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【上海紫园1号别墅】魔都顶级豪宅进阶史,20年价格涨了35倍!上篇

1998年,一纸文件

废除了延续数十年的福利分房制度,

中国人从此走上了买买买房的不归路……

20年,魔都人民的年平均工资

从12590元到93984元,涨了7.5倍;

20年,魔都商品住宅平均价格

从3176元/㎡,到53400元/㎡,涨了16.8倍!

而魔都的豪宅最高价,就更了不得了了:

从1万元/㎡到35万元/㎡,足足涨了35倍!

上海“第一豪宅”换了一批又一批,

魔都20年的豪宅发展史,

几乎就是刷新房价与房价被刷新的过程,

看完之后只能感慨:上海有钱人也太多了吧!

1999年

仁恒滨江园,1万元/㎡的精装修住宅

1999年,可谓是商品住宅发展的始点,商品房开始获得了更多人的关注。但那些所谓的“豪宅”,还只是金字塔尖上一小部分人(而且大部分是境外人士)的“奢侈享受”,和普通人并没什么关系。

上海最早的精装修公寓之一,也是首家通过国家建设部3A级住宅性能认定的小区——仁恒滨江园,就是在这个时候诞生的。当时上海住宅平均价格约3100元/㎡左右,仁恒滨江园的均价却达到了近1万元/㎡。

不过当时仁恒滨江园的产品在户型、装修等方面都属于新加坡“组屋”(工薪阶层)级别的,还称不上真正的豪宅,因此为价格买账的人并不多。项目通过一波“神操作”跻身豪宅圈的精彩故事,后面会说到。

2000年

“中山公园”热炒,房价直逼1万元/㎡

2000年的上海市区还很小,以"外滩—人民广场"为核心,西不过徐家汇,东不过浦东南路。这一年,上海职工平均年收入是15420元,平均房价3326元/㎡,一个人不吃不喝一年勉强能买5㎡。

这一年,上海还没有真正意义上的“豪宅”,但热炒的区域却出现了,那就是中山公园——当时上海人印象中的“郊区”。一个叫“圣约翰名邸”的楼盘,从1999年的6500元/㎡,直接涨到9000元/㎡,出手的大多是香港人和台湾人。

从东方雅苑看出去的视野

当时上海售价最高的一批住宅,应该是集中镇宁路上的东方剑桥,东方雅苑等港式豪宅,售价都已经超过1万元/㎡。而市中心黄浦、老卢湾、老静安在售的住宅几乎没有。

2001年

第一豪宅“世茂滨江花园”横空出世

2001年,镇宁路受到港台人士的喜爱,高端住宅价格已经飙升到14000元/㎡左右,成为当时上海房价最贵的地段之一。徐家汇也开始热炒,即将迎来2002-2003年的“最高光时刻”——“徐家汇”一度成为了上海的代名词!

这一年,温州炒房团首次在上海现身,一个由157个温州人组成的“看房团”,携5000万资金奔赴上海,一次性购房100多套!温州炒房团的盛名,也由此而传播于大江南北!

也是在这一年,上海第一个真正意义上的豪宅——世茂滨江花园横空出世了!

很多人可能还记得当时楼盘广告中,梁朝伟用浓浓港普吐出的“世茂滨江花园”和玻璃窗外一览无余的黄浦江风景。

“亚洲第一高楼豪宅”,16万㎡的集中绿地、70%绿化率、6大世界主题社区园林和4大豪华会所,无一不颠覆当时人们对高层公寓的认知。

乃至项目当时被很多人称为“童话里的城堡”。项目开盘时均价约15000元/㎡,年底就涨到了约2万元/㎡

2002年

仁恒滨江园,让人拍案叫绝的“神操作”

2002年,被很多人看做是上海楼市的一个分水点。这一年上海商品住宅平均成交价格从2001年约3600元/㎡,涨到了2003年的约5000元/㎡,涨幅高达40%。其中有个楼盘表现尤为亮眼,它就是仁恒滨江园。

仁恒品质虽然普通,但价格上却绝不认输,也提到了2万元/㎡。同时在营销方面下足了功夫。如果你当年曾路过福州路,那么想必看到过他们的巨型海报!除了砸钱做广告提高品牌形象和知名度,他们还有过一波“神操作”……

那一年,在陆家嘴二手市场发生了"海量成交":仁恒的二手房遭疯抢,价格一路扯高,仿佛向所有人证明:仁恒的房子就涨价也卖得动!于是项目新房也开始进入疯抢状态,无数的人冲了进去,毕竟一个转手就是赚呀!

仁恒上海另一个豪宅:仁恒世纪公园

不到一年,仁恒的报价已经从2万元/㎡涨到了3万元/㎡,“一线豪宅”称号妥妥的收入囊中。仁恒后续在天山、联洋等的地块都以“豪宅”定位。品牌效应有多成功呢?就是后来仅凭“仁恒”两字,就能比周边住宅贵出20%。

2002年还有一个豪宅面世,那就是翠湖天地一期,但项目在当时倒并没有什么上海人买,因为——人家压根就没在国内搭售楼处!当时项目为外销房,在国内千金难购,价格都是按美元计的,2000美金/㎡按当时汇率约1.66万元/㎡。

2003年

上海紫园8号,首个亿级楼王出现了!

