luda 有不少粉丝留言问：鑫苑金水观城怎么样？鑫苑金水观城适合投资么？它今天来了！纠结某个楼盘值不值得入手，或想要了解郑州哪个楼盘，留言下期帮您解决。
前言：这是郑州购房攻略第186篇讲解郑州楼盘的文章，也是点评的第186个郑州的楼盘。为什么想到写这个呢，因为很多人只是看到186篇楼盘点评的，其中的一篇的楼盘讲解，再加上2019年太多郑州买房的小伙伴很迷茫，不知道选哪楼盘，或者是已经有了几个目标楼盘，就是一直很纠结不知道选哪个，到底值不值得入手。关注郑州购房攻略回复【郑州楼盘字典】领取往期的郑州楼盘点评分析和具体的楼盘资料户型图等。
正文：说起鑫苑金水观城，也许大家不知道在哪？但是一说起：金水路，中州大道，未来路，大玉米楼，地铁1号线燕庄站，曼哈顿商圈，建业小哈佛双语幼儿园，河南省实验幼儿园，郑州二十三中，金水河，郑州之林，相信很多人能立马就知道这个楼盘的位置在哪了， 这个位置再加上周围的配套在郑州来说完全是核心位置了，如果在会展中心上班，自驾或者骑个电动车通勤时间10分钟，看到这个时间相信有很多人都是真的心动了。
没有十全十美的楼盘，就拿鑫苑金水观城来说吧，位于主城区，配套齐全的同时，面貌稍显凌乱。比如医院较多，就医方便，但人群较为混杂。项目东边黑朱庄安置小区，西边聂庄安置区，人员密集，纯粹的居住氛围只能靠小区内部来打造了。
先说说这个鑫苑金水观城楼盘的前身吧：
该地块原为宏光协和城邦住宅用地，但开发商从2012年拿地起至2016年，一直没什么进展。后被鑫苑于2017年中接手，改名鑫苑金水观城。宏观项目就已经是整个中州大道沿线容积率最高的项目了，鑫苑接手了，想再重新改规划，也不是那么轻而易举。
接下来再说说楼盘区域位置：
鑫苑金水观城位于金水区金水路与未来路交汇处向北500米路东，鑫苑金水观城的位置还是不错的，距离地铁1号线燕庄站和5号线地铁姚逛，还有6号线的距离差不多大概都是600米左右，走路步行的话大概10分钟左右就可以到，这一点还是比较方便，这种地铁距离个人感觉是最舒适的距离，也算是三地铁盘。位置确实很不错，靠近CBD，比较适合在CBD上班并且又有想要在金水区置业的中高端人群，毕竟这么说的前提是主要考虑到每个月将近1万块的月供，在郑州并没有很多人可以负担的起这样的月供，鑫苑金水观城项目隶属曼哈顿商圈，既能享受金水老区带来的配套，又享受郑东新区发展所带来的红利这就是一个好的位置带来的价值。
说完位置再说说开发商吧：鑫苑的话郑州本地开发商， 相信很多人也都有了解，就不说那么详细了，简单说鑫苑的几个楼盘吧，鑫苑在郑州已开发有鑫苑名家，鑫苑中央花园、鑫苑景园、鑫苑国际城市花园、鑫苑逸品香山、鑫苑世家、鑫苑世纪东城等项目，有一定的品牌效应和品牌跟随者。 有兴趣的粉丝朋友们可以去考察考察。
接下来再说说鑫苑金水观城项目规划吧:
鑫苑金水观城占地约68亩，总建面约45万方，规划有7栋住宅产品及2栋高端公寓产品，住宅的3/4/6/7号楼已售罄，目前在售户型为167-188平四房住宅产品，买167㎡以上户型送实验小学学位；
说是定位改善，也挺尴尬的，地块所有项目加一起容积率7.58，不过就算纯住宅容积率也是蛮高的5.5点多的容积率，这么高容积率下也只能卖位置和情怀了了，老城区的改迁房容积率差不多都是这样了，毕竟是二环内位置，容积率其实也不是很重要了。户型上因为高容积率和地块的不方正限制，鑫苑的户型大多是进深长，面宽窄，采光面不足，整体而言户型很一般还是算不错的，仔细看的话还是下了点功夫，毕竟这种容积率和地块的户型就不要和其他的楼盘3左右的容积率比了，鑫苑能做成这样着实尽力了。（下文有户型图）
看看项目亮点：
1.从交通上：
距离地铁1号线燕庄站和5号线姚寨站出口大约均为500米，同时，正在规划中的地铁6号线从未来路路过。
2. 从教育上：
建业小哈佛幼儿园，小学有河南省实验小学、纬四路小学、建业小哈佛双语学校等；初中有郑州市二十三中。
3. 从商业上：
离丹尼斯七天地、熙地港、国贸360均15分钟左右车程。
4. 从生态上：
