luda
房价真的下跌了，房地产开发商、以及上下游的企业，正在面临一场大危机！
70城房价首次转跌
10月20日，国家统计局公布了9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，这一次的数据，真的让市场大跌眼镜！
首先，在新房上，9月份70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，其环比涨幅为-0.08%，这意味着70城新建商品住宅价格自2015年5月以来在连续上涨76个月后首次由涨转跌。
具体来看，一线城市中，北京环比由上月上涨0.2%转为持平，广州环比下跌0.1%，上海和深圳环比都涨0.2%，涨幅有所回落。
二线城市中，整体新建商品住宅环比涨幅由上月的上涨0.2%转为持平，说明整体停止上涨；细分之中，环比8月份，9月份成都跌0.2%，重庆涨0.1%，杭州涨0.4%，南京涨0.2%，宁波持平、武汉持平，郑州跌0.3%，天津跌0.1%，长沙涨0.3%。
可见，在主要新一线城市中，虽然仍有小幅上涨，但涨幅已经回落，并且有出现下跌和持平的。
总体来说，一线城市、二线城市仍以稳定为主，而三线城市就没有那么好过了，数据显示9月份三线城市新建商品住宅环比上月由持平转为下跌0.2%，这是整体数据的下跌！
数据能直观的看到，太原、南昌、贵阳、昆明、兰州、吉林、南宁等省会城市集体下跌，地级市下跌的城市只会更多！
再看二手房数据上，二手房环比下跌的更多，一线城市环比下跌了0.4%，而且是北上广深四个一起跌！
在二手房价格环比中，仅有18个城市在100或以上，52个大中城市二手房价格环比集体下跌，一线跌0.4%，二线跌0.1%，三线跌0.2%。
与8月份的数据相比，这一次的数据可以看出是一片跌势，二三线城市跌，一线城市也跌，尤其是广州市，一二手房齐跌。
房价下跌，事实上早已有所征兆，只是上半年的经济数据较好，经济发展较快，使得人们一时冲昏了头脑。
当然，目前的跌幅相对来说并不大，就像专家预测的一样，2020年疫情之下本来经济就不太好，大放水之下房价还涨了起来，尤其是一线城市涨得最凶，深圳单月涨幅最高达到了14%。
如今的房价下跌，有可能是2020年上涨、经济承压之后的正常回调，仍属于可控范围，期待房价暴跌来买房那是不可能的，出现的概率极低。
但是，房价虽然可控，房地产开发商却不是“可控”了，尤其是在房价下跌、房地产不景气的情况下，开发商的压力尤其巨大。
以目前的政策环境和房地产行业的局势来说，房地产开发商很有可能会被搞死！
房地产开发商第一个中招
不可否认的是，在过去的二十年中，房地产都是利润十分巨大的行业，吸引着众多资金源源不断的投入。
一位大学教授说道，他的一个朋友，2015年以前是做实业的，利润率十分低，辛辛苦苦生产一年只赚了几百万。机缘巧合之下，一个房地产老板请他一块做房地产投资，于是他把实业卖了，2016年投入一个亿进入房地产领域，短短两年时间，净利润就高达两个亿！
这位大学教授叹息到：“如此庞大的利润差距，怎能不让做实业都跑去做房地产？”
但是，自从2017年房住不炒提出以来，虽然房价仍在一路上涨，但房地产行业的利润率不断被压低，到2021年上半年，54家上市房企平均利率率已经降到了9.3%！
这还只是行业内最头部的54家上市房企，其他房地产开发商还没有算进去。
根据数据显示，2018年我国房地产开发商数量就超过97000家，2019年、2020年仍在上涨，如今粗略估计，这个数字很有可能已经达到了10万家。
头部的54家仅有9.3的利润率，其中甚至还有中国武夷净利润率仅有1.13%，如果再加上这10万家开发商来平均一下，可想而知国内房地产行业现在的利润率有多低！
