luda 最近总是听到仁恒公园世纪的楼盘大名，它经常出现在微信群里，朋友圈里，也经常出现在同事们茶余饭后的谈话里，讨论它是不是又延后开盘？甩隔壁几条街的价格备上去了吗？足见这项目的影响力。
上月底就有网友跟小Q爆料，项目已经开始收资料，可能带有软装包，预计月底开盘，可它5月底未开延到本月。对于它延期开盘大家已经见怪不怪啦！但是对于它的高昂关注者还真不少。
通常一个“新贩子”房企，刚到了武汉就朝天开价的不多，而且现在大家对“新贩子”房企首期项目都端着十二分的怀疑，毕竟前车之鉴告诉着大家，牛叉的房企到武汉水土不服，做出来的产品掉几个档很常见。例子太多这里就不赘述。
现在刚进武汉的企业都低调得很，十分懂得规避风险，不少新地块都选择多个开发商联合拿地开发，低调开价卖房。比如仁恒隔壁的首地云梦台，地王历史，毛坯出售，之前均价15500元/平，实实在在的帮助刚需拉低后湖成交底价，刚需也把它捧得开盘压根买不到；再看汉阳滨江区域有大神坐镇的楼盘，预计开盘价格不满意，于是低调封地不建、封盘不卖。
仁恒在武汉首个项目，如此高调的登场确实让大家很是疑惑。正好家里也有换房需求所以前去售楼部一探究竟。
去之前收集了一张基础表：
楼盘名
仁恒公园世纪
开发商
武汉仁恒竹叶山置业有限公司
物业公司
上海仁恒物业管理有限公司
所处区块
江岸—后湖—金桥
容积率
4.08
绿地率
32.90%
总占地面积
3.5万方
总建筑面积
20万方
住宅建筑面积
14万方
总楼栋
7栋楼
总户数
895户
面积段
首期开盘楼栋1、2号楼，推出建筑面积约120-144三种户型（据顾问介绍后期加推建面约170左右大户型。也就是小户型只有这次的两栋楼里面才有）。
是否人车分流
是
车位配比
约1：1.3，
公摊
约23%
交房
2021年
地铁
3号线市民之家站约800米
其他交通配套
项目门口4条公交线路
周边学校
周边有育才可立小学和余华岭小学
医疗配套
武汉市中心医院后湖院区车行约10分钟
商业配套
自身有30万方商业体，周边其他楼盘带有底商配套
项目价格
预计2.2万-2.5万元/平
观察信息表中的参数可知，位于三环边的次干道附近，距离市民之家地铁站大概两站路，整个小区不大，他由7栋楼组成，所售产品户型面积却不小，均户面积大概156平，十足的改善型社区，小区自带的商业面积比住宅面积更大，所以应该是个商业配套占优势的楼盘。除此之外的容积率、绿地率、车位、公摊数据都很普通。
售楼部外面街道很清幽，售楼部里面也很“清幽”
楼盘位于健身路与兆瑞大道交汇处，原谅我对这两个路都很陌生，后来查看地图知道了具体坐标，它在百步亭金桥汇和市民之家中间。
项目所在的位置并不临近城市主干道，所以相对来说不是很吵，周围路段还处于开发阶段，不像中一路和金桥大道那般拥堵嘈杂。
靠近金桥汇和余华岭佳园小区的路段周边社区已交付，所以生活气息很浓郁。
这里要和大家标注下，仁恒公园世纪的到访是要预约的，拨打电话后会告知指定的顾问，到访后前台通知顾问接待。所以没有预约直接过去，还是需要打电话走这个流程。大家若要过去不妨先打电话和顾问联系好，避免过长的等待时间。
到了楼盘后感叹，这是即将开盘的项目吗？上午11:30到达，里面基本没有客户，这清幽得不像是即将开盘的样子。工作日客户少很正常，但是和周边其他楼盘比明显的人气低一些。
很安静的听完顾问对项目的讲解并参观完2个样板间（目前已开放建面约120和133平户型的两个样板间，建面约144平的户型是建面约120平户型的尺寸升级版所以没有单独建造）。
整体的感受产品确实挺精致，但是否值得掏钱购买，我会十分犹豫，这得具体价格出来后再综合判断值不值，毕竟现给出的价格跨度比较大。
如果单价2万/平出头，我估计会比较心动；如果是2.5万/平，我会十分犹豫。
心动的原因：
仁恒在上海周边城市口碑很好，它在中国的业务主要起步于上海和南京。像上海仁恒公园世纪，单价高达125000元/平，苏州仁恒公园世纪，单价35000元/平。问问苏州、上海、南京的朋友便知，是属于口碑上乘的房企，仁恒的项目多，有一个特点就是只做精装，在其他开发商都做毛坯住宅时，仁恒就只做全装修交付，从高层到别墅，全部采用精装交付。
