luda 在自住买房总论的第一篇《买完房就后悔，一定是没考虑这三项》中，我们列举了买自住房时会遇到的种种困难，并引出了第二篇《搞清楚这六点，一定能宣导满意的房子》，详细介绍了平米自住购房决策体系，将房产的功能性分为交通、配套、学区、增值保值、居住体验和价值认同这六个维度。
而我们在实际购房的过程中，对某几个维度一定会有倚重。
比如，刚需上车盘的购房人几乎不会考虑价值认同。而高净值人士购买豪宅基本都在核心区域，此时把交通的评分加进来就显得多余，数据会钝化，板块之间失去区分度。
所以，为了更加方便板块之间的评分比较，我们把各预算总价段需要重点考虑的维度拎出来，作为比较的基准，优化模型的有效性。
01 300-500万总价段的核心诉求
300-500万的购房预算在上海属于刚需上车的阶级，在市区范围内是买不到什么像样的房子的，在房产功能性方面需要作出比较大的取舍。
十几年前，我自己就是一路从刚需走过来。作为过来人，我觉得自己还是挺懂这部分人想要什么，大概有以下这么三种推荐方案还是比较适合他们的：
①自住+潜力置换
这类购房人通常刚落户上海、家庭收入的增长比较明朗，总资产少、现金流强，先买个上车盘，未来置换的概率极大。
在买房的时候多考虑房产的投资属性是比较明智的，辅以板块通勤的便捷性和社区的宜居度，自住起来也不会那么憋屈。
此类购房人，需要关注的房产功能性为增值保值、交通、居住体验。其他评分维度不宜过多奢求。
代表性的板块有松江的九亭泗泾、徐泾北城、嘉定江桥、浦东康桥等，板块的单价较低，未来区域内有大发展。
②长久居所
此类购房人一般为上了年纪的上海本地家庭，供小孩上学的任务已经完成，买房时完全注重自身的自住体验。
不过，300-500万的总价段买一个配套、交通都很优秀的房子，需要在社区的品质上作出很大的牺牲，核心区域范围内只能够得着仙霞、鞍山这类板块的八九十年代公房。
我们建议在购房的时候多关注交通、配套和居住体验这三项。不一定非得买在核心区域，一些中外环板块，不仅配套成熟，交通也是比较便捷的，代表性板块有浦东三林、浦东金杨新村、宝山淞南、宝山顾村、闵行浦江、嘉定南翔等。
③区域自住
区域自住类的购房人通常是上海本地家庭，上有老下有小，因为工作关系或者不能住得离老人太远，方便照顾，也要考虑到小孩的上学问题。
我们建议买房人综合考虑学区、配套和居住体验这三项因素，最大化自己的实际需求。
300-500万的总价段，学区与配套尚可，社区界面良好的板块基本都在外环线附近，如浦东周浦、浦东高行、宝山上大等板块。
01 500-800万总价段的核心诉求
500-800万的总价段属于刚需改善阶段的购房预算，可选择的地理位置相比刚需住房广阔了不少，对应的资源也更为优质。
我们收集了该总价段的客户信息，也总结出了以下三种普适性的推荐方案。
①学区自住
500-800万的总价段可以买到一些对口学校相当不错、社区环境良好的学区房了，但没办法买在靠中心的位置，所以，交通的便捷程度也是需要重点考虑的。
另外，重视后代教育的家庭，收入情况都不会差，未来还有进一步置换的可能性，房产的增值保值属性也是建议考虑进去的。
综上，我们建议学区自住的家庭重点考虑学区、交通、增值保值和自住体验四项因素作为比较各板块的基准。
代表性的优质板块有大宁、七宝、古美、春申、莘庄、唐镇等。
②非学区高功能性自住
这类需求通常来自于对地段有执念的上海本地购房人，或者是确定孩子走海外路线的高收入群体，对板块自身的交通、配套要求高，不愿意为了学区牺牲太多居住体验。
对于这类的需求，我们建议把居住体验、交通、配套与增值保值纳入考量因素，徐泾、华漕、三林、周康、中远两湾城、金汇等板块都是合适的选项。
03 800-1200万总价段的核心诉求
800-1200万在上海属于改善型的购房需求，相比800万以下的住房是一个全面性的跨越，可以找到一些各方面都没什么短板的居住板块了，买到一套心仪的房子可以作为超长期的居所。
所以，800万以上的自住性购房，我们一般不太建议过多关注增值保值的属性。
我们收集了800-1200万总价段的客户需求，总结出2种推荐方案。
①学区+高功能性自住
这类需求来自于高收入、对后代教育期望值也比较高的家庭，追求最好的教育资源。
