平均值为73.6%，规模房企目标完成呈现分化趋势。20%房企业绩目标完成率超75%，比如大发、滨江、绿城、首开、金地、景瑞、正荣、融信等房企的业绩等。其中，7家房企业绩目标完成率超80%。其中滨江集团完成率最高，达86%。
03门槛：百强门槛增长最快至253.8亿元
数据来源：领先指数整理
从整体销售情况来看，2021年1-9月TOP100房企整体销售金额增速乏力，但不同阵营分化仍然明显。
28家超千亿的企业分别为碧桂园6173.1亿元、万科地产4810.1亿元、融创中国4616亿元、中国恒大4498亿元、保利发展4092亿元、中海地产2801.8亿元、招商蛇口2412.6亿元、绿城中国2311.6亿元、绿地控股2302亿元、华润置地2300.05亿元、金地集团22868.5亿元、世茂集团2215亿元、龙湖集团2033.3亿元、旭辉集团1930.5亿元、中国金茂1758亿元、新城控股1705.3亿元、阳光城1539亿元、中南置地1531.4亿元、金科集团1471.4亿元、中梁控股1311.1亿元、滨江集团1287.1亿元、龙光集团1253.9亿元、建发房产1240.6亿元、融信集团1223.7亿元、正荣集团1193.5亿元、佳兆业1094.6亿元、美的置业1076亿元、雅居乐1021.3亿元。
从门槛变动来看，全口径销售金额没有处于200亿元以下的房企，而去年同期为14家。全口径销售金额200-500亿元的房企有45家，较去年同期增加2家；500-1000亿元房企22家，较去年同期增加5家；1000—2000亿元房企由去年同期13家增加至15家；2000-3000亿元房企有3家，较去年同期增加5家；3000亿元以上房企有5家，与去年持平。总体看，200亿元以下的小型房企销售额增长较快。其中TOP100房企门槛同比涨幅最大至60%。
数据来源：领先指数整理
以2019年同期为例，TOP100门槛为158.5亿元，而2021年为253.8亿元，较2020年同期增长60%。
随着行业分化持续，规模房企的竞争优势日益凸显。TOP10门槛也由2019年同期的1745亿元增至今年的2300.05亿元。虽有各种因素影响，但房企销售额增速保持高位水平。尤其值得一提的是，千亿俱乐部房企较2019年同期增加7家。
04权益比例有所上升
领先指数选取TOP55（2021年1-9月全口径销售金额500亿元规模以上）房企做样本，对应其权益销售金额，得出平均权益比例为75%，较2021年1-8月整体比例上升7个百分点。其中7家房企权益比例为100%，绿城、滨江为最低至48%。
数据来源：领先指数整理
分销售区间来看，领先指数选择2021年TOP55全口径销售金额位于500亿元以上的房企来进行观察：其中3000亿元以上、2000-3000亿元、1000-2000亿元区间的房企平均权益销售比例为72.68%、70.22%、68.32%。领先指数对比数据发现，2000—3000亿元房企平均权益销售比例下降明显。
根据表格可看出，权益比例低于50%的房企仅有3家，相较1-8月减少3家。
05争取现金流，房企合作开发强化市场地位
领先指数观察到，9月，多数房企通过不良资产转让，争取更多现金流缓解压力。
如中国金茂24.28亿元拟转让青岛方嘉置业90%股权、招商蛇口5.23亿拟转让济南盛华置业40%股权、金融街15.75亿元转让德胜公司全部股权及债权予凯龙公司等。
其中，招商蛇口出售的资产为济南盛华置业，截至2021年8月31日录得营业收入为0元，营业利润亏损约277.86万元，净利润亏损约276.86万元，资产总计约21.69亿元，负债总计约9.4亿元，所有者权益约12.29亿元。
此外，部分房企通过合作开发扩大市场地位。如中国金茂9月10日公布拟入股绿城旗下公司，合作开发北京朝阳豆各庄地块；绿城9月23日公布1.05亿元入股招商蛇口扬州项目公司等。
结语
综合来看，2021年1-9月TOP100房企销售额整体实现平稳增长，但经连续三个月出现下降。
展望四季度，随着以销定投的转变，房企更需要加快开发，保证货量供应，促进去化回款。长期看，房企应及加强产品打造，提高产品适销性，促进可持续发展。