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本文作者：江南房叔
6月28日，南京长江五桥终于“准时”合龙了。
今年上半年来势汹汹的疫情，也挡不住这座全长10公里（主桥全长1796米）的巨龙最终飞跃江面之上。合龙仪式现场，省市两级领导班子出席，规格之高，近年罕见。
房叔的朋友圈，也是一片炸锅，一片刷屏，一片欢欣雀跃。只是，很多人可能并不太了解，让南京长江两岸再次紧密拥抱的五桥，还有一个姗姗来迟的特殊身份。
事实上，它也是继南京长江大桥之后，或者说在时隔漫长的50多年后，“承担江南、江北双主城（市域内部）过江任务的第二座真正意义上的大桥”。
对的，你没看错：“外环”的二桥、三桥、四桥主要承担过境高速及都市圈跨江联结。而2010年-2016年先后建成的两条过江隧道工程：纬三路（扬子江隧道）与纬七路（长江隧道），主线则以隧道为主。
众所周知，深埋在江面之下的、堵车让人几乎要得“幽闭恐惧症”的超级隧道，自然无法在高楼林立的主城区构筑一幅蔚为壮观的、凌空而起的“长龙卧波”画面。
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所以，南京的五桥，将力争在今年底，当仁不让地成为“南京第二座真正意义上的市内过江（免费）大桥。”当然，也可能是“双主城之间，最后一座以桥梁形式为主的跨江交通。”
五桥终合拢，满屏皆道贺。江北新区，不，严格说是整个江浦南部地区的开发商们更是喜出望外，甚至感觉“到达了巅峰”。就差一个不小心激动，饱含热泪地写下一首《五桥之歌》：
“啊，五桥，你比四桥多了一个隧道~”
那么，大家最关心的一个问题：五桥尚未正式通车，可两岸（尤其江北连接线）的房价似乎已经按捺不住，蠢蠢欲动了。它是否将很快应声而涨，涨声一片呢？
关键还得看，五桥的命门。
（一）
五桥，来的太迟了。
五桥的本名，是梅子洲过江通道，早在本世纪初就已提前规划。但，因为原本的“双层桥”方案最终被否决。南京人“被迫”苦苦等待了十多年。直到正式敲定“桥+隧”方案后，才终于等到这条市域免费过江交通的到来。
一桥飞架两岸，号称“10分钟过江”的五桥，如今的一手房价格局是：连接江南这头的，也就是河西南（江山大街周边），最高6.4万一平。而连接江北那头的，房价则显得“刚需”不少，但也达到2.7万-3万一平。
房价，在某种意义上，是衡量城市资源分配与独占性的一把标尺，更是用真金白银投票的预期赌注。我们不妨来看下面这张图：
不难看出，五桥两岸房价的巨大差距，实际上也反映出资源分配的严重不平衡：与河西江山大街轴线两侧、举全市之力经营十多年的“高配”手笔相比，位于江北连接线那头的现有配套简直是乏陈可善，甚至有点“小儿科”的感觉。
右手是宇宙中心，左手却有点“香格里拉”。甚至，为了保护大片的绿水湾湿地。五桥的江北连接线被迫又“延长”了几公里。“如果用尺子在地图上量一下，你会发现，它将是南京最长的过江连接线。几乎足足占据了五桥10公里长度的近一半。”
“战线拉得过长，初期更是无法形成合力。当初，如果不是实在没有办法，汉开、明道、苏杰这些民校也能拿来做压轴的卖房配套噱头？现在，也就多了个游小分校而已。至于那个高大上的金中分校，实际上更靠近老山一带了。”
与核心区，明明就不是一个量级的对手，本来也没打算比较。可是刚刚听说，因为五桥合龙，竟然也让江北连接线的部分小区喊出了“二手房挂牌3.5-4万/平”的高亢之音。
还没起飞，就已膨胀。五桥，你到底怎么了？难道，你似乎忘了：今年4月《南京江北新区五桥沿线地区城市设计及控规调整（公众征求意见）》刚刚出台也才不到3个月。一切美好的想象，还暂时停留在一纸蓝图上。
“甚至，今年上半年密集出让的江北土拍专场，都压根没有轮到五桥的份。”
（二）
有人说，五桥新一批土地出让暂时被“摁住”，很大一部分原因是因为火候没到。
要知道，五桥连接线周边大部分地区如今还停留在“农林时代”、“厂房时代”。偌大的规划7.4平方公里的用地现状，将从工业、农林、污水处理厂等“华丽蜕变”为一个高大上的CBD副中心，还得一鼓作气打造最高250米地标，办公、商业综合体集群。
请想想，这还是“非核”地区的城市化手笔，绝非一朝一夕可以达成。就算五桥连接线修通了，周边拆迁要花费多少年？土地分批出让要多少年？交付后完全成熟又要多少年？
