luda | PART 1 |
房叔的后台咨询，关于要不要买公寓一直是一个热度很高的话题，跟能不能买临安（青山湖）和海宁半斤八两。
许多没有房票、或资金量较小、或是被限购的购房者，在不能购买杭州限购区住宅的情况下，自然会倾向于购买其他品类的不动产。
而大部分公寓由于面积小，总价都能控制在一个比较低的水平，上车门槛低，几乎任何家庭都可以触碰到。
其中两种类型的购房者倾向于考虑公寓型产品。
第一种，没有房票无缘住宅，而手握的资金没有去处，只能放在银行做定存或低回报理财，资金回报率极低。
同时在住宅大幅上涨时，不想错过房产市场的浪潮，自然而然会偏向于公寓类产品，毕竟公寓也是房子，可见可得且回报率看似也不错。
能够兼顾相对高回报率的同时，公寓不动产的属性似乎还潜藏着资产价格上涨的预期，对于这些资金无处可去、且焦虑缠身的需求，公寓恰好就是一个出口。
第二种，也是目前购买公寓最主流的群体，那就是刚毕业或工作不久的年轻人。
这些年轻人大多因为资金不多，但居住需求确实也存在，对于有一个“窝”有强烈的需求。
住宅动辄几百万，大部分年轻人没有较鼓的“六个钱包”支持，注定与住宅无缘。
公寓低成本，大部分公寓门槛低至百万，甚至百万以下，首付三、五十万就能买到一套属于自己的家不可谓不是一个甜蜜的诱惑。
但在焦虑和诱惑的驱使下，大部分公寓买家都面临踩坑风险。
因为买公寓相比住宅更考验购房者对于标的的判断、解析能力。
市面上值得买的公寓不是没有。
而是普通购房者大多数没有经历亲身过多轮购房操盘，以及对于城市发展非常熟稔的理解，很难具备专业筛选能力。
恰好，公寓又是极为考虑购房者选盘能力的一种产品，所以房叔多数时间都是不建议小白型购房者选购公寓类产品。
为了将公寓购房的逻辑理清楚，我挑选了目前杭州市场上几个具有代表性的楼盘作为案例，为各位读者做具体分析，希望能给到大家一定的帮助。
| PART 2 |
根据不同时期，不同的板块，以及不同的产品，我挑选了分别位于钱江新城、城北、城西，以及未来科技城的几个楼盘。
△钱江国际时代广场实景图
第一个楼盘是钱江新城核心区的钱江国际时代广场。
这个楼盘首开时间大约在2011年，开盘价大致在3.2万元/㎡，主力起步面积为48、58方的平层一房，以及72㎡的一房一厅。
目前钱江国际时代广场的租金，最小面积48方户型大约在4200元/月；58方户型大约在4300元/月；功能性更强的72方一房一厅户型大约在5000元/月以上。
可以看到，该楼盘的整体租金并不算便宜，在杭州也属于相对高价格的公寓，非常符合其地段价值。
但与当前该楼盘的二手房挂牌价格相比，租金却并不高，综合回报率只有3%上下。
这还不算夸张的，如果参照该楼盘新房售价，租金回报率甚至只有2.5%左右，不到3%。
其中的原因在于，钱江国际时代广场新房售价极高，2011年售价竟高达3.2万/㎡。
加上产品户型面积较大，且平层的功能性相较于目前公寓loft、或双钥匙的产品类型差距过大。
楼盘的真实价值，被当初高昂的价格吃空了未来很长一段时间的溢价，导致不仅租金回报率较低，且资产价格不涨反跌。
这是当时钱江新城同期此类公寓类产品的通病。地段价值被提前透支，收益都被房开吃掉，购房者成为接盘侠。
△东方君悦实景图
就如售价更高的东方君悦。
62方平层户型，目前租金在6300至7500元/月之间，中位租金价格在6500元/月，按照当前二手价格，回报率在3.17%左右；
而74方户型由于功能性明显更强一些，租金就要高上不少，达到了8500元/月，当前的回报率在3.3%;
可以看到，由于售价过高，租金回报率也在一个相对较低的位置徘徊。
