luda 2021年的青岛没有秋天，到了国庆节还是二十五六度，穿短袖的感觉，结果一夜入冬。然而青岛的楼市，和青岛的天气差不多。
上半年，青岛楼市一路高歌猛进，很多楼盘都玩出了“超三破四”的单价。而且，很多房子都卖得不错，像华润灵山湾悦府的前排洋房，距离五四广场九九八十一里路，单价居然开到3.74万，而且只要放出房源来，就绝对不会留到第二天。
在青岛几位楼市砖家的大力宣（hu）传（you）之下，看起来浮山后、新都心的房子“三万块钱不愁卖”，那水清沟、胜利桥、甚至滨海欢乐城的一些楼盘也开始摩拳擦掌，打算开出三万块钱的单价。主城“三万元线西移北上”的号角，似乎越吹越响。
但是，吹牛多了也得上税，各位楼市人本来信心满满地说好了“照头两棒子”就能敲晕对手，顺利赢棋，没想到是陷阱，被对方轻松一挡，瞬间就被反杀了。
下面这盘棋看似红方中路弃双车“将军”，再炮下底可胜，但是如果黑方第一手不吃车而是飞象应，红方就瞬间难堪了……
到了9月份，本来说好的“金九银十”，大家都摩拳擦掌决心迎接楼市旺季，结果毫无征兆地，楼市突然就崩了。
从楼市数据来看，如果说7、8两月因为天气炎热、雨水多影响了购房者的看房热情的话，那9月份青岛二手房成交量，就可以用“惨不忍睹”来形容了。
从图上来看，从4月份的8542套，一路下跌到9月的3909套，成交量下跌54%， 可谓标准的，如假包换的“腰斩”！
二手房“凄凄惨惨”，新房市场也不好过。
胶州市场在超大量的供应之下，房子比人还多，“雪崩”已是常态，上合、少海等地房价跌破万元线，遍地都是“回千房”。
然后，一直被称作“青岛下一个富人区”的灵山湾的一些楼盘也不堪压力。先是西海岸生态观光园一带，“泛灵山湾”的绿城、中南、保利等楼盘纷纷开打价格战，然后灵山湾壹号、星光岛等楼盘的“边角料”开始了新一轮的大处理，去年一万四精装，今年一万二毛坯。
降价如此之猛，也难怪之前购房的老客户心里不爽，借着本来规划好的游艇码头变更为渔港鱼市的理由，跟售楼处进行一下亲切友好的交流，也是难免的。
风水师针哥不是一直说灵山湾是“青岛下一个富人区”吗？那为何房子降价了？这不是打脸了吗？
正当炒作主城楼市泡沫的楼市砖家和他们的几个打手小弟窃喜，想借着这件事想恶心一下竞争对手的时候，没想到直接“后院失火”。因为他们嘴里一直“不愁卖”的青岛主城的房子，也撑不住了。
老四方、胜利桥两个上半年开盘喊着3万的楼盘，现在中介朋友圈里，两万五的“特价房”满天飞。
婚后无子莫发愁，买房得子水清沟。半年前水清沟开平路拍出1.7万楼面价的地王地块，这次开盘均价2.6万，结果只开了个寂寞。
如果不算工抵房、关系户之类，用颗粒无收，一套房子都没卖出去形容，并不过分。说好了的绿城品质呢？
就连一向号称拥有青岛优质教育资源的浮山后，这一次也扛不住了。
劲松三路/滁州路路口的某泰华府开出了3.1万的毛坯价。隔壁两家都姓金的楼盘，可是真急了，推销电话打了一轮又一轮，连我从来不关注楼市的几位朋友，这段时间都接到了推广。甚至在我的一些写主城楼市的头条下面，这些楼盘都动用了水军。
懂装修的都明白，开发商喊着4000元每平的精装水平，自己装下来，800元足够。3万1毛坯，相比3万5精装，实际上就是降价了，不用纠结。
房子真的不愁卖的话，开发商正眼看一眼我们这些楼市自媒体算他们输。应该懒得玩这种套路。
现在各种套路玩起来，你们觉得主城的房子好卖吗？
面对连浮山后都出现了的降价潮，收了开发商大笔好处费的楼市砖家坐不住了，出来辟谣，说衡量楼盘价格的时候要综合考虑物业水平、建筑质量、开发商实力……
然而很明显，如果综合考虑的话，某泰华府的位置并不差，除了离地铁站远以外，小区前面有视觉通道不至于楼看楼，后面有依山半岛，可以隔离主路噪音，到浮山后的永旺商场、二实验、65的距离也更近……
再说，前几天说灵山湾降价最狠的也是你和你的小弟们，这时候怎么不出来说说，“大降价”的灵山湾壹号，你用1万2的价格，能买到4楼及以上的海景房吗？
这个小区真正能三面看海，至少180度无敌海景的位置，统统都是2万以上的价格，而且留不到开盘第二天。按楼市砖家讲浮山后的说法，那等于说灵山湾根本没降价。（笑）
