luda 我是章哥,房地产投资专家。房地产圈从业二十年，从二手房到新房、从职场小白到高管到投资人，通晓房地产领域内的一切门道。
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提问1：
章哥好，我想在北京买房，但搞不清自己能是什么资格。我是外地人，但有工作居住证。妻子是北京人，她名下有一套婚前的北京房产。我婚前曾经在石家庄买过一套住宅和一套公寓，都贷过款，但早已还清。请问现在是什么资格？另外如果我们离婚的话，能否做到首房首贷？
回答1：
1、 北京的限购政策是“认房又认贷”。认北京的房，认全国的贷款。负责认定的部门有两个，一是银行，二是房产登记机构。如果涉及到贷款的话需要同时满足两个部门的认定。
1）首先认定标准是以家庭为单位，以户口登记为准。全家必须都满足标准的才行。
2）首套房标准。借款家庭的成员在全国范围内没有贷款买过房的，同时在北京没有住房的，就算是首房首贷。
以前全款买过，不管几套，只要现在没有了就算没房。贷款买过商业或办公用房的也不算。以全款购买的房屋作为抵押，进行的消费贷或经营贷同样不算。
3）也就是说，只要家庭成员在北京或外地有过贷款记录（除非查不到），再在北京买房就算二套。不管以前是否有房，有几套，只要现在没有，且没有过贷款记录，就有首房首贷资格。
2、 以家庭为单位，如果拥有北京购房资格，最多可以购买两套房，第三套无论全款还是贷款都不允许购买。
1）不管在外地曾经有过多少笔贷款，只要未结清的在一笔以下，在北京购买住房都算二套，可以贷款。
2）如果在外地还有两笔或两笔以上的贷款未结清，那在北京就不允许贷款了，可以全款购买一套。
3、 家庭主要是指夫妻和未成年的孩子，如果孩子成年则可以单独分户。
1）孩子分户之后，是拥有首房首贷的资格的。但孩子如果没有稳定收入来源，由其父母担保还贷的，也算做二套。
2）夫妻离婚，是发生在2017年3月24日之后的，尽管其名下既无北京房产，也没有贷款记录，但在一年之内申请买房，也算二套。一年之后再购买的话，如果没有个人名下的贷款记录，算首房首贷资格。
3）单身，无论是未婚还是离婚的，只能在北京购买一套房产。如果有过贷款记录，算二套资格。
4、 具体到你们家庭来看。
1）如果你们以家庭名义购房的话，算二套资格。
2）如果你们离婚，无论你名下是否有北京房产，再买房都算二套资格。
3）如果你妻子名下的婚前房产没有贷过款，可以更名到你的名下。然后离婚，一年后你妻子就有了首房首贷的资格。
提问2：
章哥好，现在和老公孩子自住一套海淀双榆树95平三居。这里算学区房，小区虽然很老了，但是环境还很不错，居住的也挺舒服，各方面都还可以。我们在成都市区有一套房两居室 父母现在在那边养老。
现在有北京的二套资格打算投资一套总价450万的二居室，可选择有：
1、 买本小区的两居室，户型虽然一般，但胜在环境熟悉，老人来住的话也方便照顾。
2、 一步到位，卖掉现在的房子和成都的，全款买一套大户型的，楼龄较新的。
望指点 谢谢
回答2：
1、 北京二套468万之内的政策是贷款40%，这说明你现在有现金270万左右。
2、 成都的房产不建议卖掉。因为：
（1）成都的发展正在快速上升，房产增值速度未必低于北京等一线城市。
（2）老人的习惯和心态很难把握，建议先留几年看看再说。因为我遇到过很多起把老家房子卖掉，接老人进京后，老人住不习惯又要回老家的情况。所以先留下房子，可以给老人一个过渡期，北京成都两地轮流住一阵。慢慢的融入北京生活之后，再说怎么处理成都房产，这样对家庭生活的稳定来说比较好。
3、 双榆树95平三居，也不建议卖掉。因为在这个区域，这种户型的房子不是很多，户型一般都很合理，居住体验并不弱于普通二手房。
4、 建议你选择第一方案，在本小区购买一套小二居。这样的话，投资和照顾老人的方便程度，都可以兼顾。而且花费的总成本最低，
5、 450万，贷款能到180万，以25年期，每月还款1.1万左右。
6、 但是，还有一点请注意，海淀，尤其是你们所在的区域，所有的房产都是有学区溢价的。也就是说，房屋价格中除了房子本身的价值，还有学区的价值在里面体现。如果你们用不上这学区，就相当于资金被闲置。如果将来出现招生政策的变化，这部分投资也有可能被耗散掉。这点也请你考虑。
7、 总结：以和老人相处的房产问题比较特殊，建议不要一步到位，否则万一出现老人不适应的情况，很难有弥补方案。
未来的房地产市场，既有贵如黄金的区域，也有便宜如葱的地段。当初闭着眼睛买房都发财的阶段早就过去了，而且一去不复返。
今天要想靠买房投资来获得投资收益，必须掌握一定的方法论，必须学习研究和早日规划，否则必定跑输大盘。
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