2003年,在著名的18号文件里,房地产被定位成“支柱产业”!全国房地产开发投资首次突破10000亿元,房地产市场第一次出现了“过热”的苗头!这一年,房地产市场出现了两大火爆话题:

陆家嘴,世茂滨江花园顶楼复式1000㎡的“最高楼王”的拍卖轰动了全球!6个人,数轮拍下来,最终以总价3550万成交。

另一边佘山,上海紫园8号别墅则以1.3亿的总价轰动全国,成为首个亿元别墅、国内楼王,开创了国内“亿元级”别墅的先河!——这个占地12000㎡的顶级豪宅,光造价就高达8000万!

公寓方面,沪南路555号,只有35套(稀缺呀)的鸿丰香缇花园,也在8月开盘了,均价4100美元/㎡,按当时的汇率算,均价约3.4万元/㎡,价格也超过了当时火到不行的仁恒滨江园,成为新兴的顶级豪宅之一!

2004年

一年诞生2个《中国十大超级豪宅》

2004年4月,上海公布《关于预售商品房转让问题的决定》,推出了早期的防 “炒房”的政策。但7个月后,上海世博会规划方案出炉,又将楼市推向了另一个高潮。这一年上海出现了一大批顶级品质的豪宅,包括传奇“檀宫”。

2004年年初,檀宫开盘!这个整盘只有18栋,平均每栋占地4亩,每栋别墅都有一本楼书,业主全部为世界级富豪、名流的超级豪宅,当时开盘总价6000-8000万元/套(单价6.7-8.8万元/㎡),并登上了《中国十大超级豪宅》榜。

当年另一个登上《中国十大超级豪宅》榜的,是上海第一个以“欧陆庄园”为主题的别墅——西郊庄园。整个项目内有18座岛屿、5片湖泊,建筑覆盖率只有14%。配套也是奢侈得不得了:30000㎡的双俱乐部和10000㎡的会所!

大名鼎鼎的九间堂别墅,也是在这年开盘的。4.5万元/㎡在当时不算突出,但在那个流行托斯卡纳、地中海、法式风格的年代,纯粹的中式风格却笼络了大批铁杆粉丝。随着马云、叶立培等大佬的出手,九间堂很快也就跻身了顶级豪宅之列。

古北臻园别墅

另一个耀眼的高层住宅则是古北臻园,老上海洋房与西班牙建筑的经典之作,当时对外报价5-16.5万元/㎡,均价6.9万元/㎡。在当时几乎可以秒杀所有高层公寓,均价直逼檀宫。当时最高一批豪宅世贸滨江花园、仁恒滨江原等都还在3-4万元/㎡徘徊。

2005年

汤臣一品面世,从此开启“霸屏”模式

针对上海高价楼盘排队现象司空见惯,越贵越抢手的状况。上海的楼市调控终于发狠了!一个月的时间接连出台了3个政策。2005年夏季上海总算出现了一场降价运动。但是这一年,豪宅界的“老大哥”汤臣一品来了!

在此之前,不得不提一下另一个号称“第一豪宅”的项目:华府天地。7月开盘时,均价5.8万元/㎡。当时,能包下一座巴西石矿来打造全石材立面的住宅,实在太罕见了。后来“华府天地”四个字,也成了高端的代名词,甚至不少外地楼盘取名时都会冠上“华府天地”来彰显品质。

华府天地“第一豪宅”的位置坐了不到3个月,汤臣一品就带着11万元/㎡均价,最高1.3亿的总价强势登顶了!一夜间,上海豪宅平均价格翻了近一倍!此后的10多年里,汤臣一品不是在刷新房价记录,就是在刷新房价记录的路上。

2006年

世茂佘山庄园,2.8亿元总价冠绝全国

受2005年楼市调控的影响,2006年的楼市稳定了许多。上海的豪宅区在这个时候也已经逐渐形成。其中以陆家嘴滨江、卢湾、新天地为主的公寓豪宅聚集区;花木、联洋、佘山、虹桥等为主的别墅豪宅聚集区最为主流。

翠湖天地泳池会所

林心如和苏有朋也是在这一年,入手了新天地豪宅“翠湖天地”,当时项目单价达约6万元/㎡左右。

这一年,世茂佘山庄园面世。这个全市唯一三山一湖自然景观资源的庄园式独栋别墅,800多亩地上只规划了72栋别墅,0.1的容积率低到让人发指,占地最大的别墅占地足足28000㎡!

项目72栋庄园别墅分布在20个小岛之上,内部还有个30000㎡的大型生态湖泊,由六条河道与月湖水系相连。当时总价最高的一套别墅报价2.8亿元!曾连续4年稳坐《中国十大超级豪宅》头把交椅。

2007年

总价7000万,38年产权的旧改大楼

2007年上海楼市天价“地王”频现,不断上演“面粉贵过面包”的故事,房价也开始暴涨。银行贷款利息一连加了4次,提高首付比列等,仿佛也只是隔靴搔痒。稳定房价这事,在这一年不过是美好又虚无的梦想了罢了。

绿城玫瑰园

这一年,也是品质豪宅扎堆的一年。单价4.5万元/㎡左右,拥有独特椭圆形建筑的王子晶品以及堪称“建筑博物馆”的绿城玫瑰园等,都诞生于这一年。但其中最不容忽视的,还要数济南路8号“巴卡拉”公寓。

2007年4月,有着“上海天价豪宅”之称的济南路8号开盘了。均价8000美元/㎡(约6万元/㎡),公寓总价58-1000万美元不等。均价并不甚起眼?如果告诉你,这是个使用年限只有38年的旧楼改造项目,你还会这么想么?

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