luda “房地产市场的合理资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的总体趋势不会改变。”在10月20日举行的2021年金融街论坛年会上，国务院副总理中国共产党中央政治局委员刘鹤表示:。与房地产业相关的“钱袋”，这个词出来后，倍受关注。
2021年二季度以来，由于住房信贷环境收紧，二手房市场率先降温，下半年逐步向新房和土地市场蔓延。楼市放缓，房企缺钱，房地产行业充满迷茫和波折。值此之际，官方密集释放稳定信号是否意味着房地产资金有望改善？
答案似乎是一个肯定的。10月以来，在极为重要反映企业信贷发展环境的房贷政策利率端，市场进行温度正悄然发生变化。据贝壳研究院发布最新信息监测系统数据，10月90城主流首套房贷利率为5.73％，二套利率为5.99％，均较上月下调1个基点。10月房贷利率回调，是年内中国首次开始出现环比下降。
进入10月，全国学生已有20城房贷政策利率水平下降。要知道，全国首套、二套房贷利率在今年7月短暂企稳后就一直发展缓慢爬升。9月，全国首套房贷公司平均利率由7月份的5.38％涨至5.4％；二套房贷平均利率由5.65％涨至5.7％。而月底我国央行通过两次以上提及中国房地产，提出“维护国家住房保障消费者可以合法企业权益”后，从珠三角的广州、佛山，到湖南、杭州等地，都出现了房贷利率下调的趋势，但北京银行房贷金融市场分析利率方面还没有完善相关的调整信息。
目前，中国工商银行、中国银行等北京国有银行和多家股份制银行正在实施第一套房贷款利率上调55个基点(5.2%) ，第二套房贷款利率上调105个基点(5.7%)的标准。而在第三季度的紧缩贷款金额，并没有得到缓解，大部分银行贷款金额仍处于紧缩状态。
根据最近公布的70个城市最新房价，北京9月新房价格与8月持平，二手房价格环比下降0.2%。9月，新房价格环比上涨的城市数量大幅下降至27个，二手房价格环比下降的城市数量激增至52个。
该研究院认为，市场末端的微小变化，代表着信贷发展环境问题有所提高改善，9月底以来我国央行多次释放积极影响信号，预计四季度住房消费信贷的投放将回归“平稳有序”。
然而，目前楼市迅速降温的背后，更为复杂的原因是: 三四线楼市需求预支透支，“房地产不是炒作”下的房地产周期被彻底抹杀。房地产行业普遍认为，“大放松”刺激市场，已不再现实。9月份，房地产市场降温的速度快于14年来的低迷。
房贷利率松绑信号
楼市末端，有一些微妙的变化。
10月20日，贝壳研究院进行发布信息报告称，10月份20个城市居民房贷市场利率风险出现下调，其中14城首套利率水平下降，14城二套房贷政策利率不断下降，重合的9城首套、二套房贷业务利率均下调。整体发展来看，90城主流首套房贷以及利率为5.73％，二套利率为5.99％，均较上月下调1个基点。
从城市名单上看，除了广州，深圳，大部分的三四线城市。具体来说，10月份下降幅度最大的是洛阳、湖州、广州、中山、向阳、大周、无锡、大安、吉林、深圳、北海、唐山、漳州和漳州。其中，洛阳的第一个住房贷款利率比前一个月下降了25个基点。
广州是近期抵押贷款利率动荡的“焦点”.早在十月初，市场消息显示，广州部分银行，包括中国银行、农业银行、广州银行、招商银行银行、光大银行等，已经出现降息的迹象，报告数据已经证实，按揭利率已经低于过去。
放款周期方面，90年10月房贷平均放款周期为74天，较上月有所延长。报告认为，这主要是因为贷款动作与利率调整存在时间差，银行10月份发放的贷款多为前几个月签订的合同。从地方城市来看，上海、芜湖、南宁、烟台、郑州的放款周期比9月份短。
有上海农村地区的房产中介表示，最近中国银行放款确实变快了一点，郑州发展也有购房者反映企业类似这种情况。
“中央银行将在9月底召开的第三季度例行会议上为房地产市场定调，以保障房地产市场的健康发展和住房消费者的合法权益。去年10月，一些城市银行下调了抵押贷款利率，作为“双重维持”措施的一部分，住房市场的信贷状况也有所改善。”。
值得注意的是，虽然有微调房贷利率的迹象，但很多地方的利率仍处于高位。比如河南的新乡、许昌、开封，这三个城市的主流首套房贷利率都高达6.37%，在90个城市中排名第一；二手利率开封、新乡高达6.86%，惠州高达6.80%。
市场基本面还未“触底”
信贷政策的方向对房地产市场的预期温度至关重要。
