luda 来源公众号：溜爸
城东有4个主流板块，分别是攀成钢、三圣乡、川师、东湖。
二手房指导价第一批次名单中，锦江区一共22个楼盘上榜，全部都属于攀成钢板块；
随后公布的第二批次指导价，均属于川师板块的9个楼盘被限价；
最近第三批次也更新了，锦江区虽增加28个楼盘，但只分属两个板块，东湖和三圣乡。
其中的川师板块和东湖板块有太多的相似之处。
2000年，万科入蓉的首个项目—万科城市花园就落在了川师板块，随后，川师板块更是吸引了华润、新希望等品牌房企相继落子。
2002年，华润初来成都，拿下1245亩的地块，不仅造了一座城，还花了1.4亿修了东湖公园，翡翠城+东湖的呈现开启了成都楼市的一个全新板块：东湖板块。
这两个板块有一个最大的共同点，那就是教育资源非常优质，可以兼顾公立、私立。
私立小学方面，川师板块有两所私立名校，其一就是川师附小，川师旗下龙头学校，无论是社会口碑、办学品质、历年出口都是四川民办学校中的金字招牌，是成都家长曾经半夜排队都要去报名的学校。
其二就是师大一中，五朵私花之一，办学至今，成绩稳步上升，值得一提的是，师大一中锦江每年都是申请并获得了成都市级指标到校以及锦江区内指标到校的。这可是五朵私花中成外、实外、嘉祥都没有的待遇！
今年，川师附小新增初中部，师大一中新增设小学部，已经开始招生。
东湖板块内也有一朵五朵私花，它就是嘉祥锦江，四川嘉祥教育集团旗下成立的第一所小学，可以说是成都私立小学前二。
学校学风好，其特点是重视数学和英语，典型应试风格，其成绩是极大的亮点，学生考试竞争力在成都绝对是统治级的。
公立小学方面，川师板块配套有成师附小第一所分校——成师附小万科分校。
2004年开始招生，最初小学还是成师附小（东区），2009年正式脱离本部独立运作，现在的成师附小万科分校，在锦江区也称的上是佼佼者。
学校占地19余亩，教学班全方位网络覆盖，教学楼功能室齐备，并拥有标准化的200米环形塑胶跑道的操场。
东湖板块配套有成师附小第二所分校——成师附小华润分校。
2008年成立，小学目前占地30余亩，配套建设了专用场馆包括体育馆、图书馆、学术厅等；
专用教室有微机室、美术室、音乐室、舞美室、电子钢琴室、科学实验室、课堂教学演播室等。
这两所分校有太多相似之处。
首先，它们对口楼盘都有且只有一个；
第二，它们俩对口初中一样，小升初都属于锦江三区；
第三，它们小升初以前考取私立比例都比较高：从成师附小万科分校2018年学生去向来看，考取私立的比例为26%；
华润分校小升初私立考取比例通常为20~30%，比如2017年考取私立的比例为30.43%。
插一句，华润分校对面还规划了一处中学用地，项目名为“东湖中学”，已经在修建中，将于2022年7月底完工交付，预计2022年9月开学。
根据东湖中学的地理位置大胆猜测，东湖中学有可能划入锦江三区、锦江五区两个片区摇号。
第四，它们都没有爆仓风险：万科分校2016年-2021年连续6年新招班级数都稳定在4个班；
而华润分校2020年-2021年新招班级数稳定在8个班，另外学校还有二期扩建用地。
就配套来看，川师板块与东湖板块，真的很不错。
川师板块，轨道交通方面，已经开通的有地铁7号线—四川师大站，未来还将加入13号线和20号线。
而三线交汇的四川师大站将打造TOD项目，预计将于2022年7月建成。
商业配套方面，万科城市花园彩域的10栋楼下商业，另外还有阳光广场商业街，板块内比如华润的凯旋天地配套商业街，比华利国际城和锦江国际花园也都有底商。
近期，川师板块还推出了一个城市更新项目——劼人公园公园城市示范片区建设项目。
其中包括了东门市井（占地约40亩）已经于2019年9月28日正式开街，包括四川特色美食、市井赶场和传统休闲老茶馆。
另外劼人公园（约75亩）的运动区也在今年9月正式开放，打造了足球场、儿童沙坑、全民健身区、滑板区等运动空间。
图片来自锦江发布
东湖板块，生态/商业/交通各方面也是非常成熟，但相比较而言，由于是湖居板块，所以更具稀缺性。
其东湖公园，耗资1.4亿打造，总占地420亩，天然湖面积有185亩，是三环内唯一的原生态湖泊。
而东湖公园与域上和美先锋剧场成为新“锦官城”文创地标。
商业方面，有成都第一家万达广场助阵，另外翡翠城配套的商业也是可以满足日常需求；
交通上，板块内已开通的地铁就有3条，分别是6号线、7号线、8号线。