这双标的水平，连老美都直呼内行。
话说回来，青岛楼市这一轮“速冻”，其实原因很明白，并非房子真的卖不出去了，而是银行收紧贷款额度，造成的市场观望情绪。
而楼市下行期间，开发商营销部门有业绩压力，又不能明着说跳楼大甩卖，这不容易收场，那么三大套路是必须的：
第一、楼市好的时候推出精装房，到了下行期再用精装变毛坯做借口，降掉几千块钱。
第二、合作中介平台给予佣金，或者增加佣金水平推高中介卖房的积极性。
第三、把楼盘里的边角料、不利位置做成“特价房”，先期甩卖。
现在，青岛很多主城楼盘，这三招是都用了，毋庸置疑，如果这种现象再持续下去的话，那后面就肯定是真正的大降价了。
但是，话要说回来，青岛主城，距离真正的降价，其实还早。因为主城也需要具体情况具体分析。
主城降价了，风水师一贯看空主城，认为主城区才是青岛楼市泡沫最大、炒房最严重的区域，岂不是说对了？别急，现在不能下这个结论。
主城区浮山前的海信、银丰、佳源的房子，卖不动了吗？好像没有。真正卖不动的房子，大部分都集中在老四方、水清沟、胜利桥。
灵山湾的天玺、影都学府、玺樾府降价了吗？好像也没有。真正大降价的房子，大部分都集中在两河路、兰东路一带。
这里做个Remark：影都学府、华润灵山湾壹号这两个盘情况比较复杂，主要是海景房边角料和规划、建设、针对客户人群出了问题，展开讲能分析很多，下一篇文章回去分析一下灵山湾。
之前，风水师很多次把西海岸两河路、兰东路周边，西海岸生态观光园一带单独拎出来，提出了一个“泛灵山湾”的概念。
也就是说，这一带的楼盘，没有山海资源可言，地铁、商圈等必须配套大部分都不成熟，周边大片土地随时可以供应，房子大多数是高密度、中小户型的楼盘，和灵山湾沿海，小珠山南麓以别墅、大平层为主的小区，不可同日而语。
这句话，是不是站在广告法角度有点问题呢？
站在楼市角度，灵山湾和“泛灵山湾”虽然都属于灵山卫街道，很多开发商打着灵山湾旗号买房子，但“灵山湾”和“泛灵山湾”，买房是两个逻辑。
灵山湾板块坐山观海，出则繁华入则宁静，是青岛“下一个富人区”，然而泛灵山湾板块，很多小区只能说只能跟西客站、张家楼比配套——至少现在如此。
那么，其实青岛主城其实也不是“铁板一块”，风水师一直说青岛主城楼市存在泡沫，那么，主城每个地方都存在楼市泡沫吗？显然不是。
青岛主城，其实也可以分为“主城”和“泛主城”，主城区核心地段，有城市核心资源，房价坚挺。而“泛主城”区域，如果打着主城概念卖高价，未来大概率是要出问题的。
问购房者一个问题：青岛买房，你为什么要买主城区？
这个问题，购房者们应该回答得很清晰：我看中的是主城的优质配套，主城的商业、学校、工作机会等资源，对我而言非常重要。老人看病、老婆工作、老大上学、老二入托，这都是我必须考虑的现实问题。
所以，主城区房子比郊区卖得贵，我觉得天经地义，没啥问题。
对，没问题。
但是，如果我再接着问下去：如果你在市南区工作，那么，主城区“超3破4”的房价，和金沙滩、安子一带1.8-2.5万左右的房价，你怎么选？
我委托一些朋友，在青岛一些吃喝玩乐、运动登山、音响摄影的微信群里做了一些调查，结论是明确的：
如果3万买浮山后2万买金沙滩，大部分人都表示，除非预算不够，否则能买浮山后尽量买浮山后。因为浮山后有比较好的生活配套资源，医院比较多，学校比薛家岛好不少，上班也近便。
但是，如果三万买北岭以北，2万买金沙滩，这时候大家的态度一边倒：
房价一样，我也买金沙滩。金沙滩、安子各种配套都比水清沟强……水清沟这种城市界面和配套凭啥值这么多钱？难道婚后无子莫发愁，买房得子水清沟吗？
说白了就是，水清沟、胜利桥直到钢厂一线，虽然属于主城区，但是站在配套、城市资源角度，这个地方比西海岸的金沙滩、唐岛湾、灵山卫，以及城阳正阳路、靖城路周边相比，只有主城区一个名而已。
除了一个三甲级的中心医院可以拿出来说事——但是除了医生护士以外没谁愿意为了天天跑医院买套房——以外，青岛北岭以北，一直到钢厂一带，拥有的城市配套资源，确实乏善可陈。