房地产行业的利润率为什么一路走低呢？
首先，过多的市场主体进入是一大原因，房企更多了、竞争更大了。
其次，所有的成本都在不断上升。其中，地价是最大的成本，以成都市2021年上半年的土地招拍挂显示，拍卖后的楼面价格就已经高达1.5万元每平方，如果再加上建筑成本、资金成本等等，这个楼盘的价格如果低于2万元每平米，开发商可能根本赚不到钱。
一边是成本的上升，但另一边是政府对房价的限制，比如许多城市已经开始新房限价销售，新房价格被一把摁住。
这种情况下，开发商可以说是难上加难，如果市场行情较好，在限价的范围内卖完了，那么还有一些利润可赚；但如果市场行情不好，房价在下跌，购房者买涨不买跌，房子卖不出去，那最后开发商很容易就会出现危机。
开发商出现危机，对于老百姓来说难道不是好事吗？开发商只能降价卖房啊，低价抛售，老百姓可以买到更便宜的房子了。
对不起，政府一张限跌令，把房价托住！
这种情况只会出现一种结果，那就是房地产开发商有可能被加速搞死，尤其是那些负债规模十分庞大的开发商。
恒大便是一个最直接的例子，高达1.95万亿元的债务规模，仅资金成本就已经十分高昂，政府又不给降价卖房回笼资金，恒大现在是处境十分不妙。
虽然恒大处于个案，但现在的大背景之下，难免会出现下一个爆雷的房企。
上游企业最遭殃
开发商崩了，最痛苦的会是开发商吗？
不，最痛苦的只有底层的老百姓！
以恒大为例，许家印已经辞任恒大地产董事长，法人代表也不是他，而他本人仅通过中国恒大间接持有股份，换句话说，即使恒大倒闭了，他也不会有任何风险！
另外，其本人在这十多年来通过恒大的分红获得的财富就不下500亿元，这还只是明面上的财产，所以，即使恒大彻底没了，他依然相安无事，还是富豪。
最倒霉的，无疑是那些上游的中小企业了。
房地产的产业链中，究竟牵涉到多少行业呢？
一般一个楼盘的项目过程，可以分为以下步骤：
招拍挂从政府手中购买土地——贷款——委托设计公司设计项目——委托广告公司宣传——委托建筑公司建造楼盘——委托中介公司出售——交房。
这个链条中的产业包括：设计、广告、水泥、钢材、窗户玻璃、门业、瓷砖、家具、电器、房产销售等等！
这些行业都是与房地产紧密相连的，可以说一荣俱荣一损俱损。
以成都一个设计院为例，最近由于行业不景气，9月份开始裁员了，这还是在四川当地一家较大的设计院！
另外，近期期货市场上，螺纹钢、玻璃期货的价格一跌再跌，10月22日螺纹钢2111跌7.7%，玻璃201跌10%直接跌停！
根据钢铁网发布钢材周产量及库存数据，螺纹钢厂周产量持续下降，库存小幅上升，周消费量继续大幅下降，目前处于2015年以来历史同期最低水平，上游建材行业已经开始出现苗头。
如果开发商崩了，这些行业肯定不会好过；而且，由于这些行业内的企业竞争也十分激烈，对于房地产大户这样的订单，都是先给货，后付款的。
这就不难解释，为什么恒大拖欠了那么多供应商的钱，被那么多人讨债。
这些订单对于开发商来说可能只是一个小项目，但对于这些供应商来说就是它一年最大的订单了，所有的资金都押注在里面了，如果开发商不给钱，后果可想而知。
现在，还没有出现大型开发商倒闭的情况，房地产虽然下行，有不少房企爆雷，但仍在可控范围，并且抵押物比较优质，会有下家接盘。
但情况更糟的是，开发商也许没有倒闭，但资金链出了问题，拖欠工程款、拖欠供应商款项等等，这是已经出现的状况。
所以，房价下行的时候，不要幸灾乐祸得太早，开发商家大业大，即使倒闭了，也许老板还是富豪；但上游的产业中，有着无数的中小供应商和从业者，他们才是最有可能成为遭殃的。
房地产上游行业的从业者们，暴风雨即将来临，抓紧准备好雨伞把！
作者 | 刘风