luda 很多人都会有这样一个疑问：为什么现在的房价会这么高？
根据国家统计局的数据显示，截止到2020年，全国的平均房价已经达到了9860元/平，也就是说，想要在全国大多数城市买房，动辄花费上百万元已经成为普遍现象。
这样一笔钱，对于那些有钱人、富豪来说，可能轻而易举就可以拿出来。但是，对于绝大多数普通工薪家庭来说，上百万元可以说是一笔“巨款”，想要轻轻松松拿出来，难度是非常大的。
今天笔者就来详细阐述一下房价的费用构成都有哪些，以及在这些费用构成当中，哪些是影响房价的主要因素，哪些又是影响房价的次要因素，如此一来，也可以让购房者对于开发商的报价有一个清楚的认识。
通常情况下，房价的费用构成主要包含“6大项”，作为普通购房者的我们，要做到心中有数，尽量避免多花“冤枉钱”。
首先是土地成本。讲真的，在房价的费用构成中，土地成本是最关键的，也是占比最高的一部分。一般来说，土地成本不仅包含土地出让金，也就是我们熟知的“地价”，还包含拆迁补偿费和向国家、政府、以及相关部门支付的有关税费。
除此之外，还有一项不被人熟知的费用，那就是基础设施建设费，包括小区建成所需要的自来水管道建设、排污系统的建设、供电设施的建设及线路铺排、以及网络、天然气、绿化、环卫、道路交通等等。
其次是项目建设工程费。包括开发商向施工单位支付的工程款、项目建设需要的原材料（钢筋、水泥、沙土等）、运输费用、人力成本等等。还包括在项目建设过程中产生的相关税费和审批费用，比如公共配套设施费、管理费、用电权益费等等，据不完全统计，在项目建设过程中涉及到的相关税费和审批费用多达几十种之多。
然后是销售环节产生的费用。包括两税一费，即房地产转让支付的营业税、城市维护建设税和教育费附加。还包括土地增值费用、印花税等等，这些费用和税费缴纳齐全以后，开发商才可以正式对外销售。
在销售环节，还会产生销售代理费、广告宣传费、项目管理费、人工成本以及销售过程中产生的物料成本。
还有装修费用。这里主要是针对精装修和简装交付的项目，对于毛坯房来说，这部分的费用涉及的并不多。
最后是项目附加费和开发商的资金使用成本及利润。这两大项也是除土地成本以外，占比最高的两部分。
先说项目附加费。包括相关配套、学区、道路交通等。比如项目A是某某学区房，那么它的价格一定会比不是学区房的项目B价格更高一些。也就是说，为了引进优质学区所产生的费用最后也会转嫁到购房者的身上。
再说开发商的资金使用成本及利润。这一点比较容易理解，众所周知，过去多年，开发商主要凭借着高周转、高杠杆去运营，资金主要来自于银行等相关金融机构，但是，资金可不是白用的，是要支付利息的，开发商不是慈善机构，他们是企业，所以，自然会把这部分资金使用成本转嫁到房价之中。
而利润，就是开发商的收益，抛去以上提到的种种开发成本，在这个基础上提高的价格就是开发商的利润，一般控制在20%~35%之间。当然，也有一些拿地比较早，成本比较低的项目，利润可能会更高一些。
以上就是房价费用构成的全部，了解了这些对于普通购房者来说，有什么用？当然有用，而且非常有用！因为它可以让我们更清楚地认识到开发商的报价。
举个例子，项目A售价15000元/平，但是，周边其它项目的均价为18000元/平，而且，项目A拿地的时间比较晚，也就是说项目A的土地成本并不低。那么，正常情况下，项目A的售价应该比区域均价要高才符合正常逻辑，但是，项目A的价格不但不高，反而还低于区域均价，那么，项目A一定是有不可告人的秘密，要么是开发商的资金链出现了问题，急于回款，要么是项目质量有问题等等。不管是出现什么样的问题，对于购房者来说，都是高风险的存在。
所以，了解了房价的费用构成，可以让我们更清楚地认识到开发商的报价，避免不必要的损失。对此，你怎么看？
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