鲁达 作者：公子不悔
01
东莞领涨全国
又到了年底盘点时间，各行各业都在递交成绩单，楼市也不例外。
根据中国房价行情网追踪的实时数据显示，在被统计的313个城市中，有84个城市房价同比下跌，1个持平，228个城市上涨。
整体仍是上涨趋势。在上涨的两百多个城市中，位于粤港澳大湾区的东莞，领涨全国，坐上了涨幅第一的宝座。
数据：中国房价行情网
东莞的房价不只是今年在涨，这几年来，上涨从未间断过。
几年前，我一发小向我咨询买房事宜，我根据他的首付资金，建议他去东莞买房，那时候东莞的均价不过1.5万元/平方米左右，那时候没有限购，但是他犹豫了。昨天与他一起吃饭，他对此扼腕叹息。看看东莞现在的房价，靠近深圳的长安，有些楼盘价格已经突破4万了。
他还跟我说，早在2013年的时候，他和几个老板去松山湖看了某个楼盘，当时的单价就要8000多元/平方米，那几个老板没有犹豫，当时就买下了。但我那朋友嫌贵，没有下手。
现在大家都知道，在华为终端总部搬到松山湖后，大批上下游产业链企业随之迁入，带去了人气和财气，如今的松山湖，有些楼盘单价已经突破7万元/平方米。
有时候，机会就在眼前，但囿于眼界和思维，很多人与财富失之交臂。富人之所以为富人，不是因为他智商有多高，而是因为他们善于抓住机遇。
02
区位优势无出其右，东莞还得涨
东莞今年房价上涨节点，几乎与深圳同步。
上半年，在数十个城市直接、间接放松限购，甚至直接给钱鼓励购房的背景下，新一轮房价上涨启动了，粤港澳大湾区率先启动。
深圳宝安中心区、光明区、南山，个别楼盘价格上涨了30%以上。
东莞的虎门、长安、万江、樟木头、松山湖等多数片区，也发动了攻势，有些涨幅甚至比深圳还猛。长安个别楼盘均价已经登上了4万，松山湖已经有7万的楼盘出现，6万以上的楼盘更是寻常得很。
根据数据宝数据显示，年中时，东莞的涨幅就已经领涨新一线城市。
东莞的楼市之所以这么活跃，原因在于它的区位优势和自身实力。
自身实力方面，东莞被誉为世界工厂和先进制造业中心，全球每6部手机就有一部出自东莞。有人说，东莞若堵车，全球电子产品都得缺货。
虽有些许夸张，但足以说明东莞的产业规模和实力有多强。
2019年，东莞GDP为9483亿元，在非省会地级市中位居第5位，仅次于苏州、无锡、佛山、泉州。2020年，迈入万亿GDP俱乐部，应该没有什么悬念。
在区位方面，东莞更是优势明显，甚至可以说没有哪座卫星城能出其右。
东莞是全国唯一一座夹在两个一线之间的城市，同时还是全国最具发展潜力的城市群（粤港澳大湾区）核心成员，是深圳都市圈的成员，这种区位优势，注定了东莞楼市的高潜力。
深圳人多资金多产业多地少，局促的空间已经容不下深圳的发展诉求，在这种背景下，临深地区的东莞必然承接着深圳的各种外溢资源。
广州这些年也在往南发展，资金和人气都在往东莞方向涌入。广州近日又差异化放宽了白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城7个区的落户限制，其中多数都在南部，这意味着广州的人气和财气会继续南移，此举亦会提升东莞的人气与财气。
这几点，不光珠三角的投资客清楚，全国嗅觉灵敏的投资客亦是心知肚明。东莞，就这样成为了全国投资客眼中的香饽饽。
此前贝壳研究院公布的数据显示，东莞投资客群体中，30%左右是省内，70%是省外。
数据：贝壳研究院
上半年在整体放松的氛围中，大批投资客涌入珠三角，东莞、深圳的房价在热钱和人气推动下，水涨船高。
最为关键的是，区位优势如此明显的东莞，房价未来还得涨。
理由有三：
1、东莞的人气、财气一直很旺。今年东莞的GDP迈入万亿门槛没啥悬念。此外，工业实力位居全国第六，比很多省会城市、副省级城市、计划单列市都要强，强大的制造业奠定了东莞的经济潜力。
2、按照东莞、深圳、广州三个城市的地铁规划，未来深圳、广州都有地铁与东莞对接，三座城市之间未来将联系得更紧密，东莞更能充分享受到深圳、广州，尤其是深圳的外溢资源。
按照交通部发布的最新文件来看，未来三到五年内，深圳6号线要与东莞1号线完成对接运营，深圳10号线东延至东莞凤岗，深圳11号线北延至东莞长安、深圳22号线北延至东莞塘厦等。
广州方面，未来东莞1号线接广州5号线，东莞8号线接广州27号线，东莞13号线接广州3号线，东莞10号线接广州22号线，广州地铁28号线也规划支线到东莞寮步。
东莞对接深圳、广州地铁线路图
3、深圳扩容迫在眉睫，东莞部分区域或将纳入。
今年10月14日，深圳特区大会上，并没有传出扩容的消息，这让很多人期望落空。但这并不意味着深圳不会扩容。未来应该会在一个相当平静的日子，突然宣布这个消息，就像当年的雄安新区空降一样。
东莞9月份已经主动做出调整，发布了《关于进一步完善区域协调发展格局 推动南部各镇加快高质量发展的意见》，将南部9个镇融入深圳。
文件提出：
东莞南部临深的虎门、长安、大岭山、大朗、黄江、樟木头、凤岗、塘厦、清溪9镇高水平对接和融入深圳中国特色社会主义示范区，成为深莞深度融合发展的样板和引领全市高质量发展的高地。
有此三点，东莞房价难以回头，仍会继续上涨。
03
最看好两个片区
长线看涨的东莞，基本买哪都不会错，但投资肯定是要在良中选优。
东莞最看好的片区，就两个：
一个是与深圳直接衔接的地方，比如长安、大岭山、大朗（松山湖）、黄江、塘厦、凤岗、清溪；
一个是珠江沿线，如长安、虎门、沙田、麻涌。在粤港澳大湾区规划中，划出了一条香港—深圳—东莞—广州黄金发展轴上，这四个镇正好在这条黄金发展轴上。
以上10个镇，是东莞下辖的32个镇与街道中，楼市潜力相对偏大。
其中长安与大朗（松山湖）尤其看好。
长安是两个最看好片区的重叠部位，既是直接与深圳衔接的镇，又处在黄金发展轴上，未来人气与财气非常看好。
大朗（松山湖）之所以非常看好，是因为华为这个高科技企业在这里，随他而来的还有一大波产业链企业。
科技企业对片区房价的影响力，不用多说，看看深圳南山科技企业对整个南山房价的赋能，看看蚂蚁确定总部落地杭州之江后，之江的房价瞬间坐上了火箭，就能明白。
自从华为终端总部搬到东莞松山湖后，直接将这里的房价干到了东莞最贵。
科技企业为片区源源不断地输送人气与财气，支撑着片区的房价逐渐走高，大朗的房价还会继续走高。