今年三季度以来，银行放款难的现象在全国各地出现，尤其是华东、华南等热点城市，楼市房贷排队现象严重，严重制约了楼市成交。从放款周期看，普遍都在3个月以上，部分城市甚至需要6个月以上，导致全国楼市二手房交易极大降温。
二手房市场降温，逐渐传导到新房和土地市场；而新房和土地市场降温，进一步削弱了二手房市场预期。在各种因素下，楼市迎来了极其惨烈的“铜九”。
亿翰智库表示，1～9月全国城市商品房进行销售管理面积11.54亿平米，同比分别增长11.40％，增速较1～8月收窄5.1个百分点；9月单月公司销售面积1.25亿平米，同比有所下降15.6％。“金九”销售面积较大跌幅，为近7年来中国最大，甚至可以超过14年市场下行期的市场价格跌幅。
二手房，市场整体上更是进入了“冰点”.根据易汉智囊团的数据，除了郑州市场，其他受监控城市的交易面积同比下降; 北京市交易面积同比下降27.94% ，月度同比下降21.90% ，上海和深圳市交易面积同比下降62.16% ，深圳市交易面积同比下降78.33% ，创下2020年2月以来的新低。
“目前如果贷款的话，贷款还是比较慢的，审查材料比较严格，没有银行能保证及时性。北京一些房产中介表示，购房者正在排队等候，大家都在等待明年的第一波放贷。此外，受学区住房政策预期影响，近期西城区、海淀区二手房成交量明显下降。
宁波作为一位业内专业人士则认为，现在购房者已经“麻木”了，利率水平高低其实我们已经对市场发展没有什么太大变化影响，不像中国以前说利率8折9折，就可以给楼市打鸡血。“真正提高成交的都没几套，有些成交还是需要业主通过自己在倒房票，真正的二手房交易极少。”
惠州市住房贷款总体仍呈现银行额度紧、贷款利率高、审计要求严、住房贷款周期长的局面。根据惠州中原地产的调查，贷款时间一般维持在3~6个月。与6月份相比，贷款时间更长。办理二手房贷款的难度明显增加，信贷没有放松。
在壳牌协会看来，近期房地产市场的急剧调整，受到了去年基数较低以及今年上半年销售面积“高位运营”等因素的影响。在截至6月份的14个月中，当中国房地产市场处于高位运行时，投机性投资需求以及只是需要提前得到的需求出现了。调整现在正在挤出那部分水域。
中国银河认为，基本面尚未见底，四季度销量下行将继续加速。行业销售拐点已于7月确立，开始进入负增长区间，但基本面尚未见底，政策层面已经见底。如果未来基本面加速恶化，政策稳定性有望进一步加强。
官方发声释放稳定信号
房地产企业行业低温蔓延、地方“救市”频频博弈，下一步发展政策怎么走？信贷层面会迎来一个实质性帮助改善吗？近期，官方频频发声，释放学生积极社会稳定的信号。
在10月20日举行的2021年金融街论坛年会上，国务院副总理中国共产党中央政治局委员刘鹤表示，房地产市场的合理资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的总体形势不会改变。
同日，中国人民银行副行长潘功胜指出，对于房地产市场来说，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的情况正在逐步得到纠正，融资行为和金融市场价格正在逐步恢复正常。
10月15日，央行通过金融产品市场司司长邹澜也表示，今年前三季度，少数城市房价不断上涨过快，个人住房贷款投放受到影响一些问题约束，房价上涨速度可以得到有效抑制。房价回稳后，这些研究城市房贷供需之间关系也将回归正常。
中国银河证券认为，从最近中央和地方政府的声明来看，信贷最紧张的时刻已经过去，央行可以预期将放宽抵押贷款和房地产企业信贷。目前，政策取向已由“紧”转为“稳”。在销售降温的趋势下，政策支持的意图正在显现。目前，有许多政策工具可用，但“大放水”放松很难重现。
华成证券还表示，多数银行尚未达到个人抵押贷款的“红线”，一些银行退出得太快，为加速抵押贷款的政策留下了一些空间。如果2021年第四季度按揭贷款加快，有望缓解目前房地产企业财务紧张的局面，保持房地产市场的平稳健康发展。
根据测算，2021年54家样本银行理论压降规模为1778亿元，但实际上个人住房贷款压降规模为7173亿元，远大于线性假设下所需压降规模。未触及红线的工商银行、农业银行、中国银行、交通银行个人按揭贷款占比也有所下降。
“当前，房地产企业市场经济形势发展正在不断发生剧烈变化，商品房销售剧烈下滑，房企资金资源紧张，房企海外债违约密集，与房地产公司信贷紧缩关系管理至关密切。”中指研究院称，而从监管层近期表述看，过紧的房地产行业信贷相关政策有望纠偏，房地产金融信贷产品投放将会加速。