luda 这几天北京的天气有点反常。
前几天北京下了鸡蛋大的冰雹，北京周边的果园砸得狼藉一片，损失惨重。上周日一早起来，看到雨后的空气清新，我决定一早就去通州踩盘。然后脑残的我，顶着十级大风，在通州踩了一天的盘，被吹得那个酸爽，晚上回家时，已经是灰头土脸，如同难民一样。昨天看到新闻，北京有上周日有4人在十级大风中丧生，都是被吹倒的围墙或者大树砸到的，这真是天有不测风云啊，回想一阵心悸。
我一个用绳命（生命）在看房的人。
大风天不仅是检验房产爱好者的标准，也是检验房子质量的一个标准。回龙观的地铁新盘-京投公园悦府就被吹出了原形，刚刚交付的新房，墙面都被吹掉了好几块，楼下就是幼儿园，幸好没有砸到人。一大波退房的人正在路上。
上周日看房的路线是，上午先看了副中心所有的新盘：金融街融御，当代万国城MOMA，华业玫瑰东筑以及北京东湾。四个新楼盘的位置在下面路线图中都有标识。
下午随后去看了热门区域的几个二手房小区，运河三角区的京贸国际城西区，加华印象街，K2百合湾，武夷花园的荔景园，每个小区看房4套；因为时间关系和极度饥饿放弃了运河三角区F4里面的另外两个小区。运河F4就是运河三角区房价最坚挺的4个次新小区，包括京贸国际城西区，百合湾，BOBO自由城和运河湾。二手房的踩盘记录会在下一篇里发布。
金融街融御
我的第一站是距离新政府办公地址1公里的金融街融御。到达通州之后，风越来越大，在金融街融御附近看房已经无法正常行走，我感觉有一种力量要放飞我自我了，但是这种力量被我自己的体重拖累了。
路边都是新栽的树木，根基不稳，有些树已经被吹倒了，光是吹倒的树砸到了路边的车，路上我就看到了3起。
按照地图导航来到金融街融御，发现公租房小区已经建好了，门口就写着“融御”两个字。
金融街融御配建的公租房是专门租赁给市政府公务员的。公租房建得很漂亮，小区的绿化水平也很不错，门口的门卫非常负责，我想混进去看看，被严格的盘查不让进去。
同样是新房，同样是大风天，金融街融御的公租房没有掉墙皮，公园悦府的商品房掉下多块墙皮。公租房棒棒的，10分！
我原来的印象，公租房是不赚钱的，开发商都是偷工减料尽量省钱，加上人员流动大，公租房一般都是质量差管理差的小区。但是金融街融御颠覆了我对公租房的认知，给公务员建造的公租房质量和管理看着都很好，看来租给谁住，决定了公租房的质量啊。
目前来看，对公租房的担心纯属多余，人家说不定会主动要求隔离呢。
那么未来只有一个悬念：融御的商品房质量会不会还不如公租房呢？希望不会。
如下图所示，上面的照片就是4栋公租房，后面的4栋则是金融街融御一期可售的商品房。
经保安指路，融御的售楼处就在旁边300米。我顶着大风几乎是闭着眼睛艰难的走了300米，终于找到了融御的售楼处。售楼处仍在修建之后，看来还得等待一段时间才能开放。
华业玫瑰东筑
第二站是华业玫瑰东筑。
一听到华业玫瑰这几个字，就知道跟华业东方玫瑰在一起，售楼处也位于东方玫瑰小区。
华业东方玫瑰位于通州梨园片区，距离地铁临河里站和土桥站大约都在1公里多一点。华业东方玫瑰体量较大，分为ABCD4个区，从2009年至2016年间陆续开发的，一路从最初开盘的几千元/平米，一直涨到最高卖到6万/平米，开发商囤地有术。华业东方玫瑰目前二手房均价都在5.2万/平米以上，年代较新的C区较贵一些，单价约为5.4万；小区品质不错，绿化也很好，除了密度比较高之外，还算是个不错的次新盘。
今天看的华业玫瑰东筑，也是开发商早年囤的一小块地，但并不跟华业东方玫瑰在一起，而是在斜对面，只有一栋楼，地块很小。
华业的售楼处还算气派，但进去之后竟然出奇的业余，一股浓浓的乡镇开发商气息，华业也算是上市公司，现在竟然如此落伍。项目连沙盘都没有，只有上面这张墙壁上的区位图，大概是因为只有一栋楼，开发商觉得没有必要做沙盘和模型了。
在里面待了十几分钟之后，才终于有销售拿来了楼书，看到了真容。这栋楼就是下面这个样子，注意不是正南正北的，而是如图中那样倾斜的。
至于户型，一栋楼里居然有高达20多种户型，销售也只给了其中比较主流的几种户型图。大部分主流户型，是东西向的，其中143平米的户型算是最好的了，朝向东南，如下图所示。