800-1200万的总价段，可以够得上一些对口一梯队双学区的学区房，社区的环境整体也不错。
除了学区和自住体验，我们建议购房人也要考虑交通和配套的因素，进一步完善自住的体验。
代表性的板块有大宁、新江湾城、张江、碧云、森兰、古美。
②优质自住
这类需求来自于孩子走海外路线或者已经完成义务教育阶段的家庭。
由于总价段比较高，我们建议在交通和配套两项资源上设定较高的标准，至少得是交通与配套评分4分以上的板块，对应的是市级商圈、强能级地铁线路之上的配置。
具有代表性的是天山、长风和杨东板块。
04 1200-2000万总价段的核心诉求
1200-2000万的总价段在上海就属于终极改善了，所需要的资源——地段、学区、配套、交通，都可以悉数满足，在社区品质的选择上，也能购买得起一些入门级的豪宅。
对于这个总价段的买房人，我们依然是按照追求学区与否，设计了两种推荐方案。
①学区+优质自住
此类需求来自于认可中式义务教育路线、准备让后代接受顶级公办教育的家庭。
除了房子对口小学+初中双一梯队的学区，为了与总价段匹配，还应该配备卓越的社区环境与配套。
所以该方案的重点关注项目是学区、自住体验与配套，具有代表性的是江宁路、世博滨江、源深、花木、联洋、碧云、新江湾城和徐家汇板块等。
②稀缺地段自住
上升到1200万以上的购房预算，对于地段要求苛刻的买房人也多了起来。
对于这部分对学区没有那么重视的用户，我们建议只考虑社区的自住体验与地段的价值认同两项就可以了。
南京西路、新天地、核心滨江沿线的北外滩、黄浦滨江、陆家嘴都是可选项。
05 2000万总价段以上的核心诉求
2000万以上的预算，在上海买的都是货真价实的豪宅了，购房人的诉求比较单一，就是升级版的稀缺地段自住需求。
我们建议购房人多关注板块的价值认同与自住体验，核心滨江沿线与”上只角“的次新、新房豪宅是上佳的选择。
06 如何在板块内挑选适合自己的房子
各总价段的选板块方案明确之后，就进入了挑选小区的环节。
比较板块内的各个小区时，我们建议重点关注以下几个方面。
①楼型、户型
住宅的楼型分为塔楼和板楼。
塔楼每层至少有4户人家以上。
我曾经在深圳短期生活过，住的就是3梯13户的房子，租客比例非常高，也有很多难以描述的职业的。
这种楼居住体验非常差，居民结构杂乱，开公司的、不明职业的，什么人都有，治安和物业管理都成问题，过个十几二十年估计就会变成香港重庆大厦那种城市贫民窟。
目前新开发的小区基本都是用的板式结构。
这样便于做南北通的户型，每层楼的住户也会在3户以下，采光、居住体验和安全性要比塔楼好很多。
接下来我们来说说怎么判断户型好不好。
讲具体的户型之前，先给大家普及两个名词：面宽（开间）和进深。
面宽是指一间房间（一般是指主要采光间：客厅）的宽度，进深则是指房间的长度：
南北朝向的房子，进深/面宽的比例越低，房间的采光越好，也就是所说的窄进深、大面宽的户型。一般来讲，进深/面宽比最好在1.5以下，比如4米的客厅宽度，客厅长度不要超过6米，否则采光会受影响。
上海新天地最黄金的位置有个豪宅，叫淮海晶华苑，其他方面都很完美，干挂石材外立面、人车分流，但就是户型上出了问题：
主力户型220多平，客厅面宽只有4米，进深却有近9米，实际感觉屋子并不大。户型上的瑕疵导致它迟迟单价站不上10万，附近其他楼盘都直奔15万了。
除了大面宽小进深，动静分离、南北通、房间朝南也是户型上的加分项。
动静分离指的是活动区域（客厅餐厅）与休息区域（卧室）左右区分开，特别是三代同堂人数多，或者是家里访客来往频繁的家庭，拥有一个动静分离的户型可以做到不打扰到休息的家人。
下图就是一个典型的动静分离户型：
南北通指的就是字面意思，南面、北面窗户同时打开，空气可以对流，如下面户型的客厅，窗户对着窗户，房间实际的通风效果会很好：
以上两种户型也是比较推荐的三房户型，都是两南一北的户型，卧室朝南的话冬天房间不会太冷，朝北房间一般作书房用。
比较推荐的两室户型也有2种，一种是通风效果良好的南北通、卧室一南一北的户型：
另一种是全南户型，一般是板楼的中间套：
扯了这么多，估计有人要问了，有没有进深/面宽比完美、既是南北通又是动静分离，主卧都朝南的完美户型呢？
有倒是有的哈~就是这价格。。。
预算有限，还是作取舍吧~
②车位配比、梯户比