如果以2012年新房售价计算，租金回报率甚至还下降了不少，只能勉强靠近3%。
这些高价位的大面积、低功能性的公寓不仅租金回报率低，且资产价格相比售价还低了一些。
属于双输性产品。
看到这里，相信许多读者会发出这样一个疑问，难道公寓就真的都是坑吗？
当然不是，我们再看一个例子，位于城西的金桂大厦。
新房开售价格为约1.25万/㎡，目前在售的二手单价大致在2.2万至2.6万/㎡之间。
相对新房在售价格，不仅没亏，而且还有近一倍的涨幅。
租金回报率依旧不低，以目前的二手价格为基准，最小户型约53方平层户型的租金回报率在4%。
约150方户型由于功能性比较强，能够做到三房，租金回报率甚至超过了4%，比小户型更高。
如果以新房售价为基准，回报率更是接近7%，功能性较强的三房户型回报率接近8%。
归根到底，金桂大厦能够达到这么高的租金回报率，资产价格也得到不小幅度的上涨，源于购入的初始成本足够低，新房售价仅1.25万元。
未来的租金上涨冗余、以及板块的预期都留给了业主，而不是在新房阶段就被房企吃掉。
| PART 3 |
△欧美金融城实景图
再看一个案例，未来科技城CBD核心区的欧美金融城。
欧美金融城首批公寓类产品新房售价大致在1.3万至1.4万上下，目前二手房在售价在2.2万左右，资产价格在几年时间内整体上涨了约70%。
可以看到，欧美金融城公寓的初始投资者的收益率并不低，虽然跑不赢住宅，但也大幅度的跑赢了通胀率。
以目前的二手售价为基准价格，这批平层类产品的租金回报率也达到了约4%。
如果以新房售价为基准价格，那么租金回报率更是高达6.8%，接近7%，超过市场上一般的理财产品，不可谓不高。
这还是在产品类型未作出比较大的革新的情况下，平层的低功能性在一定程度上制约了回报率的上限。
但后期在售的loft产品，欧美金融城的回报率就下降的比较明显，租金依旧达到了4%的相对高的回报率，但资产价格却没有进一步的上涨。
这明显与较高的售价呈直接的关联，高售价提前吃掉当下该地段与该产品能达到的价格溢价。
但好在产品本身的产品力很强，加上未来科技城核心区租赁需求仍在不断的产生，可以预见，功能性更好的loft产品的租金会慢慢上行。
租金的上行，回报率则随之上行，回报率超过一个相对高的临界点，那么资产价格必然会有一定程度的上涨。
这个临界点应该会在5%左右。
当租金收益率能够达到5%，那么这笔账就算得过来了，投资和居住需求自然会推动资产价格上涨，然后再达到一个相对平衡的租金回报率。
所以对于欧美金融城此类的高品质公寓依旧可以看好，虽不会有超预期的超高回报，但帐是算得过来的，板块也是持续向好的。
| PART 4 |
△杭行道实景图
再看一个典型案例，这两年热度一直不低的，位于城北万达——北软商圈的万科杭行道。
与以往的传统面积较大的平层类公寓相比，杭行道的产品类型明显更吻合当下的购房需求。
户型小型化，以功能性为驱动，进一步拉低门槛，进一步提高坪效比。
从上表可以看到，万科杭行道相比以往的平层公寓，不仅面积更小了，同时产品也更多样化，功能性也明显更好了。
更小的面积，就代表着更低的总价，以往动辄百万的总价被拉低至几十万，五、六十万就能入手，极大地降低了产品的受众面。
并且万科杭行道的产品模式也不同于以往的公寓类产品。
万科将商业综合体和公寓类产品结合，生活和居住打通，加上临近地铁，借助地铁的导流，租赁客群也能得到极大的拓展。
这是一个更符合时代的公寓类产品。从租金回报也能略窥一二。
杭行道虽新房的单价不低，但由于面积小，总价自然也低，同时功能性强，相比普通的平层公寓单位面积的租金更高。
