luda 如果你今年有在郑州看房，大概率能直观的感受到，户型在一代一代的变化，设计在一代一代的改进和更迭。各家的设计，也都的的确确是在不断创新。
比如美景二期94平的小户型，设计了L型的卫生间，双马桶设计，解决了大部分小户型家庭早期的排队问题。
但户型是有所改变和精进，但高层得房率依旧还处在75%，甚至更低。这在全国都属于较低的一个水平。
曾经的闽系开发商也做出过高得房率的产品，但赠送的房间存在违建、房本户型图不体现的问题。
综合来说，郑州的得房率和南方城市动辄80%、90%以上的得房率相去甚远。
虽然有一定审批的缘故，但终归还是开发商和设计团队的锅。
郑州并不是真的做不出来合法的高得房率，好用的户型。
因为，我们已经看到，有零星几个楼盘开始做出了得房率高且实用的户型。
国庆看房就看到这么一个案例，大家可以猜一下它的建筑面积是多少。
如图：
可以看到，三个阳台中，西北房间其实是一个可改造空间，按照郑州的习惯，阳台后期肯定是要封窗的，那么意味着只要把中间的非承重墙砸掉就会成为一个2.65m*3.10m的次卧。
而且这个卧室封好窗户之后与其他房间无异，并且是完整出现在房产证中，这是整个户型的点睛。
另外两个阳台，看似平平无奇，其实细究起来才知道其合理性，客厅阳台1.8米宽，放躺椅沙发，吧台高凳，养花养草都不会局促。
再在主卧布置一个独立的阳台，藏在主卧的阳台让业主在晾晒衣物，特别是私密的内衣时，就不用担心曝光在访客面前。
你想，近期流行的连通式、跑道式阳台，虽然看起来赠送率也很高，但无论你把衣服挂在哪，私密问题都没办法解决，特别是一些小户型做连通式阳台。
把原本就不大的次卧，压缩的更小了，导致房间内也非常局促。
而且大多数连通式阳台，卧室与阳台之间是承重墙＋推拉门，无法打通。
比如:
所以，三个独立阳台的设计，不仅是相对更合理好用，最关键是得房率直线上升。
从南向两个房间就可以直接看出，主卧加阳台和卫生间，有20平方的净面积。
南次卧加飘窗，有15平方的净面积。
估计很多120+的户型都没有做到这么大的主次卧面积。
所以，你猜到了么？
这个户型的建筑面积只有106平。
虽然它也有缺陷，比如客厅略小，但整体来说，几乎全是优点。
最重要的是，它是纯正的南北通透的边户，而且是一个两梯四户的正常板楼设计。
还是双卫生间设计，这样的产品，其实已经接近南方一线城市的产品设计水平。
而大部分开发商的100平，还在卖着一个阳台，次卧小得可怜的单卫设计。
如果你对得房率不敏感，买到的房子未来很有可能跑输大盘。
因为得房率大概率会成为二手房市场定价的重要标准。
这一点，郑州尚还没有表现的特别明显和普遍，而北上广深已经是极其明显，不少小区二手房挂盘远高于周边的主要原因，就是得房率高。
比如深圳西丽塘朗城的宝能城，单价已经逼近深圳湾的豪宅，就是因为其88平做了四房。
我们说回前边那个户型，这个户型的建面只有106平，而套内实际面积大概是90平左右。
当得房率高达85%以上的时候，意味着106平方的面积和不少早期高层住宅和同期一些得房率低的小区中，建面120平左右的实际面积相接近。
我们算笔账，当你的房子卖价1.4万，得房率85%的时候，实际套内每平方1.65万。
而另一套房子，每平米卖1.3万，但是得房率75%的时候，实际套内每平米1.73万。
也就是说，85%得房率的前提下，即使房价贵1000元，套内价格还是便宜。
更直白一点说，比如某正常得房率120平的户型，卖1.5万一平。
而这个106的户型同样卖1.5万的情况下，套内面积也接近，但总价却少了20万。
折算下来，就相当于每平有2000块钱的差价。
所以，未来在二手房市场，这样的房子才会更有溢价和话语权。
而未来郑州一定会越来越多的新楼盘，逐步引入这类优秀的设计和更高的得房率。
这也意味着，郑州的二手房也会逐步的北上广深化。
随着单价的不断提高，得房率这一参数越来越重要。
既然谈到得房率，再说说公摊吧。
很多人恨公摊恨得牙痒痒。每年每月，都有自媒体在重提取消公摊的所谓呼吁、所谓倡议。不少人还被带了节奏。
但你真的去独立思考，就很容易想明白一件事：
公摊是不可能取消的。
取消也没有意义，因为成本没有变化。
套内卖是套内的价格，带公摊卖是公摊的价格。
你去掉公摊那部分所谓的面积，自然还是要从套内的价格上把成本和利润赚回来，所以即便是取消公摊，你所花的的总价还是没啥变化。
无非就是单价变高了。
就比如之前的重庆按照套内面积销售，被广大购房者视为一股清流。
随着政策的变化市场的调整，重庆也开始陆续出现建面价格销售，但是没有引起任何抗拒和波澜。
因为，除了标注了建面价格，也标注了套内价格，他们很清楚，从套内面积改成建筑面积计算后，总价没有变化，只是在原有的信息上多了一个价格：建面单价。
反而信息更透明了。
而我们天天喷公摊，其实归根结底在于郑州、乃至河南某些开发商的坏毛病。
我们走出河南，全国调研，数个数十个城市都是明码标注每个房间的尺寸。
自己当场核算套内实际面积，自己就能随时得出套内每平方面积实际花了多少钱。
套内价格，建面价格，你按照哪个理解都行。
清清楚楚，明明白白。
而我们在郑州看到的绝大多数开发商，绝大多数楼盘。
如约定俗成一般，不仅户型图不标长宽，有些连承重墙还是轻质墙都不愿意标注，问销售也是遮遮掩掩，吞吞吐吐。
更有甚者，舔着脸把户型图上的床做小，把样板间的床也做小，故意隐瞒房间小的事实。
导致很多人，签正式合同才知道房子的实际尺寸，届时无论得房率高低都已成定居局，退换是不可能给退换的，只能硬着头皮继续买。
这样的问题，日积月累，民怨越来越深。
这才导致了消费者，提公摊色变，公摊快成了公敌。
作为郑州的一个地产媒体，虽影响力不及各种央媒省媒官媒，但沉浸地产多年，也积累了不少各行各业的粉丝，我想也有不少开发商品牌、营销、策划的领导和朋友在看。
真心的呼吁，助力信息透明，促进行业进步。
请各位从在户型图标注尺寸做起！
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