luda 只要是泡沫，一定会破灭。
——何塞·施可曼（全球泡沫研究专家）
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全球房价泡沫，这里最大
全球房价，刚刚经历一轮暴涨。
这个趋势，早在3个月前的一篇文章中，我就提到了。
那时候，美国房价创下15年来新高，出现全国性的普涨。几万人抢一套房子的热闹场面，和我们深圳的“万人摇”一样疯狂。
美国50个州，几乎所有的大别墅、公寓，价格都在飞涨。
在澳大利亚，3月份房价环比上涨2.8%，创下近33年以来最快单月上涨纪录。
在韩国，官方公布的数据显示，2020年是韩国住宅交易价格9年来涨幅最大的一年，涨幅超过5％。
最夸张的是土耳其。整个2020年，土耳其房价涨幅超过20%，位居全球第一，最大城市伊斯坦布尔房价涨幅超过30%，在全球主要城市里位居前列。
OECD的数据更是揭露了真相：2020年，全球89%国家的房价都在上涨，这一比例达到2000年以来最高。
也就是说，在过去的一年里，10个国家，有9个的房价都在上涨。
由于土耳其的涨幅太过夸张，以至于我忽视了一个国度：新西兰。
根据Knight Frank全球房价指数，在截至2021年3月的一年里，全球房价上涨了7.3%，而新西兰的这一数据达到22.1%，位列全球第二位，仅次于土耳其。
可别小看新西兰这个榜眼。在彭博社最新出炉的一份“全球房价泡沫”榜单里，排在第一的正是：
新西兰。
为什么说新西兰的房价泡沫全球最大？彭博社的依据有5个维度：
租售比、房价收入比、真实房价增速、名义房价增速、年信贷（债务）增速。
在这其中，租售比反映的是有没有泡沫，而房价收入比和信贷增速反映的是泡沫到底有多大。
这个指数越高，意味着房价的风险越大。而在新西兰，高涨的房价使其被评为世界上“泡沫最多”的房地产市场，超过加拿大、瑞典、挪威、英国、丹麦和美国。
用彭博社的话来说：
全球房地产市场，正发出2008年以来最大的泡沫警告。
首当其冲的，就是新西兰。
2
一个字，涨
回看过去的一年，新西兰的房价确实涨势惊人。
就在2021年2月，新西兰房价已经飙升到了13年以来的最高。房价中位数同比上涨23%，达到了78万新元，折合人民币360万，创下历史新高。
与此同时，房屋销售量同比上涨15%，全国住房缺口达到了5万套。
近段时间，根据新西兰stuff新闻网的报道，在一场房屋拍卖会上，位于奥克兰郊区的一座破旧房子卖出了200万新西兰元（约合905万元人民币）的高价。
要知道，这座房子建于上世纪20年代，是个平房，只有3间卧室，而且不带卫生间。
这样的超级老破小，哪怕买下也还得投入20万新西兰元才能入住，但如今却卖出了900多万人民币的高价。
房价疯涨之下，炒房客开始蠢蠢欲动。去年，一位奥克兰房主7个月内买卖一套房屋，倒手就赚了75.5万纽币（约345万人民币），相当于月赚超10万纽币（约46万人民币）。
根据当地的统计，新西兰今年2月份的购房量中，投资房占到40%以上，创下历史新高。
买到就是赚到，这种似曾相识的画面真实出现在新西兰。
新西兰的这轮房价暴涨从何而来？要回答这个问题，得回归到经济学的基本原理。
首先来看需求端。疫情之后，新西兰紧随美联储出台超宽松货币政策，大放水之下，大量的钱涌向了房地产。
叠加房贷利率的不断下降（新西兰房贷利率一度跌破2%），无论是投资者还是刚需客，都开始集中进入房地产市场，需求迎来剧增。
再来看供给端。据REINZ统计，到2020年12月，新西兰可供出售的房屋数量同比下降29.1％至12,932单位，这是有记录以来的最低库存水平。
需求暴增，供应却锐减，房价不涨才值得奇怪。
但与此同时，大家的钱都流进房地产了，消费就会开始萎缩。这样的背景下，在彭博社的“房价泡沫”五项标准中，有四项新西兰的得分表现都是最差的：
房价与租金比率（211.1）、房价与收入比率（166.6）、实际房价增长（13.2%）和名义房价增长（14.5%）均为全球最高。
讲到这，我们厘清一个概念：什么是泡沫？