所以可以看到，刚交付，杭行道几乎所有类型的产品租金回报率都能到达3.7%以上，小面积loft、双钥匙类产品租金回报率达4%。
对于刚交付的公寓，这个真实租金回报率并不低。
随着周边板块的日渐成熟，以及未来10号线通车的利好，杭行道的租金回报率继续上涨只是时间问题。
但从不同类型的产品的回报率来看，也能非常明显的发现这样一个事实。
面积越小回报率越高，功能性越强回报率越高。
| PART 5 |
△欧美金融城走廊实景图
从以上案例，可以清晰的发现，买公寓确实很难，稍不留神可能就遇见坑。
但也能发现，公寓也并非都不能买，欧美金融城、杭行道都是非常好的近期案例。
最后我们来总结一下，公寓应该怎么选，应该怎么避坑。
首先需要明确的是，对于大部分公寓而言，租金回报率是金指标。
因为公寓不管是租金收益还是资产价格上涨收益，都与租金回报呈现极强的正相关。
租金收益高，不仅会带来持续的现金流，这是公寓的重要获益渠道，是毋庸置疑的。
而租金收益率的持续上涨，因为有利可图，必然将推动资产价格的上涨。可以想象，假如某公寓类产品租金回报率能够达到5%，甚至6%、7%，高收益驱动下，这样的公寓必然会导致需求的涌入，推动资产价格上行。
而决定公寓的租金回报率有以下几点。
新房售价是多少？
假如在新房的基准价格下，租金回报率过低，那么这类产品就已经在新房阶段被开发商吃光溢价，以后的资产价格上涨空间比较有限。
钱江国际时代广场与东方君悦就是极好的案例。
楼盘所处的小区位如何？
△欧美金融城实景图
公寓类产品极为看重地段，要求所在板块有强劲的的居住需求，城市中心、CBD、产业聚集区便是最适合公寓的地段。
住宅产品少，公寓是极好的居住补充品，住宅越少，居住需求越多，公寓越有潜力。
但成熟的地段，注定公寓的价格高企，需要寻找具有强大成长潜力的、将成为核心板块的地段。
产品的功能性如何？
说到底，公寓就是住宅的居住型补充品，功能性决定了坪效比，功能性越好，能住的人越多，单位面积的回报率就越高。
买公寓，双钥匙和loft是最佳选择。
有没有地铁？是不是商业中心？
地铁是城市流量的核心载体，有地铁就代表有人，商业是人流的旋涡，有地铁、有商业就代表着流量入口。
有人才有需求，有需求才会有市场，需求大量积压，供不应求自然租金上涨，租金上涨，资产价格上涨，这是一个循环。
△欧美金融城T8公寓实景图
抓住以上几点，溢价是不是被开发商提前拿走？板块是不是有潜力？产品是不是功能性够强，跟的上时代？有没有地铁、商业？
以上几点也决定了你会不会踏坑，假如以上每项都符合购买逻辑，那么这样的公寓一定是优质的，并非不能买。
缺少任意一环，风险就相应增大一些，具体楼盘具体分析。
归根到底，依旧是“低价是王道，发展是硬道理”。
（此文租金回报率按照一年11个月的租期计算，预先扣除一个月空置期；文中数据来源于链家、测算数据都为估算数据）
PS：酒店式公寓除了性价比高低的坑，另外还有原则性的坑，一定要避免：
一是没有单独产权证的，不能买；
二是土地使用年限需要关注，如果过于短，也是坑。毕竟不像住宅，土地年限到期以后大概率是自动续期；酒店式公寓属于商业性质，续期大概率需要不低的费用；
三是承诺回租高回报的，需要擦亮眼睛；高回报的承租方有可能因租金过高而放弃经营，承租回报就会变成一纸空文。
四是现在市场上在售的酒店式公寓，基本都不能落户，也就不存在学区，有学区诉求的不能买。
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文/荆轲 编辑/荆轲