这个项目的均价大约是5万出头，一房一价，户型差异很大，预计价格差异也很大，因此销售是打死也不说具体均价的。整体看下来，我觉得这个项目比较一般，虽然价格不算贵，但是大多数户型都比较差，而且距离地铁有点远；小区只有一栋楼，两面临街，环境可想而知。据销售介绍，项目预计是在月底开盘。
当代万国城MOMA
第三站是当代万国城MOMA。
MOMA的售楼处和销售，明显就要专业多了。但对于售楼处墙上的区位图，我真是无力吐槽。开发商的审美有待提高，万国城MOMA明明是一个比较时尚洋气的新盘，偏要搞个古董一样区位图，看都看不清，深深的有一种吃高档西餐时上来一碗卤煮的感觉。
MOMA的位置，也属于大梨园板块，位于运河西大街以北。这个位置，距离地铁比较远，最近的梨园站大约有1.6公里，交通不是很方便。项目主打的是科技精装，恒温恒湿恒氧，毛细管网，地源热泵，跟金茂府一个路子。
项目一共5栋住宅，楼层为19-26层。户型基本比较方正，还算不错；而且都有赠送一半阳台和卧室飘窗，赠送后得房率约在80%左右。
项目均价7.1万/平米，149平米的户型高楼层均价为7.3万/平米。开发商号称精装标准为8000元/平米，以149平米的户型来说，装修费用为120万，大家可以看看值不值吧。
当代在东城区也有一个万国城MOMA，算是知名地标了，但是看完这个MOMA，我感觉这个项目溢价太高了。项目本身产品还不错，但位置一般，关键是定价太高。我认为这个位置，即使算上科技精装，也就值个6万/平米。在充分表达了对科技精装的敬仰和喜爱之后，我告别了销售小姐姐，夺门而出前往下一站。
北京东湾
第四站是北京东湾。
我兴冲冲的跑到了北京东湾的售楼处，不幸的是，售楼处虽然修完了，但是当天不开放。
这个楼盘的位置其实不错，位于八里桥区域，通惠河以北。项目距离通州万达广场几百米，距离通州北苑站大约1.2公里。此处还有一个隐藏的大利好，以后再说。
项目的西边是八里桥市场，八里桥市场的北部已经开始拆迁了，按照副中心的0401街区的规划，这个区域未来将变成商业文化中心。项目的东边就是运河CBD商圈，因此这个位置比万国城MOMA和华业玫瑰东筑都要好。
项目是一座综合体，涵盖住宅、办公、商业三种业态，其中：
住宅面积95,299㎡，商业面积8,906㎡，办公面积49,063㎡，合计地上总建面150,268 ㎡。
住宅地块容积率较高，为2.8。主力户型为58平米一居，78平米两居和128平米三居，三居户型最好，如下图所示。
这个项目的后面就是一个叫做“在水一方”的小区，2004年的小区，目前二手房均价4.2万。其实这个项目的地块，就是当时在“在水一方二期”的地块，一直没开发，捂到了现在。通州近几年住宅地块出让极少，大部分都是十年前开发商捂的地块，包括金融街融御，华业玫瑰东筑和北京东湾，都是十几年前拿的地，因此这几个新盘，未来房本的土地年限都是只有50多年。
在水一方的开发商，原本是通州本地的一个小开发商，这块地捂到了现在，自然是十分珍贵。怎么样利润最大化呢？靠自己开发是没法卖出溢价的，于是开发商找了大开发商泛海来操盘。泛海近些年来开发高端住宅比较成功，比如北京东四环的泛海国际。
最后，北京东湾的价格还没有公布，预计是6.7万/平米。这个价格，确实不便宜，如上面所说，项目后面的小区二手房仅仅4.2万/平米，即使考虑到泛海打造的是高端新房产品，这个价格也偏贵了，但这个位置确实不错。
新房踩盘结语
当天踩盘的4个新房项目，都是普通商品房，并不是限竞房。通州副中心的几个限竞房地块，现在还没有入市。
整个一圈看下来，我的感受是由于新房供应量少，加上开发商对副中心建设的预期很高，通州副中心的新房价格都不低，高于我的预期。
另一方面，副中心的投资的确非常大，各种建设在稳步推进，一路之上到处可以看到副中心的各种基建项目都在进行，而且很多地方的道路和绿化跟前几年已经不可同日而语了。基础建设的提升，也有利于房产价值的提升。我们认为，副中心仍然是近几年北京城市成长性最好的区域。
最后，如果让我对这几个新盘排个序，我认为是：
金融街融御>北京东湾>万国MOMA≈玫瑰东筑。
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