luda xx中学新校区物业服务委托服务合同
第一章 总 则
1.合同双方：
委托方（以下简称甲方）：XX中学
受托方（以下简称乙方）：XX物业管理发展有限公司
甲方将xx中学新校区物业服务保洁部分交乙方管理，在自愿、平等、守信、互利的基础上达成以下合同条款。
2.项目地址：合肥市瑶海区龙岗综合开发区，王岗路与新安江路交口。
3.建筑面积：175371.9平方米。
4.物业管理的范围：
校园内露天环境（包括门前三包）和各建筑内公共活动区域（含所有单体建筑的玻璃幕墙），包括但不限于： 教学楼一个组团；实验综合楼；图书馆；艺术楼；风雨操场；女生公寓和男生公寓部分；教师周转公寓部分；食堂；所有露天运动场；所有道路、广场、升旗台、宣传栏、地上停车场、下停车场等设施。
第二章 委托管理的期限和相关费用
1.委托管理的期限：自2015年8月1日至2016年7月31日。
2.委托管理费用：58.68682万元/年。
3.甲方与乙方先签订试用合同三个月,月平均物业服务质量满意度测评结果达到 85%及以上，经市财政局批准，双方再签订正式合同一年（含前三个月），月平均物业服务质量满意度测评结果低于 85%的，试用合同期满终止；合同期满后，双方无异议本合同可自动顺延。
4.电梯维保费、绿化养护费、水电维护费不含在内。
第三章 委托管理的质量要求
（一）公共区域保洁及服务
1、楼内保洁规范：定时扫拖、擦洗门窗，墙面和地面保持整洁。
（1）实验综合楼内校长室、接待室、会议室等公共活动区域每天清扫，全天保洁，保持桌面无灰尘、地面无灰尘、污迹、无纸屑等，桌椅摆放整齐。
（2）楼道地面、楼梯、地下通道每日上、中、下午集中清扫各一次、拖洗一次，擦扶手一次，巡回保洁，无积灰、污迹、垃圾、水渍。
（3）教学楼内启用的所有卫生间每天清扫 2 次，每节课上课后保洁，保持地面清洁、无杂物、无积水、无毛发、无异味,便池、水池下水道要畅通；墙面四周及墙角做到无污迹、无蜘蛛网；镜子及金属部分应保持干净，无浮尘、污渍、手印、水迹，无锈斑；墙面无污渍、无渗水现象，保持干净、清洁，完好无损；瓷砖墙裙积灰、污水；保正正常使用。
（4）开关盒、表箱盖：每周擦抹一次，无灰尘、污迹。
（5）扶手、门：每日擦抹一次，无灰尘、污迹。
（6）天花板、公共楼道灯、吊扇：每季除尘一次，无积灰、虫网。
（7）楼道和楼梯区内窗户及玻璃：每周清洁一次，无明显积灰、污迹。（8）会议室、报告厅、阶梯教室、风雨操场依据会议和活动安排提前搞好卫生，会议
和活动期间做好服务工作，会议或活动结束后及时打扫干净。
（9）严格按学校的作息时间协助学校做好各楼宇的水、电管理，杜绝长明灯、长流水的现象；对楼宇内供水系统的跑、冒、滴、漏，做到及时发现、及时报修；教学楼、学生公寓等应在学生放寒暑假后根据学校教学活动安排，不需使用的楼宇及时封楼、关停部分公共卫生间和水房；不得擅自更改楼宇内节水装置和器具的设置；对于上述节水、节电规定乙方如响应迟缓或不响应应向甲方支付违约金 100元/次， 给学校造成的损失亦应承担全部赔偿责任，上述违约金及损失xx中学有权从应付的乙方服务费及履约保证金中直接扣除。
（10）按电梯使用规范承担电梯的安全运行和保洁工作。
（11）教室、会议室、办公室、实验室和公共活动区域窗帘每年清洗一次。
2、广场、运动场、道路、绿地保洁规范：定时打扫，随时保洁。
（1）广场、道路：每日上下午各清扫二次，并巡回保洁，无明显暴露垃圾、卫生死角；院内硬化地面无痰渍、污渍。
（2）花坛、绿地：每天清理一次，无积灰、无污迹、无丢弃物。
（3）垃圾收集：对垃圾每天进行清除、外运，做到垃圾桶（箱）不得有垃圾外溢，保持垃圾全部进垃圾箱。
（4）垃圾箱（桶） ：对垃圾箱（桶）每天清刷，做到箱（桶）体清洁，无污迹、无异味、无损坏。
（5）楼宇门、外玻璃：每周至少擦拭一次，平时保持无灰尘、无污迹。
（6）窨井（含集水井）每半年清理一次，保证内壁无粘附物、井底无沉淀物，出水顺畅。
（7）明沟：每周清扫一次，无明显垃圾，无堵塞。
（8）消毒灭害：窨井、明沟、垃圾房喷洒药水，每季一次（6、7、8、9 月每月喷洒 2次） ，每年灭鼠、灭蟑螂三次，无明显蚊蝇滋生地、鼠迹。
（9）室外栏杆、扶手每周清洗一次，无积灰、污迹、垃圾。
（10）凡可上去的屋顶和雨水沟不定期清扫，要求无积水、无垃圾。
（11）对于各楼宇建筑内、外出现的乱张贴等三乱现象的，由各楼宇物业工作人员及时清理。
（12）雨雪天气、秋冬落叶季节应及时清扫、铺防滑垫，并增加户外清扫人员及频次，确保道路无积雪、无落叶堆积，通畅、安全和清洁。及时清理积压在树枝上的积雪，不得将积雪、落叶清扫堆放到绿篱、绿地和道路两侧雨、污水井旁。