有人说，价格高就是泡沫——这话是对泡沫的误解。有另一句话很好地解释了泡沫的定义：
价格超出了价值。
举个例子，北上广深核心地带的房子，哪怕卖到20万元/㎡也可能没有泡沫；五线小城市的房子，哪怕只卖5000元/㎡，也可能存在巨大泡沫。
归根结底，泡沫跟价格没有关系，只跟价格的认可度有关。
从这个角度来说，新西兰的房价可能透支了它本来的价值。这样的情况下，涨得越高，未来跌得就越惨。
3
40年涨了25倍
中国买家推高房价？
房价的飙涨，让很多刚需客叫苦不迭。
在彭博社的报道中，新西兰第一大城市奥克兰被称为世界上房价最难以负担的城市之一，买房难度常年仅次于香港、悉尼等城市。
很多奥克兰人表示，就算一年不吃不喝，拼命工作也买不起一个厕所位。
存够首付，一个普通的新西兰打工人需要9年；在奥克兰，则需要11年。
新西兰的房价，并非一开始就如此高不可攀。
CoreLogic房价指数显示，截至目前，新西兰的平均房价已达到845491纽币（新西兰元）。而40年前，也就是1981年，新西兰人购买一套普通住房的费用为33500纽币。
也就是说，40年间，新西兰的平均房价涨了大约25倍。
如今这样的局面，很多新西兰人都没有想到。
仅仅40年前，超过70％的新西兰家庭居者有其屋，当时全国范围内有着大量的廉价住房。
一所普通房屋，价格是33,500纽币，这个数字约为普通工人年可支配收入的2倍。
从1992年开始，新西兰经济开始复苏，移民大量涌入，低房价时代从此一去不复返。
仅仅1992到1996的四年间，新西兰的净移民就从3600人增加到29500人。
而且，这个时期新西兰还发生了著名的“漏水房危机”——成千上万套1988年至2004年建造的住宅和公寓需要更换或维修，预计费用在110亿至230亿纽币之间。
无数业主一夜破产或被迫进行房屋抵押，这些房子脱离市场至少十年，极大地影响了楼市的供给。
供给在减少，新西兰的移民却越来越多，新西兰人对房地产的热情也日益高涨。到2005年，新西兰的住房抵押贷款从银行所有资产中的约20％增至近50%。
此后，新西兰的房价一路向上，直到这次疫情带来的大放水，再度迎来暴涨。
与此同时，房地产市场的火爆，也扩大了新西兰社会的贫富差距，三分之一的新西兰人成为失落的一代。
民愤积蓄之下，很多人开始把原因归结为外来移民，更有甚者，将矛头对准了华人。
曾经有个传言，说有中国人来到新西兰，一次性买走了3万套房子，而且一直放着，没去居住，也不出租。
这事听起来多少有点荒诞。但早年间，新西兰华人圈中，确实有一位传奇人物，名叫罗霍方。
他是新西兰三代移民，却无师自通，学会了一手炒房的本领。他自己琢磨了一套理论，十几年间名下已经拥有新西兰31处房产。
更夸张的是，他还四处招收弟子，不断传授炒房理论，弟子数量一度达到600多名。据说这些弟子在新西兰共拥有1700套房产。
罗霍方的高调，成功地把新西兰人激怒了，他们不仅把新西兰的房价涨幅归结于华人，而且出台了一系列禁购令。
2017年12月，新西兰国会宣读了一项法案，禁止外国买家在新西兰购房，终结了中国人在新西兰炒房的历史。
4
尾声
讨论房地产泡沫，离不开对历史的追溯。
近一百年来，世界范围内发生过至少五次大的房地产泡沫危机，每一次都影响巨大且深远：
1、美国1923-1926年佛罗里达州房地产泡沫
2、日本1986-1991年房地产泡沫
3、中国1992-1993年海南房地产泡沫
4、东南亚1991-1996年房地产泡沫
5、美国2001-2007年房地产泡沫
这些房地产泡沫的破裂，分别带来了20世纪30年代的世界经济大萧条、日本失去的二十年、中国海南经济的失落十年、1997年亚洲金融风暴和2008年次贷危机。
每一次危机，都是人类的灾难，都刻骨铭心。
“繁荣——狂热——萧条”似乎是一个不断循环的怪圈，击鼓传花的游戏终将走向无人可传的绝地。
如今的新西兰再一次提醒我们，房地产泡沫从未远去。
此时此刻，我脑海中只有郭树清的那句话——
押注房价永远不会下跌的人，最终将付出沉重代价。