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【正弘蓝堡湾】曾经炒上天的省实验学区房,现在怎么样了?

撰文:哪吒 美编:刀妹 校对:紫藤


1、朋友求助

我的朋友小楠今年31岁,在银行工作,结婚5年,孩子4岁,一家三口其乐融融。

小楠看多了朋友圈里虎妈牛娃的故事,多少有点“教育焦虑”。她笃信教育是最好的投资,对孩子的教育问题无比重视,女儿朵朵3岁就开始上乐高课和英语启蒙课程。小楠老公开玩笑说“谁说中国人没有信仰,中国人的信仰就是孩子”。

夫妻二人努力工作打拼,攒下不薄的家底,就是想给孩子创造最好的教育条件和成长环境。最近小楠和丈夫卖掉了一套老房子,加上手里的积蓄,攒(cuan)出200万+,商量着一步到位,置换一套合适的学区房。

综合考虑通勤距离、教育资源、环境、生活配套等因素,他们把买房目标区域锁定在省实验中学和文化路一小附近。

这里既是郑州优质教育资源扎堆的学区房集中区域,也是热门的改善二手住宅集中片区。加上便利的交通、发达的商业和优越的地段位置,甚至还有河南省博物院、农科路酒吧美食街、郑州市动物园等稀缺的城市文旅资源,如此多优势条件的加持,使得本片区的二手房成交一直有量有价,吸引大量中介公司在此盘踞。

小楠看着区域里密集的二手房小区、满街的中介门店,还有动辄两三万的房价,一时不知该作何选择,于是向我求助。

为了确保信息准确,我也向自己的好友寻求了帮助。

2、购买省实验学区房的方法论分析

我的朋友在英地天骄华庭小区附近有两家中介门店,他把店里的销冠经纪人杜娟介绍给我。杜姐已经在这个区域工作了很多年,上个月成交5套二手房,业绩很牛,而她自己的儿子就在省实验中学上学。

杜姐告诉我们,在这附近买房,需要考虑清楚——因为鱼和熊掌不可兼得。

如果从居住体验出发,这个片区首选一定是正弘蓝堡湾、万达公馆、恒大名都、英地天骄华庭、鑫苑世家还有建业贰号城邦这些改善次新房楼盘。

但要是单纯考虑稳定划片本区域最优质的省实验中学、文一小双学区,并且不限制名额,最好的选择却是一些老旧小区,比如文博花园、中行家属院、交行家属院、省实验中学家属院、二柴家属院、原田花园等。

▲省实验中学和文化路一小

买不同的小区,就是选择了不同的学校和不同的生活方式。

选择(一)

首先,环境较好的改善小区中,享受top学校省实验中学、文化路一小双学区的小区有:

1. 英地天骄华庭1期、2期。小区定位为改善,配套加拿大枫叶小熊幼儿园。本小区为【学位房】,上文一小和省实验中学都只有一个名额,上学名额可以随房产买卖更名易主,适合只生育一个宝宝的家庭。

▲天骄华庭的枫叶小熊幼儿园

目前英地天骄华庭的房价对比2017年有所回落,有上学名额的房子实际成交价在26000-28000元/㎡,而名额被使用过的房源成交价格回落至22000-23000元/㎡左右,二者目前价格差距较大。

天骄华庭小区有89㎡户型的紧凑小三房,成交总价约为250万元,对小楠来说压力不大,但是居住感受不算太好,而130㎡四房户型350万+的总价需要拼上全部身家,上学名额用完即贬值,将来万一生了二胎又要为学区发愁。

2. 文博花园。文一小、省实验中学双学区房,上学不限制名额。电梯小高层,小区建成于2002年,配套有点陈旧,景观略显脏乱,而且户型偏大。最小面积是110㎡南北通透的两房,均价近三万,成交总价约320万左右。这只是本小区的起步总价,这种户型出房源也不多,需要遇,或者等。

▲文博花园

选择(二)

除了这两个小区外,如果想稳定划片双top学校,还可以选择周边的老小区、多层家属院。

这两所学校各自的划片范围其实是不同的。

其中文一小的划片范围包括:

农西社区、信息社区、白庙社区、绿财社区、经五路社区、科技市场社区、俭学街社区和博物院社区。

▲划片范围不包含红色区域中的新建小区

而省实验中学(初中部)的划片范围包括:

俭学街社区、博物院社区和文博西路25号院(即正弘数码公寓小区)。

这个划片范围从确定到现在基本没有变化,从中可以看出有交集的唯二两个社区是俭学街社区和博物院社区,包括的小区有:

博物院社区:金水区委家属院、二柴家属院、花园商厦家属院、咨询公司家属院、省机电学校家属院、中行家属院、农业路2号院、农业路4号院、农业路5号院、农业路6号院、农业路8号院、文博花园小区。