川师板块的代表楼盘就是万科城市花园，城东低密产品的典范，在整个川师板块属于单价最高的一个楼盘。
万科城市花园没有以小街区形式/每个期单独存在，像一-三期都是在一个小区里面，一二期与三期以月光渠作为界限，另外的四期—彩域则是“自成一派”。
小区容积率1.4，绿化率60%左右 ，主打洋房/多层/小高层。
虽然建成已将近20年，但小区内部的景观依然维护的比较好。
不过毕竟是初代产品，所以配套设施相对单调，除了三期有一个露天泳池，其余都是比较基础的健身/儿童游乐设施。
整个城花一共有101栋，其中有三栋是比较特殊的，它们分别是98/99栋/阳光公寓，其共同的特点：通道式/公摊大/门槛低/70年产权。
位置见下图彩色区域
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城花的99栋：2梯15户，总高为11F，独立在小区外部，属于开放式，没有小区环境。
户型有标间/套一/套二，其中标间和套一的面积在40-50平米左右，套二面积为80-100平米左右。
城花的98栋（也就是彩域的10栋）更偏向于商业体，梯户比为2梯28户，户型都是标准套一，面积为45平米/55平米。
阳光公寓：分为A/B栋，都是总高为3/4F的多层，1梯30户，楼下就是阳光广场商业街。
户型方面有92平米左右的套二/带阳台，还有45平米左右的标间。其中2楼的部分房源还带露台。
城花一期
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一期分别是1-26栋，以叠拼洋房和多层为主。
多层：1-14栋/25-26栋，总高为6F，全部是套二/套三户型，其中的套二相当委屈/都临成龙路；套三户型面积为96-137平米。
洋房：15-24栋，全部都是叠拼洋房，跃层设计，其中的一楼架空为停车位，户型面积为110-200平米左右。
城花二期
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二期分别是27-59栋和101栋，以叠拼洋房，花园洋房，多层为主。
多层：55-59栋，总高为6F，全部是套二/套三户型，其中的套二也是都临菱安路；套三户型面积108平米左右。
洋房：27-32栋为叠拼洋房，户型面积和一期差不多；
46-54栋为花园洋房，特点就是一楼前花园/后私家车位；顶楼带露台或平台花园，中间楼层基本是入户花园或者阳台花园。
别墅，也是二期独有的：33/34/35栋为联排别墅，36-44栋为独栋别墅，沿着月光渠一字排开。
最后说下101栋，比较特别！
因为是城花中为数不多的电梯小高层，总高11F，户型全部是128平米套三。
城花三期
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三期分别是60-88栋，以花园洋房，情景洋房，多层为主。
多层：61栋，76栋，79-81栋，84栋，86-87栋，也是多层套二/套三户型，其中套三面积110平米左右，而套二为85平米左右，还是临街！
洋房：60栋，62-74栋为花园洋房；
另外三期又迭代了“情花”，全称情景花园洋房，按赞花儿的理解就是，比花园洋房视野景观更好的花园洋房，分别是75/77/78/82/83栋！户型统一为129平米套三。
除以上产品之外，三期还有一栋是电梯洋房：85栋，户型为151平米的大套三。
四期彩域
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四期也就是彩域，分别对应的是城花89-98栋，在花园街的北侧，其中的89-97栋有独立的小区环境。
产品上除了96/97栋是电梯洋房以外都是花园洋房。
花园洋房为多层4F：其中一楼为142-149平米套三带书房+花园；2楼为133/135平米套三+露台花园，3楼为121/135平米套三+露台花园；4楼为顶跃，177平米/162平米带屋顶花园。
电梯洋房总高11F，户型为125-139平米套三，其中的顶楼为202平米。
总结一句：叠拼洋房去一二期看，花园洋房看二-四期，联排/独栋别墅在二期，电梯洋房往三四期qio，多层套二/套三排除四期。
一-四期的区别除了年代，就是户型，城花的每一期都做了更新迭代。
比如二期的建筑户型吸收了一期的精髓，然后又新加入一些其他户型；三期吸收二期，再加入新的户型....
