luda 1
江湖有个传言
最近这2天地产圈疯传了这么一篇报道
大概意思是说，以后全国要联网了，以后住宅认房又认贷。
这个消息现在还不敢确定，因为官方始终没有发表自己的观点。
小编很好奇，于是准备来探讨一下，看看市场是准备如何来应对。
于是乎就有了今天的这篇主题：
假如，传言都是真的，官方发表了声明
那么对于目前市场而言，又是一道严厉的禁令
目前可以用史上最严调控来形容都不为过了
不过好在重庆还好，限贷不限购。
只是说对于一些想办法去钻空子的人而言的话， 路又堵死了一条。
而对于开发商跟中介而言的话：我怕他们是要笑死了——因为又可以宣传一波商铺啊，公寓啊，门面了。
由于篇幅的原因：今天我们就来谈谈商铺。看过了许许多多宣传商铺的文章，商铺真的就像开发商跟中介说的那么好么。。。
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假如这个消息是真的
太简单了， 我都能猜到中介的套路：犹如打了鸡血一般的
史上最严格调控下：您还想买住宅？ 商铺是你最好的选择（巴拉巴拉一大堆）、租金回报7-10个点的商铺， 你还在犹豫什么？学区，转角， 学校门口......
种种的讨论， 文案， 让人感觉比微商都还要走心。例如：
还有最伤人的一个词语：“仅售”
看看，一个仅售就能说说明：买不起不是贵， 而是你穷。
中介不遗余力的推荐商铺，还有个重要的原因： 商铺给的佣金会比住宅高，而且高太多太多。
开发商也会很开心：
最起码他的客户群体又多了许多许多。
按照开发商最常见的寻找客户的手法，行话叫CALL客。
这是一种大海捞针的式的销售手法：
按照一份住宅的名单而言， 千6的准确率都非常的不错了。
如果同样的销售商铺，千2都没有。不开玩笑。
那么问题来了：商铺就真的如中介说的那么好么？
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商铺的分类
要搞清楚这个问题，我们得先来看看商铺的分类及特点
商铺大致分为3类：
1.社区铺
2.商圈铺
3.商场铺（专业的市场啊，卖场等）
1：社区铺：
好理解，字面意思足以，服务于社区的商铺，以餐饮，便利店，烟酒为主。以满足人们基本生活的需求，多以小面积居多。
按照消费的行为学来看的话，我们可以接受的这区铺的范围是以所住楼盘为中心，步行10-15分钟以内（1.5公里以内的铺子），这类型的铺子要做的是口碑以及老用户的积累。
选择的关键就在于你居住的楼盘体量能不能支撑起这么多同类型的商铺，但是请注意了，很多开发商由于种种原因，前期一味的开铺子，还区分什么1,2,3楼，根本不经过精密的测算，反正销售完了就完事，考虑开这么多的铺子的原因就是我住宅全部都卖完了。但需要这么多么？是猪么。
卖完了就等于全部都住进去了？就全部要在楼下消费？
举2个例子：
重庆真正意义上最早的2个大平层豪宅寰宇天下跟玖玺台。
寰宇天下在江北嘴，那块位置目前商业还算是马马虎虎，但是寰宇天下的入住率，真的，不要信网络，晚上8.9点自己去哪里数灯光。看看亮着灯的有几家，这几家里面是不是全部要下来消费的？还是说消费完了回来睡觉。
所以说寰宇天下地下的社区铺，在我看来，如果不是自身的实力特别硬，死路一条。
玖玺台是不错，看着挺热闹的，但是，支持下去的不是玖玺台，是玖玺台旁边的乙级写字楼玖玺国际，在里面办公的人下来吃饭。
还有一点，他对面就是亚太，很多在亚太居住、办公的，在亚太吃腻了，跑过来换下口味。
所以说考虑社区铺，要看入住率是不是能够支撑的起目前的消费水平，还要看房价能不能符合我价格的定位。
当然也有例外：鲁能星城街区。
5，6 7-12街区，学区房房价高，关键是他哪里轻轨还在修，交通太不方便了。而且路窄，很容易堵，就星城了独有的捆绑式消费。那边的生意好到爆炸了。
公租房区域：因为本身的房租太低了，人们都愿意拿钱出来消费，导致了那周边的生意也好到爆。
所以的话社区铺要考虑的是消费能力跟入住率能不能达到你预期的收益。
2.商圈铺
好贵应该是大家的基本认识，也可以理解成好，贵。
这个概念基本来源于最早的解放碑跟观音桥的北城天街。
这2个地方很少有铺子出来，出来就供不应求，基本上你不是自己作死的话都做的走。
但是请注意，是什么时候发展起来的？ 实在重庆的最早期。是楼主还在重庆读大学，04年就开始很好了，估计发展的更早。
那个时候是没有什么概念的。现在这2个地方的铺子，（中心区域哈）有价无市。
目前重庆飞速发展，商圈越来越多。比如南坪，大屏时代，9街，杨家坪商圈（万象城等）。
基本上买商圈铺的话建议要多观看，
