luda 提问；越来越多的刚需被“引导”买公寓，对刚需来说它有哪些优劣？网友文文：我去看鹿泉一个项目，住宅没房源了，公寓还有。公寓除了产权年限少，还有什么弊端？
回答：即使是高品质的公寓，其定位也是城市年轻白领和成功人士提升居住、生活品质的细分空间，而不是刚需住宅的替代品。刚需不适合买公寓，原因如下：
1、公寓不是用来居家过日子的。一层至少七八户，居住舒适度没有住宅好；
2、公寓厨房没设计开窗的，肯定不会有天然气，缺少人间烟火味；厨房设计有开窗的，可以通天然气，但能否在交房时保证通气，考验开发商的资源运作能力——石家庄气源紧缺，优先保证住宅开通，公寓不在优先供气之列——之前遇见过公寓交房时天然气无法开通的情况。
3、贷款利率高——公寓属于商业类物业，贷款要求至少首付5成，利率上浮30%——当然，跟同地段住宅比，公寓单价低，面积小，首付也不会成为负担；利率上浮太高，业主难免肉痛。
4、流动性差，二手房几乎没人接手——交易税费达总房款的15.3%，也就是说，100万的房子，光税费就得15万多。所以二手公寓几乎没人接手，你不可能指望着卖了它再添点钱，改善居住条件。
5、公寓电梯、大堂等公共部门折旧比较迅速，房子迅速变得破败，所以二手房更没人买——一层七八户甚至更多，人口密度比住宅要大，公共部位想省着用都难。
6、二手公寓无人接盘还有一个原因是居住舒适度差，一个楼层既有不同门类的小办公，又有居家过日子的，不同人群生活习惯和生活节奏各不相同，互相干扰，舒适度差。
7、水、电、采暖成本高。尽管公寓开发商都承诺民水民电，但很少有开发商能全部做到。实际执行中，民电容易，民水难，服务业用水的价格跟住宅比，那可不是一般地贵——具体问度娘啊。不一样的还有采暖成本，同样是集中供暖，商业和住宅，物价部门制定的收费标准不是样，商业的明显要高于居民生活采暖价格。
8、调剂入学，非划片入学。哪怕商业地产去库存的时候，从中央到地方都有过规定买商业地产可以落户、入学等，但实际执行中，公寓业主子女入学不是住宅的划片入学，是调剂入学——调剂的意思是，离你近的学校，哪里招生还没有满额，就到哪里上学——主要看运气。
9、两三轮大行情过后 二手公寓价格依然原地踏步。因为上述原因，公寓在石家庄市场，是少有的经过两三轮价格暴涨价格依然原地踏步的物业类型。
10、优点也有，但不是作为刚需的替代产品。当然，最近两三年，石家庄市场上了现了功能细分的公寓，比如类住宅，比如年轻白领喜欢的LOFT产品，品质不俗，后期管理也会上个台阶。所以，咱们不能在这里把公寓这个产品一棍子打死。
但在我看来，只有在产品细分且品质有保证这个前提下，才可以谈公寓产品的优点——不占你的首套房指标，价格还低，有的还在主城区二环内，这些都勉强算得上是优点。坦率地说，这些优点是否成其为优点，具体还得看项目，项目自身的品质和物业管理决定了它将来的生与死。而且好项目真的很少很少，即使有，其定位也是城市年轻白领和成功人士提升居住或生活品质的细分空间，而不是刚需住宅的替代品，这一点，一定要牢记。