东湖板块的代表楼盘一定就是华润翡翠城，经典河景住宅的代表，在整个东湖板块也属于单价最高的一个楼盘。
华润翡翠城住宅项目总占地780余亩，整个项目打造一共花了7年时间。
翡翠城一期（林语湖畔）
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一期建成已经有15年了，外观来看维护较好；内部的绿化不错，但是景观比较朴素，配套设施也很基础。
其最大的优势就是可以直通东湖公园！（4号门出去，跨过一座桥，就是可以到达）
一期一共有17栋，其中的1-11栋为多层洋房。（基本都是1楼带花园/顶楼跃层带花园，位置相对来说更好，其中的是5/6/8/10栋位置最好，临东湖公园）
12-17栋为总高11F的小高层，呈排列式布局，虽然没有大中庭花园，但是各楼间距之间距离开阔。
配置方面，面积区间为82-269平米，基本上都是1梯2户。
小高层主要是80多平的套二/100-120平套三/126平米套四；多层洋房多是130平以上的套三-套五。
其户型特点就是：所有户型都带阳台，最小户型套二也不例外。
翡翠城二期（汇锦云天A区）
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二期一共20栋，其中临街的15-20栋为电梯高层，1-12栋为多层洋房，13-14栋由11个联排别墅组成。
其中位置相对来说比较好的还是1-4栋的洋房/别墅们，临河而且安静。
但由于楼栋整体是自西向东，由低到高排列，所以即使是住在高层，那么5楼以上的视野也是开阔的，部分还能望锦江。
小区内部没有太多的配套设施，其15栋楼下有一个公共书吧。
整个二期的户型偏刚改/改善：
高层户型面积主要为93平米套二/106-145平米套三/163平米套四，一楼不带花园；
多层洋房都是147平米套三起，所有的顶楼都是带阁楼和屋顶花园；一楼前后带花园/地下室。
别墅为507平米。
翡翠城三期（汇锦云天B区）
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三期南临东篱翠湖公园，一共18栋，其中1-10栋为电梯洋房，11-13栋为叠拼别墅、15-18栋为电梯高层。
楼栋布局也是由低到高分布，自南向北，效果同二期。其中叠拼别墅的位置最好。
小区绿化率虽不及一期/二期，不过内部景观得到了很大提升，内部配套相对更完善，包括运动场馆/健身/儿童游乐设施。
高层以119-136平米套三户型为主，另外也有约25%占比的套二，面积92平米左右。
电梯洋房/别墅户型面积138平米起。
其中洋房211平米的顶跃户型不够方正，不过实际使用面积300多平米。
翡翠城四期（翡翠长汀）
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四期离小学最近，同时东南面临沙河，小区一共14栋，全部为高层，主打刚需，其容积率是5期中最高的。
不过它的绿化率也是5期中最高的，景观有了一定的设计，1-3栋，4-9栋，10-14栋分别围合成了3个中庭。
配套也比较完善，比如露天泳池，另外10栋旁还有独立会所。
需要注意的是，6栋是被独立出来，没有小区环境，3梯20户通道式，不过也是70年产权的住宅，同时它也是最便宜的价格。
翡翠城五期
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五期的位置非常一般，虽在翡翠城的中心，但是想看东湖，被一期挡住了；想看锦江/沙河，二三四期杵在中间。除非住高层，不然休想看到湖景。
五期占地面积59亩，一共只有10栋，其中的1-4栋为高层，5-7栋为总高6F的洋房，8-10栋为总高8F的洋房，都带电梯！
小区的绿化率虽然一般，但是视觉效果非常好，内部配套除了基础的健身/儿童游乐设施，还有一个露天游泳池+儿童戏水池。
其中的高层户型主要为77平米左右套二，88-91平米的套三双卫，113-120平米套四；
洋房面积在均在136平米以上。
这两个楼盘的二手房指导价也非常的接近，基本都在25000元/平米左右。
最后，价格相似，都能兼顾公立私立，还都没有爆仓风险的主流板块，川师板块、东湖板块你会选谁？
或者说万科城市花园、华润翡翠城，你会选谁？
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