（13）景观水面每天清理一次，无漂浮物等。
（14）各楼宇附属化粪池每学期清运一次，如发现堵塞、漫溢等情况应及时清掏。
（15）门窗档、遮雨棚顶、楼顶（可到达）定期清理，保持清洁，无堵塞。
3、其他要求：
（1）校园内每月应进行一次大扫除。
（2） 工作纪律： 所有乙方工作人员在我校新校区工作期间应接受学校的领导和监督，遵守学校的有关规章制度。
（3）为学校提供的其他服务：如遇学校重要接待及重大活动等，应服从学校安排，主动热情配合做好服务。
（二）日常维护及维修
1．如遇门、窗、玻璃、门锁、给水、下水、阀门、龙头、卫生间水箱、节水装置、灯具、灯座、开关、插座、洁具、消防等设施设备损坏，要及时上报学校总务处，确保设施完好率达到 98%以上，确保教育教学活动正常开展。
2．消防栓、垃圾桶（箱） 、宣传栏、路灯、灯杆、路牌、标示牌、雕塑、凳的维护（维修费由学校承担，但出现损坏的情况需及时向学校管理部门上报备案） 。
3．校园环卫物业所辖范围内的各类设备、设施一旦出现损坏的情况（如：供水管路、阀门、消防栓跑水、漏水等）需及时向学校物业监管部门或相关管理部门及时上报。
4.负责学校内水、电设施设备的维护和维修工作，确保水、电运行正常；灯光明亮，供水、供电及时；每天巡查学校的供水、供电情况，发现故障，及时维修。
5．用于物业管理服务的操作实施时所用水电费用以及大件维修费用等由学校承担；物业管理服务中所需低值易耗品、清洁用品、用具、设备器材、物业管理办公费（包括电话费）和服务中损坏物赔偿费等由乙方自行承担。
6.浴室开放时的值班和与室内的卫生与保洁。
7.传达室的收发。
8.移交后的校园绿化管理与日常养护。 （含各办公室内的绿化养护）
（三）绿地、设施管护标准
1.及时清除绿地（带）、树池、树盘内垃圾、砖石瓦块、枝叶、杂草，垃圾袋装化，随产随清。
2.绿地内无杂物、树木上无拉挂、墙上和门上无刻画张贴等。
3.每月对窨井、管沟清淤一次，每学期结束前将校内化粪池清理外运一次。
（四）人员配置及要求
1.各专业人员和技术人员齐全，总人数必须满足学校招标需求的各项要求，正常在岗人数不得少于 20 人（年龄须在 55 周岁以下） 。
2.水电工 1 人，应具有水电工从业资质。
3.项目经理 1 人,应持有全国物业管理企业经理岗位证书或全国物业管理师证书，有5 年以上物业服务工作经验。
4.本物业项目要求中标单位的员工未获得学校书面同意的情况下，在校园内不得使用热得快、电炒锅、电炉等等各种电器（设备） ；不得使用煤气炉灶等私自做饭菜。
5.各物业管理工作人员必须遵纪守法，培训合格，规范操作；物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书，持证上岗。如因乙方工作人员的故意或过失发生的各类安全事故均由乙方负责。
（五）管理服务应达到的各项指标
1.杜绝火灾责任事故，杜绝各类治安和刑事案件；
2.环境卫生检查达到“清洁”以上不低于 99%；
3.零星维修、报修响应及时，一般不超过一个小时，返修率小于 1%；
4.责任到位，投诉少（每学期控制在 5 次以内） ，及时改正或弥补；
5.师生测评满意率达 85%以上。
（六）管理服务费用及财务管理要求
1.物业管理服务费用以签订的合同价为准，学校根据考核情况按季分期支付。2、 用于物业管理服务的操作实施时所用水电费用以及大件维修和工程维修费用等由学校承担，但必须以联系单或报修单形式上报给学校并附预算表。大件维修和工程维修一学期出一次预算总表报上级主管部门审计，以审计报告数额结算；物业管理服务中所需低值易耗品、清洁用品、用具、设备器材、垃圾清运费、化粪池清淤费、物业管理办公费（包括电话费）和服务中损坏物赔偿费等由乙方自行承担。
3.物业管理服务人员出现缺岗的，按其岗位平均每月人员开支的标准扣除服务费。扣除的费用学校可用于其他顶岗人员的加班或奖励费用。
4.每月须以书面形式向学校报送当月物业管理服务各项费用收支情况的财务报表，供学校审核。
（七）工作时间要求
每天早晨 8 点前完成当天第一次保洁，其他时间保洁按照规范要求执行，双休息日如有学生上课，保证有保洁人员值班，做好保洁工作。如遇学校重要活动要服从学校安排，特殊情况，24 小时到场服务，费用不另计。
（八）相关场地提供
1．学校提供办公用房一间，但办公用品（如电脑、文件柜等自身使用的办公用品）由投标人自行解决。
2．根据需要在适合的楼层配备洁具堆放间.