答案是显而易见的：可以期待，可以谨慎乐观的态度，但绝对不会那么快。君不见，江北新区落地5年来，那个体量被强行一扩再扩的核心区与CBD中心区，除了放眼一堆在建住宅盘之外，又有几栋建成投产的高品质写字楼、酒店、大型商配？快速构筑城市面貌，呈现最美天际线？
最血淋淋的例子：纬七路长江隧道连接线（浦口大道）上的多个重量级地标：明发200米“垂直森林”综合体盖了几年？至今烂尾中。东方万汇城原本说好“2018年开业”，如今还是二半吊子。那个信誓旦旦要“为南京人带来首座室内滑雪场”的启迪冰雪世界，还不知要等到猴年马月。
核心区尚且如此，更不要说被挤压到江北第三梯队的五桥了。况且，七拼八凑起来的五桥板块（雨山路+海峡科工园+研创园+五里桥互通为主），甚至还得带着更无助、更“偏远”的三桥自贸区一起玩。或者说，默默被后者强行蹭流量，不堪重负。
如此一来，如果算上强行蹭五桥流量的三桥自贸区（自封为“中央生活区”），整个大五桥板块在售与待推的楼盘多达15个。单凭数量看，几乎可以与江北核心区分庭抗礼了。
如果仔细梳理一下，也就是科工园3家（颐和九里+江山荟+力标赞城）、自贸区4家（锦绣樾江府+西江瑞府+中交G29+雅居乐G33），雨山路4家（招商雍宁府+中海原山+悦江府+保利云禧），五里桥互通2家（江山大境+世茂璀璨江山），以及研创园北区2家（风华府+佳源玖棠府）。
总体来看，由于各家房企操盘策略不同，项目地段配套存在差异，最终去化的结果也是冰火两重天，或者说是喜忧参半。比如科工园的某老盘，入市近2年，还剩160多套房子没卖掉。“几乎加推的每栋楼都有剩余房源。”
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再看被业内视为“自贸区之光”的某新盘，首开只敢“小心翼翼地”推出一栋楼，174套房。然后官宣当天“售磬”。结果真相却是：迄今开盘半个月，网房数据显示还剩20多套处于可售状态。“或许，考虑到去化数据越传越慢，当然需要更多耐心。”
值得注意的是，五桥目前也有部分老盘处于收官阶段，但去化周期均超过1年，最长2年半。也有小开发商破罐子破摔不急清盘的，比如力标赞城。从2015年慢慢吞吞卖到现在，“还剩100多套在手上”。一直不发声，市场也几乎忘记了它的存在。
还有原本计划“一年内清盘”的高周转项目，最后硬生生变成了慢如蜗牛的“慢周转盘”。就算有江北万达配套加持，埋头卖了近一年，还剩近百套住宅没卖掉。
“均价都卖到3万出头了，赶上核心区的价格了。有这个预算，为何不买核心区？”
（三）
一个被强行拼凑起来的五桥板块，说到底，只是一个各自为战、松散的卖房联盟。
更关键的是，与河西那些自带光环、粉丝的“高富帅”盘们相比，它没有自己的私域流量池。
只能跟在核心区屁股后面默默捡漏的五桥，或许在未来数年内，会成为老江浦南部—自贸区的解放军，也可能被视为富人岛南部隆起的龙脊。但，也一定不是葛洲坝4.5万+单价地王的救世主。
后者作为“桥南”最顶配的奢侈品，还得靠万科、融创双子星推一把力，锵锵三人行才能真正支撑河西南滨江的未来。“躺在南京眼的身畔，看五桥巨龙三塔，蜿蜒北上。”
所以，五桥始终是一个无法平衡的心结。它的这头连着富人区云集的高端改善，那头却连着始终想说自己是轻改善的刚需。“不过，也不要说江北连接线是穷人的投资品。不少河西的富人，在摇不上核心区后，不再想陪跑的，还是会选择五桥。”
毕竟，等到年底通车后，一脚油门就能到江对岸了。记住，说好的，是10分钟呢。
最被容易忽略的另一个关键是，五里桥大型互通何时全部完工？君不见，一条数公里长的五桥江北连接线，多达7、8个匝道岔口（滨江大道、临江路、慧谷路、浦滨路、规划中环线、立新路、宁合高速、浦乌路）。想想未来庞大的车流都要挤着排队，也有点恐怖。
尤其是五里桥互通立交，现在还是半拉子状态。如果不全面建成，一字长蛇的车流从青奥双子塔下一直堵到雨山路，也不是没可能。“到时候，就不是10分钟过江的事儿了。”
也有人说，相信五桥也能成为全新的火车头。可能一开始跑不过镶金的马车，但是没关系。虽然慢，可它毕竟代表着未来。
“放眼全南京，没有任何一座大桥或隧道，能像五桥这样勇于担当，一口气承担江山大街、绕城高速、规划中环线、1.5环线等多条压力山大的过江任务？”
图源 水印
不禁有点担忧，五桥的小身板，到时能否撑得住？
（rap调 哼起了）
我要把车子开上五桥
快点把车子开上五桥
什么都不管
我就是要上五桥