看看开发商的实力
看看附近的规划
看看周边的消费力跟主力消费群
看看这个区域在城市规划中的定位是什么
看看你这个商圈吸引其他地方的人群能力怎么样？
看看你这个商圈对于这个区域而言的话是属于锦上添花还是雪中送碳
举几个例子：
观音桥的北城天街系列火爆的一塌糊涂，也带动了上面的9街，但是9街聪明，定位不一样（以餐饮，酒吧，夜场休闲娱乐为主），弥补了观音桥的购物，所以起来了。
但是你看看龙湖新一街呢？ 不知道要如何定位，而且目前一期也交房了，大量的所谓旺铺出来，看看租金价格再说吧。
个人不太看好，但是市场会给出答案。
来说个比较成功的，星光天地（才开业，轻轨嘉州出站就到），嘉州商圈，比较不错虽然1-4楼比较的死，但是5-8楼主打的亲子系列比较的成功。
最后的结论：商圈铺要仔细的观看，比较。考虑的更多
3：商场铺（大型商场，专业卖场等），2者的区别在于综合性
大型商场是综合性的购物（万达，星光等），1楼化妆品 收拾，2345楼男女服装，配饰之类的， 67 楼吃饭、电影院、KTV等（部分吃饭在-1楼），产品比较多样化。
专业卖场（赛博，奥特莱斯）：1楼卖手机，2楼卖笔记本电脑，3楼卖组装机，4楼卖监控，网线，办公家具等。基本都是一个系列的不同的衍生产品。
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商铺的优势与劣势
大型商场：这个是主流的趋势，但重要的是运营者的实力，还有后期客户的忠诚度。像北京比较好的就是一般周末一家人到大型商场就是一天（孩子玩，女人逛，男人看书，咖啡谈事，健身什么的可以满足到全家人的需求）。
专业卖场：靠的是集中所有的同类型的来对外打造一个专业的口碑跟品牌，比较的挑客户，基本上没这个需求不会去这里（凯恩家具城，龙溪建材市场，赛博，奥特莱斯居然之家啊太多了），这个类型的特点就是租户的忠诚型高，一般做出品牌之后都不会轻易的换。
但凡事都有特例：
比如：进口食品城原来号称的进口食品的一站式购物，吸引了大量的客户，但是呢。
感兴趣的可以百度搜索： 重庆进口食品城纠纷。这里就不一一描述了。
结论：商场铺的话更多考验运营者的实力以及招商的力度，也需要仔细的考虑考虑。
另外：如果听到了什么类似于：空中商铺的，千万别去。直接把宣传者毙了...
综上所述：
商铺并不像中介所宣传的那么好，部分中介甚至于根本就不懂客户的需求，再加上绝大部分客户对于商铺的理解是有问题的。导致了后期纠纷多，频繁被坑。
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怎么去判断
小编自己住的地方（步行街附近）
来看看楼下的商业吧。
一楼的基本上，全部的旺铺出售 或者转租， 2楼的基本上没人
这就是真实的东西，但是也是中介根本不会告诉你地方
绝大部分的中介只会告诉你： 这里的商铺好哦， 首付低， 投资回报率高，还可以租金抵月供。
他绝对不会告诉你： 到时候签合同你需要给租户多久的免租期， 这里还有多久才会培育成熟，租金到底可以租多少（这个是最重要的）
打个比方吧：
都知道江北嘴好，写字楼高大上。那边的写字楼对外报价110左右。
去年帮一个朋友去谈了下江北嘴的写字楼。
你们猜我谈到了什么价。
国金中心低区半层58块1个平方（不开票）。当然付款方式是年付哈。
真实的市场你不如不去调研的话根本就不知道具体的租金是多少
还有很多其他的问题，是你根本所想不到的。
比如说：交房跟承诺的不一样，售后返租是假打等等问题。
其实去仔细的想一想就知道这个宣传是有问题的：
“一铺养3代”：商业的年限，一般是40年。到你手上的商铺最多也就36，37年的样子了，再排除开空置期，免租期。租客频繁的变动。 怎么养啊？
“租金抵月供”：你去请置业顾问好好的算算
你每个月的租金是多少
你需要租多少钱出去
你周围有多少个竞争对手
商铺本身的玩法是相悖的一个观点：
房东要想投资回报率高， 就得不停的加租，租客的成本就会越来越高，再加上目前商铺同质化现象严重，电商的冲击，各种外卖平台的加入加速了竞争。
租客也不一定能够承受的起。
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小编良心感叹
小编认为，商铺里面的坑真的是非常的多，远比住宅高出许多去了，
也不是没有非常优秀的商铺，潜力十足的。 但始终铺子真的非常的少，能够拿到中介处并且还让他们流通出来的更加的稀少了。。。
买商铺需要专业， 更加的需要谨慎！！
你们有没有什么买卖商铺的故事 愿意给我们分享的呢？
来源： 重庆楼市情报