（九）物业档案资料管理
1.按照《物业管理条例》第三十九条规定做好档案交接工作。
2.建立完善的档案管理制度，各种基础资料、台账报表、图册健全，保存完好。
第四章 甲方的权利和义务
1.根据有关法律、法规及本合同的约定，维护产权人、使用人的合法权益。
2.根据招标文件、合同和乙方的投标书，负责对乙方所确定的服务、管理、育人项目及质量要求进行监督、检查、考核，按照物业管理的内容和质量要求进行日常监督。
3.审定乙方拟订的物业管理组织实施方案和各项规章制度，并且检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况和人员岗位。根据考核细则实施对物业的奖惩。
4.协助乙方做好物业管理、宣传教育和文化活动等工作，协调乙方和学校其他部门的关系。
第五章 乙方的权利和义务
1.根据有关法律、法规及合同约定，制定物业管理制度，自行选聘各类人员。
2.经费独立核算，自负盈亏。
3.自觉履行合同及投标文件中所承诺和确定的管理服务项目及质量标准实施服务、管理、育人一体化全方位管理，根据甲方学校工作的特点及时有效地调整工作内容和工作方法。
4．自觉遵守甲方的有关规章制度，按照甲方的各项管理要求实施物业管理工作，依据合同接受甲方监督、检查和考核，对甲方指出的问题及时进行整改。
5．本合同终止，乙方必须向甲方移交相关档案资料，必须完好归还甲方所提供的一切实施、设备。
6．合法用工，乙方应加强对所聘人员的教育、管理和培训，对员工社会保险、计划生育、安全等方面承担全部责任。
第六章 检查与考核
1.乙方应制订具体的质量保证措施、组织管理方法和相关服务承诺。乙方所有的工作除应按乙方的内部流程实施外，还应接受甲方或第三方的随时检查。如乙方的服务质量未达到法定和/或约定的要求，甲方有权要求其整改，同时乙方应承担违约责任和相应经济赔偿责任。乙方未能按学校要求进行整改的，学校有权解除物业服务合同。
2.甲方定期和不定期地对乙方服务进行检查和抽查，各年级部和处室对所在楼宇进行质量监管并反馈质量监控部门，及时将检查记录和整改时限反馈给乙方。
3.如发生乙方擅自更换工作人员和乙方工作人员擅自离岗情况，每发现一起乙方应向甲方支付违约金 500-2000 元，给学校造成的损失亦应承担全部赔偿责任，上述违约金及损失甲方有权从乙方服务费及履约保证金中直接扣除。作为违约处罚或作为解除物业服务合同的理由。
4.由于乙方对物业服务质量的自我监督管理措施不力，而造成上述保洁、维修等物业服务工作不到位、不达标或有违约现象的，学校物业服务质量监管部门发现和指证（监管部门现场指认或拍照存档）或收到学校部门单位、师生员工对服务质量投诉经查属实，每发现一起乙方应向甲方支付违约金500—2000 元，给学校造成的损失亦应承担全部赔偿责任，上述违约金及损失甲方有权从乙方服务费及履约保证金中直接扣除。物业服务质量师生测评满意度低于 85%的，每低一个百分点扣减乙方当月服务费的2000元。
5.乙方应当设置“物业服务中心”，公示服务联系电话，24 小时有管理人员接待处理物业管理服务合同范围内的事务，受理师生员工的咨询和投诉。
第七章 附 则
1.本合同有效组成部分为招标文件、投标文件、合同和检查考核细则。
2．双方可对本合同条款进行补充，以书面形式签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
3.本合同及其附件如发生争议，双方应协商解决，如协商不成可申请仲裁或向人民法院起诉。
4.合同期满，如乙方履约良好，经过考核达到甲方满意，可至少续约一年。
5.滞纳金为应付款的3‰/天。其他未尽事宜，双方协商解决。
6.本合同经双方签章后生效，本合同一式六份，甲乙双方各执三份，具有同等法律效力。
甲方： 乙方:
委托代理人： 委托代理人：
日期：2015年８月 日 日期：2015年８月 日
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