luda 房子价值精髓是地段，地段是产业、教育、医疗、商业、交通等产生的。盖所学校、修建一条公路、种一颗花草，都需是地方财政支出。
因此，判定一座城市能否发展起来？看它的财政收入与支出就行了，不需要复杂的数据去分析。
石滩镇是广州郊区里的郊区，属于东莞、惠州、广州、三市最边缘的交界之地。本地几乎没有创税能力的企业，只能依赖土地财政收入。
关键，这笔钱税收钱还没有花在石滩。打开石滩近十年的发展史，未增一所名校、未增一所新医院、未增一个商业广场。土地不断在卖，与房价相关的配套一直未改善，何来的房子性价比？
依赖土地财政的地方楼市，下行市场来临响应最快（跌），上行市场反应最慢（涨）。问题就出在卖大块地上，大型楼盘常规操作是以价换量，因为拿地早成本低，一旦打价格战，可以无底线搞到竞品没利润。
例如敏捷绿湖国际，它是增城最大的在售新盘，也是全增城销冠盘，这种楼盘就能主宰石滩楼市。理由是配套落后的地方，开发商造的配套就是最好的，这是小楼盘不能匹敌的。
这些楼盘买家均为投资客，来源基本是东莞和广州市区的人，吸引点就是既便宜又有足够大的饼。这个饼呢！也刚好符合这个群体吃，因为没多少钱，又想投资房产赚钱，所以这种饼是给他们吃定了。
这群投资客也最倔强，买之前会怀疑，买之后会深信不疑。广州16号出了个最新规划，业主们就认为地铁就开始修了。难道他们是用屁股在想事吗？
就算地铁动工了，站台大概率不会在已建楼盘附近。因为还要继续卖地，所以绕也绕到空地上去，地铁就是郊区卖地神器。
另外，这条地铁接驳广州21号线，对于广州市区外溢刚需，配套更好的荔城都嫌远，更别说更远的石滩镇，所以这是个人的认知问题。
估计还是有人会说：“单价1.2万的石滩，90万都能买套房，广州哪里有呢？”别那么倔，这里房子除了隔壁东莞人，你一个广州市区人，自己住不上又不涨价。就算价格不跌，未来几年按照原价卖出去，还是要亏利息和买入和卖出的税费？
一个地方房子一直供大于求，价格注定是难以涨上去。因为只卖地不造配套，没有企业税收替代土地财政，新房房子越建越多，二手房也就越来越多，楼市会反复产生内卷，它会一直保持买方市场，想卖掉房子就要有绝对的价格优势。
反观前3年的石滩楼市，开发商为了谋求利润，同一栋楼小户型比大户型贵2000以上，最高单价有卖过1.9万。而如今，几乎也全都是极致的小户型，受到下行市场价格被打到了单价1.2万。
那批1.9万入手的房子，再放到现在根本没价格优势。如今单价1.2万是5年前的价格，那么5年前同样价格买更大户型人，他们总价比现在新房还高，这批二手房就算按原价卖出，货币贬值、供楼5年利息、卖出的税费与中介费。
再换一种维度理解，假设石滩一套房子150万，5年涨了30万，才能涵盖税费、利息、货币通货膨胀，这才算不亏钱。按原价150万卖掉，扣除这部分亏损，那就是亏了30万。
想赚钱必须要从180万开始算，房子卖210万才能赚30万。算下这笔投资总投入，首付45万加30万就是75万，五年才赚30万，每年赚6万，年回报也才8%。
同样用75万买市场上的理财产品，稳定性和套现能力不比它弱吧？
这就是我所说的“楼市反复产生内卷”！
别问我石滩能不能买？除了你是本地人和东莞人，其他人一律不建议去买。手里有30万或者40万首付，你应该继续在广州租房，租房一点都不丢人，买房把积蓄亏没，那才丢人。
少喝网络买房毒鸡汤，有利身心健康！
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