项目东侧、南侧紧邻郑州最古老的河流之一金水河，项目东侧毗邻CBD如意湖，2公里外还有CBD面积最大的公园郑州之林。
位置是项目最大亮点，二环内，紧邻CBD，还位于曼哈顿商圈内，生活配套成熟，但这个位置一直是交通拥堵路段，上下班高峰期建议还是地铁出行，如果开车建议避开上下班高峰，从二手交易市场成交均价数据看，这个区域的楼盘二手房成交价的涨幅其实是相对一般的，周边虽然配套是非常成熟，但能在这个位置买房的群体，也是稍微有一定经济实力的。
项目周围配套：
交通：项目紧邻金水路，周边汇聚了政府机关、高端酒店、市政公园、文化娱乐的繁华大道；西邻未来路，东邻中州大道，北邻纬四路，下穿纬四路隧道可直达CBD。
鑫苑·金水观城项目也是市区和郑东 CBD 的桥头堡，15 分钟内可快速通达城市其他各区。项目附近的公共交通也非常成熟，距离地铁 1 号线燕庄站和 5 号线姚寨站出口大约均为 600 米，同时，正在规划中的地铁 6 号线从未来路路过。乘坐地铁 1 号线向东可直达CBD、高铁东站，向西直达紫荆山、二七广场、火车站等，换乘 2 号线可到新郑国际机场；地铁 5 号线则绕二环行驶，覆盖郑州主城区的主要功能区；未来随着地铁 6 号线的开通， 出行会更加方便。
生活配套：作为市中心项目，周边生活配套自然十分完善。项目紧邻曼哈顿商圈、CBD 商圈、国贸商圈、二七商圈 4 个超高知名度商圈，离丹尼斯七天地、熙地港、国贸 360均不足 10 分钟车程，一站式满足休闲购物、餐饮娱乐等生活需求。项目周边豪华酒店众多， 如索菲特国际酒店、万豪酒店、希尔顿酒店、建业艾美酒店等五星级酒店，商务接待、公司会议、宾朋宴请都十分方便。另外，项目附近有数十家银行，如光大银行、中国银行、工行银行，存取业务安全便捷。
教育配套：据不完全统计，项目周边拥有将近 30 所中高端教育资源，幼儿园有河南省省直机关第一幼儿园、省人民医院幼儿园、金水区第一幼儿园、建业小哈佛幼儿园等；小 学有河南省实验小学、金燕小学、纬四路小学、建业小哈佛双语学校等；初中有郑州市二十三中、郑州市八中、郑州市三十四中等；另外，周边还有数十所不同特色与专业的教育培训 机构，满足对孩子的全方位教育与培训，孩子的学习与成长前景可期。
医疗配套：项目附近医疗配套也十分丰富，周边 1 公里范围内有 3 所三级甲等医院：河南省人民医院、河南中医药大学第三附属医院、河南肿瘤医院。项目距离郑大一附院、颐和医院也在 10 分钟以内的车程，全天候为家人的健康保驾护航。
生态配套：在生态环境方面，项目东侧、南侧紧邻郑州最古老的河流之一金水河， 2500 年历史的绝版水景资源不可复制。项目东侧毗邻 CBD 如意湖，2 公里外还有 CBD 面积最大的公园郑州之林，是您茶余饭后休闲、娱乐的好去处。
户型图：
鑫苑金水观城开盘以来，卖的可圈可点，证明还是被市场接受的，就像没有十全十美的事情一样，不过出于金水核心二环区域，周边无论是教育资源，商业配套，生态资源还是医疗资源都属于顶级的，地铁1号线、5号线、6号线站点不过600米，公交无数，曼哈顿的商业等加成，住在这里，城市的配套享尽倒是真的。
而在这个片区居住的客户，对于房价上涨的带来的收益应该是最真切的，对于这个片区仅剩的少有土地，自然会抓住这最后的上车机会，毕竟在这附近已经居住习惯了。
这个价格，买这个位置，亏是亏不到哪了，只是整体不要要求那么高了，第一鑫苑，物业还不错。第二、大开发商至少不会烂尾，交房没问题，二环市区地块稀缺，未来升值潜力还有，临近的客户可以关注一下。
最后总结一下吧：
这个项目其实有一个尴尬的点，能负担得起万元月供的人，是否会考虑这里？因为是老城区，加上周边的安置房，区域内居住人员素质参差不齐，居住氛围会打一定折扣。所以建议客户在做选择时候，如果资金宽裕，想往东边买，就往郑东新区北龙湖板块看看，或者资金不足的临近东区的滨河国际新城看看，那边的居住氛围是除了北龙湖以外第二个最适合居住的区域了，或者去杨金片区看看也不是不行这三个区域距离东区也是非常近的。
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