查一下南京、上海仁恒产品，就会发现仁恒的溢价能力比较高，区位相同隔壁的楼盘拼不过它。
虽然武汉的首个项目只出了样板间，现在一个交房的小区都没有，但是如果开盘价格2万出头它还是很值得一看的。
犹豫的原因如下4点：
1.商业配套便利看得见，但是做成商业地标很难说。
它属于区域内距离商业配套较近的住宅，按照便利度去预估楼盘的价格，同品质情况下和周边楼盘对比，价格高一点说得过去，
其实仁恒公园世纪是中美大都会的住宅板块。因此距项目最近的就是中美大都会30万方的商业项目，虽然这个商业体目前还悬而未定，但规划是铁板钉钉，商业只是早晚的事情。
30万方的中美大都会是武汉竹叶山集团与美国潘娜品诺公司合作，规划是集国际知名品牌零售、商贸旅游和主题娱乐于一体的商业综合体。然而，中美大都会项目自拍得以来便一直闲置，原因是竹叶山集团无力运营商业地块。
竹叶山集团与所有想进入武汉的房企洽谈过，但由于该地块商业体量太大（超过20万方）且要求引入产品过多，均以失败告终。直到2017年被仁恒接手。所以从地块历史来看，这个商业地块运营业好的难度其实相当大。
中美大都商业选址“市民之家”西侧，是武汉竹叶山集团与美国潘娜品诺公司合作，集国际知名品牌零售、商贸旅游和主题娱乐于一体的商业综合体。
可以看出项目周边商业是抱团的集群，现在越是抱团的商业，越是能够辐射更大的区域。周边商业已营业ZAMA荟文创艺术商业中心，欧亚达广场等商业体。有消息称盒马菜市场马上要在后湖欧亚达广场开武汉首家店，说明这里的人气、位置、潜力还是得到经营者认可。
另外周边金桥汇带有1.5万方商业走廊，住宅地块自带约2万方商业街；绿地汉口中心带有18.43万方商办地块；周边其他周边也住宅众多，人口密度大，所以作为后湖新的商业板块潜力还是挺大的。
后湖整个是一大片住宅区，生活配套可以说是遍地开花，从项目出发驱车十来分钟有汉口城市广场购物中心、南国北都、石桥永旺等众多中小商圈，每一个有地铁、每一个都有大型商超，但是后湖大区域内缺乏地标型商业，越是遍地开花把有限的客流分散就越是难得出现地标型商业，所以项目周边的商业组团是否能够脱颖而出其实很难说。
2、不知道仁恒公园世纪到底使出“几把刷子”闯江湖
据资料显示，仁恒公园世纪邀请新加坡诗加达CICADA顶级园林设计事务所，打造建筑与景观互融的园林景观体系。
项目的建筑节能信息栏有公示，比如保温材料种类，保温厚度，玻璃材质等都在售楼部做了阳光宣言展示，所以文中所提的未定部分只是内部装修标准未定，不是建筑部分。建筑外立面是金属铝板材质，整个建筑属于公建外立面，隔热、保温、防水等都会优于普通住宅外立面，造价成本也比普通住宅高昂。
从沙盘观察，7栋楼除了1、2号楼是并列以外，其他楼栋均为穿插分布，这样应该也是为了最大限度地拉开楼间距，这样布局比周边金桥汇和首地云梦台建筑密度看起来更低，采光通风效果会更好。
本次加推的是1、2号楼建面120-144平三种户型。
户型图如下所示：
B2户型，建面约144平，设计为3房2厅2卫，是本次加推楼栋中最大户型，位于2号楼的东西两头。
A2户型，建面约120平，设计为3房2厅2卫，是本次加推楼栋中最小户型，位于本次加推楼栋的南向位置。因为建筑是连廊设计所以南向房间也能达到通透。
A3户型建面约133平，设计为3房2厅2卫，位于1号楼的东西两头。
很多港资开发商喜欢A3这种户型的格局，但是一般的武汉人可能对这类户型不太感冒。
①所有的卧室都不通透，虽然睡觉肯定不会都敞着门，但是平时通风还是会尽量让空气对流。
②客厅和主卧阳台相连，私密性会难以保障，而且这超宽阳台对着的是马路。
③整个房间休息区（卧室区）是东西朝向，厨房和主人浴室就是东西头的窗户。虽然看了建筑标准和装修标准之后知道材料有隔热功能但是武汉的西晒不是一般的技术性隔热材料和中空玻璃就能阻隔的，并且不可能成天关着窗户不是！
