鲁达 壹
今年沧州楼市的三四季度如果一定要用一词来形容，我想说“克制”。
特别是进入四季度，高铁新区/大西北/城市南部数个纯新盘争相抢滩，即将预售的楼座不断更新。但无论是待售楼盘还是已开楼盘，均透露着对定价的“克制”。开出新低/表示不会很高。从最新入市的几个楼盘的情况也能看出，首开价节节走低。板块间新房房价分化情况愈弱，差距越拉越小。
最近，中国房价行情网沧州11月最新一期的房价又更新了，地区二手房1.08万。新房方面：运河区1.3万+，新华区1.05万，沧县新房未达8000。11月份透明售房网的交易统计均价8125.35。这些数据固然有一定参考价值，但其显然无法反应市场的真实温度。
过去几个月拼仔断断续续的在公众号发过“市区房价地图”的统计，在年末月始的时候我再次翻看前文并开始新的统计。发现了很多变化，新房的不断供应，降低预期入市不仅促成了部分区域的价格回归，一并改变了楼市分化的格局。在新房市场我们惊奇的发现了“5/4/3/2/1”的房价格局。
新西南的新房价仍然一枝独秀站在1.5万+的位置，西北门户独坐1.4万左右的这个区间，大西北和城市南部大有回归1.3万以内的趋势，老城和高铁新区则在1.2万上下徘徊，东部新城不温不火1万元。万元以内的区域仍是高铁北和开发区。这次我们把新房价格层级做成了金字塔状。
11月房价“金字塔”
这张图应该可以毕竟清晰的体现目前沧州新房市场的一个价格层级的情况。
贰
分层级看，塔尖上仍然是那一个小圈，一万五+/新西南，在售楼盘天成玉玺台/岭秀，沧兴青海一品。土拍大年地王群，距西部新城在舒适距离，周边次新房高端社区林立。远景清晰。主要是成本真的高，站在塔尖也可谓冷暖自知。目前玉玺台的价格已经来到了大概1.75万，沧兴青海一品报1.65万，就算有各种员工房在市面涌现，1.5这道坎也是难破。
第二层：一万三四/西北门户，又是地王群，恒大/荣盛据守此处。前几天机长的一篇土拍前瞻推文把这一片的区位价值又数落了一遍；说起此区域，其实已经务实过一波了。难耐，成本也是真的高。截至此刻，恒大高层毛胚来到了1.4万，荣盛锦绣学府的小高层精装在1.4万，毛胚1.35万，刚需产品线上大高层也要1.2万+了。
第三层：一万二三/大西北角/南部，这个曾经被推至高点的新生活片区。亦可以说是务实反应最猛烈的，荣盛保利携手推特价房，如今各产品线均回归1.3万以内。点名一下名邸这个高定位产品，如今洋房全款能来到1.2万这样的价格，也可谓是到位了。城市正南，嘉禾一方/吾悦华府，1.25万的推新价格，新盘带动了区域房价回归，显然有一个大落幅。
第四层：一万一二/老城区/高铁新区；同为存货重区，老城区新城二新盘，高铁新区三名企；但显然在曝光度上，老城区显得格外低调，新城悦隽时代不断推出工抵房价格万元上下，悦隽风华方面上半年对周边改善客群进行一波收割后，在推盘动态上也是低调，和兄弟盘时代一样也是以万元特价房为主。高铁新区在近期则要更加活跃，三盘隔周相继开盘，1.18万，区域内新房元年价大概保持在1.2以内1.1以上这样的区间。
第五层：东部新城限价区，九千至万元的限价。保利/碧桂园/凯德三盘同样在推盘上都较为低调。凯德悦澜湾在营销方法上相继拿出特价车位和大钻石，可谓一己之力撑起区域一台戏。此区域新房市场气氛较为平淡，一年间浮动不大。
第六层：开发区和高铁北区/万元以下，难有人问津。阳光城翡丽公园洋房已经8000块了，但条条框框的捆绑销售政策算来算去还是又换汤不换药的味道。四季花语进入营销托管模式，79折的折扣乍看令人膛舌，但细算下来还是难以抹平近郊标签这道鸿沟。从市场反应来看，近郊区域，虽房价来到万元内，显然其产品价值和区域价值还是难以匹配当下售价。
叁
市区上车门槛仍在万元，但一定是相对发展势头较弱，配套相对落伍的区域。
刚需/刚改门槛其实仍然在提高，看似房价回归的同时，各区域分化不再严重。稍强势区域房价仍挺在1.3万有座。三四层板块，显然是被更多刚需朋友关注的。再往上，改善的，产品线差价和套总价上还是存在很大的上车难度。金字塔尖上的，也难称终极改善选择。
可以明确的说现在没有所谓的洼地，中梁富力等入市可能会带来小区域内的房价分化，但产品线存在一定差异。
整体来看，各区域房价开始均衡化，产品同质化仍然严重（定位在刚需的太多），这个时候更需要购房者独具慧眼，精挑细选。因为同样的价格很可能错一步毁全盘。
虽然一万大几2万房价几乎消失了，这种噪音也越来越少。但是万以下的板块可选板块还是没有，想上车对自己裤兜和六个钱包仍然是个大考验。