这才是青岛主城区“三万元线西移北上”以后踢到铁板的根源。
类似的情况还有市南区的西镇团岛。虽然在这个地方住惯了的老大爷老太太们觉得这个地方买菜方便，坐公交方便，但是年轻的购房者们，肯定不会因为团岛早市的存在，而去买周围的“老破小”。
对，市南区确实有不错的教育资源，但是那是隔壁市南中片的事情。西镇团岛对口的24中的升学率怎么样，家长们都清楚，用避之唯恐不及形容，并不过分。
真正让购房者花大价钱选主城的房子，其实就是两点，第一、生活圈子，第二、产业配套。可以再加半个点，就是学校的质量——黄岛、胶南、即墨的学校不差——不能再多了。
如果买主城区的房子不能获得核心配套资源，却要凭空付出高价，那购房者们自然会问：凭什么？
青岛“房价高、工资低”的真正症结，并不是红瓦绿树碧海蓝天卖出天价，而是在于没有什么城市资源的“泛主城”的房价太高。
很多人凭空觉得，北京这种大城市，房价是一环一环从内向外逐级递减的。但是事实是，北京的房价，三环里都是天价，集中了北京最优质的资源，但是出了三环以后，其实只要有地铁加持，那房价差距很小。四环的房子和六环地铁房之间，几乎没什么差价。比如说，方庄和亦庄，一个三环，一个六环，房价几乎相等。
也就是说，没有城市核心资源的“主城区”外围和“泛主城区板块”，其实和近郊区并没有差距，甚至不如一些郊区核心板块，这才是一个城市应该有的样子。
北京是这个样子，青岛的发展不会例外。城阳、即墨、高新区的核心区，将来都不会太差。唯一例外的可能在于西海岸，因为青岛城市的关键配套还有山海景观和沙滩浴场，西海岸在这方面并不比市南、崂山要差，未来存在逆袭的可能。
青岛楼市为什么现在主城高烧不退，近郊板块萎靡不振，原因主要在于，山海地形造成的主城和近郊板块存在地理隔阂，交通配套“跟不上”。造成客观的通勤困难。
之前风水师分析过，青岛主城高房价支撑不住，未来存在三大利空：人口老龄化愈演愈烈、地铁三期修建组网将郊区供应量压进主城、“双减”和教育资源平均化。
实际上，真正这三大利空，打击的应该是“泛主城区”和一些老破小住宅。换言之，青岛主城三万元线，如果不考虑CPI，那就是在浮山后、新都心站定了，未来就算西移北上，也会被市场教训。甚至有可能被地铁带着李沧、城阳的供应量，把这个3万元线再向南压回去。
但是，真正红瓦绿树的市南，真正仙气飘飘的崂山，那永远都是稀缺资源，是不可能被撼动的。
主城区的房子，要买，就必须享受主城区的核心配套和资源，享受主城区的圈层和品质。否则，真没有必要花好几倍价格，只是图一个“主城区”的虚名。
文章里之前说了，主城区房子比郊区卖得贵，这个天经地义，但是，主城区到底比郊区房子贵多少钱才合理，这个是一个非常值得探讨的话题。
毕竟，在2018年、老四方和蓝色硅谷的房子同时卖2万的时候，高位站岗的肯定是当时买蓝谷的人。这个简单明了，没有争议。
但是现在楼市砖家喊着胜利桥必破3万，而蓝谷的房子已经跌到1万了，甚至出现了
“回千房”，这时候高位站岗的还是买蓝谷的人吗？这事……不一定。
那么，从楼市角度讲，青岛哪里是主城核心地带，哪里又是只能买个“主城区”虚名，实际上没有多少实惠，泡沫反而很大的“泛主城区”呢？
文章写到这里应该写完了，但还是漏掉了一点没有说。青岛9月以来的楼市“速冻”，与银行收紧贷款有关。本质上，属于在抑制南方城市楼市过热的过程中被“误伤”。从昨天开始，青岛部分银行的贷款额度已经打开，之前积累的无法正常贷款的案例也在逐渐放款的过程中。
对于这个现象，有人认为地产调控政策已经见底回升，但也有人认为，现在判断楼市回暖，为时尚早。
既然已经松动，那么浮山后毛坯的房子会不会开了几栋就变成精装，价格上跳一截，西海岸会不会突然再冒出几个“破3万”的楼盘，我们拭目以待。
我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。
我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。
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