俭学街社区:公安高专家属院、文化路一小家属院、省实验中学家属院、白庙劳教所家属院、小汽车修理公司家属院、天福苑/书香苑/废品回收公司家属院、原田小区、古建所家属院、河南省商科所家属院、政法干校家属院、外贸学校家属院、老财院家属院、省高招办家属院、邮政局家属院、第一粮油公司家属院。

这些家属院除个别是小高层(文博花园)、高层(白庙劳教所家属院)外,大多是多层无电梯的老旧小区,配套和环境较差,单价高达2-3万每平米,还有一部分建成年代久远【不能贷款】或者【可贷款年限较短】。

二柴家属院的50㎡左右两房,总价约120万,需要全款;

博物院家属院70多平两房成交价格不低于230万;

政法干校家属院60多平两房成交价在170-180万;

小区环境和氛围相对较好的银行家属院,86平米两房成交价格在220万以上。

原田花园小区因为是单气,价格较低,成交单价低于20000元/㎡。

▲原田花园小区

这些老小区房源都很少,而且其中一部分可能还面临着拆迁危机。即便如此,每年三四月份学区房成交旺季,还是有大量家长为了孩子学业来此选购学区房。

时值中午,我们一行三人走在看房路上,小区里来往的都是穿着蓝白校服的学生,背着书包,脸上写着稚气,步履有些匆匆。

▲中行家属院

小楠看了几套老房子,脸上写满失望。我很理解她的心情,打拼十年好不容易混成中产中坚中层,并不希望住回奶奶家一样的小区环境,多少还是对新家居住品质抱有期待和要求的。

选择(三)

带我们看房的经纪人杜姐说,如果不是非要双学区,可以考虑单划片省实验中学的鑫苑世家小区和正弘数码公寓。

鑫苑世家小区小学划片农业路小学或者黄河路三小(这两年有变化),中学划片省实验中学,这个小区有洋房、别墅也有高层,两边分区隔开,小区内配建一所东方剑桥幼儿园,高层梯户比很高,5梯24户,50-80㎡的小户型为主,洋房最小面积89㎡的三房户型成交价在300万以上。

▲鑫苑世家洋房别墅区

正弘数码公寓是50年产权的住宅,划片文化路二小和省实验中学,有5栋小户型为主的塔楼,户型有23㎡的标间、40㎡左右的标准一室一厅、70㎡左右的两房。

▲正弘数码公寓

杜姐的意思是,这两个小区都是划片省实验中学的学区房,有小户型且价格不高。尤其正弘数码公寓,23㎡的标间成交价40多万;40㎡的标准一室一厅成交价格不到70万。单价16000-17000元,后者租金约1800-2000元/月。

可以考虑最低成本买一套小户型来换取省实验中学的入学名额,相当于买份保险。并且这个小区二手房成交一直非常活跃,具有一定投资价值。

选择(四)

这个片区还有其他几个不错的高层改善小区:

正弘蓝堡湾2期划片文化路三小和47中,1期、3期划片农科路小学和47中;恒大名都小区划片文化路二小和47中;万达公馆划片农科路小学和47中。

▲恒大名都小区

蓝堡湾小区内部还有一所省实验幼儿园分园(很难入学)和私立正弘国际小学,据说是农科路小学的分校,每年学费等各项费用需要花费3万元。今年是第一届学生毕业,教学质量尚未可知。

另外附近真正的top初中并不是省实验中学初中部,而是省实验中学分校——私立的文博中学,小学毕业生需要通过公平的考试入学,择优录取,考不上才服从划片政策。也就是说,竞争已经提前,小学毕业时就已经开始残酷的比赛了。

3、结论和(艰难的)选择

了解完这些,也看了不少房子,我、小楠和杜姐三个人坐在中介门店,集体陷入沉默。脚累,心也累。

这学区房,还真不好买。

想兼顾改善小区和双学区,选择少,压力大(只有一个名额的英地天骄华庭、单价3万的文博花园);

买老小区可以稳定划片、不限名额,但居住品质差,也很贵;

选择省实验学区房而放弃文一小学区房(鑫苑世家、正弘数码公寓)?没有一流小学的教育水平,担心孩子输在起跑线上,失去考取文博中学等top学校的机会;

选择蓝堡湾、万达公馆等纯改善小区,只能划片到二流学校,违背了买学区房的初心。

人间真实,这游戏太难了。

谢过杜姐,小楠说她要回去仔细捋一捋,和老公商量后再做决定。

我十分理解她的纠结,我比她还纠结。因为我既不知道该怎么选,也没人能商量。哦不,我甚至没有选择的资格,因为我没有200万(想到这里我如释重负)。

以上,就是我十一假期陪朋友看房的一天。

后记:

昨天,小楠给我打来电话,说她决定买天骄华庭带名额的四房,这也是目前最能兼顾所有需求的选择了。

我还能说什么,当然是真诚祝福啦!

ID:donggetanpan

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