现在不是新世纪初，一辆奥迪A6等于上海内环线内全款一套房的时代了，买得起房子的家庭养个车也没什么压力。
但是，早期的小区车位配比严重不足，普遍在1：0.5以下，两户人家才有一个车位。
所以，如果是有家用车的购房人，买房时务必选择车位比在1：1以上的小区，才能保证下班回家不用抢车位。
近几年新造的房子，车位配比也是考量一个小区品质的维度之一。及格线是1：1，至少一户人家配一个车位，最好是人车分流的小区，车子一进小区就开进地下车库，地面不准留车辆，小区里遛娃也比较安心。
梯户比是另外一个需要注意的比例，特别是超过20层的高层楼盘。
比较推荐的梯户比是1梯2户、2梯3户和2梯4户（塔楼），梯户比越小，比如1梯4户、2梯6户，等电梯上下楼的时间就越久，电梯碰到故障了会更麻烦。
③外立面
现在的年轻人越来越注重楼盘的“颜值”，外立面的美观程度对于房子的定价也有着一定的权重。而且，比较好的外立面材料，可以保证楼盘在十几、二十年后依然维护如新。
更重要的是，外立面的成本造价大不一样，使用好的外立面材料的小区，都不会差到哪里去。
一般来说，小区的品质从高到低，干挂石材=铝板>贴面砖=真石漆>涂料外墙。
如金茂府系列，基本都是用的干挂大理石材料，非常美观大气，大理石的耐久度也极高，也便于清洗。
成本上，也是如上的顺序，干挂石材和铝板外立面成本高达每平米800元以上，面砖大约是每平米200元左右，真石漆120-200元，涂料最便宜，每平米30元。
对住房品质要求高的买房人，建筑的外立面是绕不开的一环，需要重点提防。
④物业管理
随着社会的进步，物业管理也是产品力的一部分。
物业管理可以分为四个层次。
第一个层次是老公房社区，居民是不付物业费的，小区只有保安没有物业。
居住体验会比较差，管道老化、漏水需要自己找人维修，公共区域基本没人维护。
遇到低素质邻里也只能哑巴吃黄连。
第二个层次是普通商品房小区，物业费一般在2.5元/㎡以下。
基础的楼道、地面的清扫基本能满足，但管理还是会比较随意，门禁查得不严，车位调解基本是和稀泥。
第三个层次是2.5元/㎡-10元/㎡的品牌物业，现在的新房都会挂牌自家的物业公司——如万科物业、金茂物业、绿城物业、保利物业等。
物业经理都是文化程度较高的、地产集团内部的职工，保安也是经过培训的。
另外，物业一般还会配备自己的电工、维修工，业主在成立的物业群里@一下物业经理就能随叫随到解决问题。
第四个层次是10元/㎡以上的国际化物业，如戴德梁行、第一太平戴维斯等。
这个就是豪宅专属了，业主可以体验到五星级酒店式的服务。
07 沙盘推演
最后，我想以我的朋友阿楼的实际情况，根据平米的自住购房决策体系做一个沙盘推演。
阿楼，男，30岁，房地产从业人员，年收入40万，即将结婚还未购房，未婚妻年收入20万。
双方的父母经济条件较为宽裕，可以出比较多的首付款。经过平米的建议后，阿楼准备激进一些，用足贷款额度，首付400万，贷款700-800万，总预算1100-1200万左右。
考虑到夫妻未来几年有生育打算，对后代的教育也比较重视，所以我们推荐了800-1200万总价段中的【学区+高功能性自住】方案，着重考虑学区、自住体验、交通和配套。
800-1200万的总价段中，符合双一梯队学区的有大宁、新江湾城和碧云三个板块。
评分得出，该总价段，大宁略优于碧云，优于新江湾城板块。
由于夫妻两人都在浦西上班，最后将购房区域锁定为大宁板块。
随后，就是在大宁板块内挑选小区的过程了。
买房人的个性化需求方面，阿楼上班通勤习惯开车，希望找一个车位充足、人车分流的小区。太太喜欢新一点的房子，最好是2010年以后的、品牌开发商建造的。
我们根据这两个条件，把范围缩小到大宁瑞仕花园和大宁金茂府。
瑞仕花园面积房间和客厅的面积更大，金茂府则品质更佳，干挂大理石外立面、科技新风系统。
走到这一步，只需要再做一个选择题了，住房面积的宽敞度不能舍弃的话就选大宁瑞仕花园，更注重品质和社区环境的话就选金茂府。
目前或者未来有购房打算的朋友们，不妨按照自住购房体系的逻辑，给自己也沙盘推演一下。
祝大家买到心仪的房子。
以上是正文，来自于观观，平米房产研究院亦有贡献。
平米房产研究院专注于房产自住、投资和学区的研究分析，帮助购房者科学买房，多快好省。