建面120和144的户型因为整体来看分区明显，比较方正，通透性看起来也更好。
有意思的是三种户型都带有储藏间，有些人会觉得面积浪费了，优化到房间里面去也比较尴尬，但是在生活中有个储藏间对家里的整洁度大有帮助。
样板间很漂亮，有新风系统、地暖和中央空调，从视觉和触觉来感受仁恒公园世纪的装修细节很到位。浴室柜、橱柜、定制衣柜看着和刚需住宅的装修房不是一个档次。所以对外宣传会用吊炸天的产品打动人并不是浪得虚名。
客厅餐厅和阳台相连
卫生间正片可推开的玻璃窗
均为U型厨房 操作空间大
只是还没摸过瘾，样板间的小姐姐就说，“房子价格未定，装修标准也未定”，意思就是“并不是所见即所得”，也许摸的那个马桶并不是交付时的马桶，橱柜面板不是交付时的材质。
这就很难判断性价比了。因为装修标准也许3千、也许2千，客户所能得到的产品“价值”差距会非常大。不知道仁恒这次首进武汉的建筑产品会亮出几把“刷子”，给客户带来价值几何的产品。
3、目前教育医疗配套很一般
仁恒公园世纪西侧和金桥汇之间有一个教育地块，学校情况未定，从地块信息里查询也未曾提起学校的引进要求。目前区域招生应该属于余华岭小学的范围之内，项目未带幼儿园，西侧金桥汇建有公办性质的12班幼儿园—江岸区实验金桥幼儿园。附近小区众多，环境成熟所以也有一些私立幼儿园分布在区域之中。
距离项目最近的三甲医院是地铁6号线石桥站旁的武汉市中医院后湖院区，车行距离大概10分钟左右。
整体来说目前教育和医疗配套很一般，也未曾听说近距离会有大型医院或者重点学校引进，所以未来估计也不会有很大的变化。
4、周边邻居很刚需，不知能否一己之力撑起区域价格天花板
周边的首地云梦台、汇悦天地、金桥汇等小区均为刚需盘，余华岭家园小区有大批还建用户，所以这里是个刚需扎堆的地方，生活配套也十分“接地气”。
隔着市民之家再隔着金桥大道有晋合世家这个豪宅标杆竖着，但是地理位置，小区的建筑体量等都和晋合世家不同。
从房价看，后湖楼盘去化都还不错，因为价格整体不高，福星惠誉和首地云梦台毛坯加推，所以一直都是刚需的必抢楼盘。其他楼盘卖得单价都没超过2万，稍远一点君荟天地2.1万/平的均价，5月25日开盘去化率22%。对比新盘同区位当中它没有好的参照小区。
周边的二手房价见得多一点的是旁边已交付的金桥汇住宅，价格1.7-1.9万之间，晋合世家价格大概2.2-2.7万元/平。但是仁恒具体价格和交付标准未出所以两个项目都不怎么具有参考价值。
仁恒公园世纪体量不大，不像万科、泛海、复地、百瑞景等大盘自带商业体并且引进名校配套，仁恒公园世纪仅凭产品定位高端，预计约2.2-2.5万/平的单价，让人感觉优势点有些不足够。
看着它的价格就会让人不自觉的想起上月开盘售罄的万科汉口传奇，万科汉口传奇二环边、自带商业体、带小学、中学、幼儿园、三千精装标准价格也是2.2万/平。
仁恒公园世纪和地铁3号线之间的距离比汉口传奇具有优势，还有商业配套以及产品、物业也许具有优势（都没看见，所以没法确定是不是真的有优势），其他条件比如环线位置、学校、医疗等可以说都会略显逊色。所以2.2万 /平以上的价格首开，不知道会有多少人买单，因为武汉人对于买房还是十分理性的。
对项目的综合点评：
优：
①项目属于商业配套较为集中的板块，周边社区也较多，所以生活配套丰富。交通出行和生活便利度都不错。
②仁恒首开楼盘，从园林设计和产品定位就能看出走高端线，为了口碑估计产品不会让人失望。
③小区总共7栋楼，有一定稀缺属性存在，如果仁恒所造是具有“ 收藏”价值的住宅产品那么现在所推的建面120-144平户型就很具有投资价值。
劣：
①未见明显的区域利好，这里不算是当红潜力板块，想短期增值可能性较小。
②周边刚需扎堆，未来小区二手房价多少会受到它们影响。
③小区体量不大，对周边商业、教育等配套的依赖很高，区域最高端通常要么是占有区域绝对优势的配套，要么就是自己能造区域最好的配套，但是从目前来看这两项仁恒公园世纪都不具备。
项目优劣均有，还未开盘，大家不妨猜猜价格几何，你心中它价格多少才是合适的呢。