【德胜佳苑】这里的学区房竟然3年没降价

提起西城学区房，很多朋友难免会和“老破小”挂钩，其实不光是西城，好多地方但凡沾了“学区房”三个字，不少朋友就会潜意识的觉得：“哦，老破小啊。”其实不然。

但为什么会造成这种认知误区？我个人认为，首先是“学区房”普遍存在于北京的“老城区”，用老一辈的话说就是：“20年前出了三环就是村”，这说明“老城区”当时的发展是最快的，也是最早盖起楼房的地方，所以这些城区里一些房子的楼龄至今已“年过半百”，这也就导致像东城西城这类历史悠久的城区在意识里被划进了“老”的这一片。其次是在“学区房”里，“老破小”最便宜，因为面积小总价低啊！所以很多有学区需要的购房者先接触的都是这些“老破小”，别问为什么，问就是因为相对便宜。最后这一点可能就是经常接触的信息问题了，某些时候我们看到关于学区房的各种文章、视频、报道等等，基本说的都是“老破小学区房怎么怎么样”，我觉得这也变相影响了我们对于“学区房”的一些认知。

让我比较触目惊心的是，看了两套西师附小划片的房子，其中不乏一些“60后”的“老破小”，在这之前我先感谢一下我的一位经纪人朋友陪同踩盘和讲解。其中我印象比较深的是有一套53平米，报价840万的房子，一居可改两居，南北通透，6层的2层，带阳台，但就算是中午下午那阵阳光最好的时候，南向采光都很差，其次是我感觉这已经不能算小区了，没有真正意义上的院子，楼前楼后零星的停着几辆车，我问了一下经纪人朋友：“就没有更新一些的小区了吗？”经纪人朋友回答我说：“有！还是00后小区”。

因为精力和篇幅都有限，所以就选取几个我认为德胜片区比较有代表性的“00后”小区，给大家讲讲我的跑盘记录。至于为什么要拿德胜举例，因为在我看来德胜属于教育强势区域，按照家长的话来说，绝对是容错率最高的一个片区。育翔，西师，五路通目前都是西城排名前十。裕中小学可以80%的比例直升三帆中学，实验二小德胜校区今年经历一番洗牌，已经能达到本部80%的水平，硬件来说德胜最好。按我的话说就是德胜小学都很好，不怕多校划片，初中只有北京7中稍为逊色，但仅仅招生4个班。好了别的不说，开始正题：德胜片区“00后”楼盘。

观河锦苑：低密花园洋房

观河锦苑小区位于新街口外大街34号院，划片育翔、三帆，公交地铁一应俱全。建成年代约2003年，小区总共只有5栋楼，均为一梯两户总高6层的电梯板楼，密度低，公摊小。小区的车位据说挺充足的，分地上、地下和机械车位三种，可租可买。同等的小区能说车位充足的确实是少之又少。这里说一下机械车位，简单来说就是小区为了增加停车位而设置的上下层车位，一般一层比二层贵，一层还好说，但是二层停车的话需要等待平台降下来，如果有别的车经过还得给人让路，而且二层一般都是限高限重，大点的车还不太好放。

但我得吐槽一下这个价格了，小区基本上是以100平以上的大户型为主，现在在售的有两套南北通透三居，120多平米，单价平均15万+/平米左右。总价在一千大几百万，出房量也比较少，毕竟体量在那摆着呢。不过运气好的话能买到一层带小院的房子。说实话，这个价格在三环四环这些位置能买个更大、品质更高一点的高端盘，不过话说回来了，毕竟是学区房，这价格也算正常，还有就是小区紧邻新外大街，临街的两栋楼会比较吵。

德胜佳苑：物业管理严格

德胜佳苑小区是2009年的商品房，划片育翔，小区共5栋楼，物业公司中发伟业管理的十分严格，人车分流，社区居民以外的人员进入社区必须登记，并由业主亲自确认，小区内有监控摄像，单元门有门禁。每个单元都有一部电梯，一层三户，总楼层是7层。小区距离积水潭地铁600米左右，出行也比较方便。

小区优点在于户型从58平米一居到143平米的三居都有，但是两居三居户型出房量不是那么大。现在在售的有几套一居室，单价在15万+/平米左右，58平米一居户型改造空间挺大的，可以改成两居，但是住起来就比较拥挤了。并且小区1、2号楼是临街的，可能会受一些噪音影响。在我看来这小区也就适合刚需学区群体，一家三口凑合住个几年也不是不可以，但是这里一居的价位买个周边“老破小”的正规两居室也差不多是够的了，还能兼顾居住。过两年卖了也不吃亏。

京师吉地：商品房，房龄新

京师吉地小区为2011年的商品房，划片育翔和三帆，小区全封闭式管理，毕竟是新楼盘，整体来说品质挺高，小区由三栋楼组成。人车分流，地下两层车库，单独小院。紧临德外大街，地铁12号线和地铁19号线即将竣工，附近有物美超市，家乐福超市，购物方便。优点是小区有很多小户型，也有正规的一居室，比较适合德胜刚需群体。

我还是要吐槽几个问题，首先京师吉地的小户型单价平均16万/平米，这个价格相对较高，当然肯定有房龄新的因素在里边，总的来说小区比较小，停车难，开间户型没有燃气，如果考虑这小区您可留点儿神。

阳光丽景：被誉为“德胜神盘”

阳光丽景建成于2003年左右，是德胜为数不多的商品房社区之一，共7栋楼，一共分三期，总户数在1660户。其中一居558套，二居629套，三居950套，四居195套，五居室及以上有13套，小区体量算比较大的，小区采用人车分流，全封闭式管理，内部设有完善的人防技防安保措施，居住环境良好，最值得一提的是阳光丽景是双选择学区，也就是西师附小和育翔双校划片，所以也使得阳光丽景一直以来都是德胜的热门小区。

老规矩吐槽一下，主要还是价格，阳光丽景小区现在单价在16万/平左右，现在售房源以大户型为主，总价基本在1600万以上，现在售小户型不到70平米的一居室最低也要1000万左右，这门槛确实有点高，您想啊，一千多万，北京现在大部分高端新盘都随便挑了。但就算是这样，阳光丽景小区近90天依旧有8套的成交量，这在周边的小区来说已经算很不错的了，看来“不想让孩子输在起跑线上”的这个观念还是被很多家长认同的。

富贵总结：“00后”学区房值不值得买？

从近一年德胜片区整体价格走势来看，731政策对挂牌价格确实产生了不小的影响，新政出台前价格还是相对平稳的，但731节点后德胜片区二手房呈现出“量价齐跌”的情况。

（德胜片区均价走势图）

再来看“00后”小区的情况，拿阳光丽景举例，2017年的3月的最高点到今年的成交价格并没有过大波动，受731政策影响也不大。而有很多朋友担心如果将来西城学区“崩盘”了的话，那将来怎么办？首先我前边也提到了，德胜片区划片的学校都不差，实力相对均衡。其次“00后”的房子楼龄新，相对那些“老破小”来说品质肯定高了一大截，从近几年整体的价格走势来看相对平稳，几乎不会出现大起大落。所以说我觉得像这种“00后”的学区盘，如果够得上也可以考虑购买。