luda 文/吕韬
楼市越冷，谣言越多。
10月最后一周，楼市进入关键博弈阶段，谣言再度四起，曲解屡见不鲜！
放松楼市？这些地方 又双叒叕要涨了？！
海南楼市又双叒叕大涨了？！
10月21日三亚放松人才落户政策之后，10月25日，海南再传大消息！
这一次，不是海南某个市单独搞事情，而是以省为单位放大招。
据海南省政府官网消息，海南宣布最新的落户政策——《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》，方案明确表示：
1、除了三沙，基本取消落户限制；
2、 没房的，可以落到集体户口；
3、 取消农业户口和非农户口区别，统一叫居民户口。
海南一步到位，实现零门槛落户，如此重大楼市放松，海南房价，还能不涨？！
不少人，见到海南落户放松，会立刻作此联想，但，事实并非如此简单粗暴。
叶檀财经向来讲究独立客观，不跟随不盲从，分析过后，我们发现，海南零门槛落户，和房价关系并非紧密相关。
怎么讲？
首先，落户零门槛，绝非买房零门槛。
落户限制取消之后，买房限制依旧，比如，落户之后，仍然需要满足至少一名家庭成员，在海南缴税或社保，24个月以上；或者，属于人才的，缴足1年以上社保。
其次，海南落户和房价已有脱钩之势。
为了人才，海南此前一直放松落户限制。
2018年，百万人才计划，把人才门槛降低至大专（基本就没啥限制了）；
2019年6月，购房限制拉低到1年社保。
这么重要的两板斧下来了，海南楼市刺激起来了么？
并没有。
据海南政府消息，前八个月，海南楼市“双腰斩”，销售面积降低52%，销售额降幅达50%。
价格上，以海南头牌三亚为例，据安居客数据，三亚房价从2018年开始一路走低，截至2019年10月，房价跌幅接近10%。
第三， 零门槛落户，不新鲜，海南不特殊！
2019年4月发改委下发名为《2019年新型城镇化建设重点任务》的超级文件，里面明确提出：
未来除了超大城市，都要全面放开落户限制。
发改委超级文件之后，石家庄打响零门槛落户第一枪，之后河南、广西、山东等地，纷纷以省为单位，晋城、宜昌等地以市为单位，宣布零门槛落户。
所以，海南零门槛，并不新鲜。
零门槛落户，真能刺激房价吗？
当然不！
看看石家庄，4月宣布消息，5月房价就下跌，截至目前房价走势跌跌不休。
相比于石家庄，海南情况可能更为严峻。
一来，和人口大省相比，海南人口太少，900万人口，很难通过农转非，单纯依靠提高城镇化率，刺激楼市；
二来，吸引人才政策，效果太弱，2018年喊出百万人才之后，2年过去，只吸引7万多名人才。
考虑到，海南楼市历来以外地客主导，除了海口，其他市县岛外人群，购房比例均超过50%，部分市县甚至超过90%。
这么个情况，实际上，仅仅放开户口，没有其他利好，对房价意义并不大！
另外，还有一点别忘了，此前我们多次分析过，壮士断腕，不做房地产之后，海南经济已经度过了最困难的时候，逐步摆脱了房地产的影响，此时用楼市刺激经济，不仅没必要，而且与最高层的承诺，根本性违背。
海南之外，长沙最近也被传出来限购放松。
10月24日，据中国经济网，长沙地产圈微信朋友圈里流传着“长沙限购政策放松”的消息，一些自媒体、中介和房产销售人员大肆炒作。
这些消息，始于9月30日发布的《长沙市人才购房及购房补贴实施办法》。
乍一看文件名字，购房补贴，肯定是利好楼市的啊！
但，经过叶檀财经的查证，这份文件，其实是《长沙市人才购房及购房补贴实施办法(试行)》的正式版。
试行版和正式版，两者在内容上几乎没有大的出入，也就是说，所谓人才补贴实施办法，早已经运行两年多。
目前，想在长沙买房，依然受到在长沙生活工作24个月的条条框框限制，一点没松。
类比海南，从经济角度看问题，长沙放松同样不合理。
2019年前三季度，GDP6%，创新低，全国主要省份基本上经济增速都在往下走，然而，湖南不一般！
根据最新的数据，湖南经济逆势而上，三季度经济增速飙到7.8%，环比二季度，竟然增长了0.6个百分点。
湖南经济好，长沙自然功不可没，而且是在房价长期不涨的情况下功不可没！
经济不好，刺激楼市还算有个说法，经济逆势拉升，还刺激楼市，这根本说不过去。
有句话叫存在即合理，谣言存在，经济层面不合理，那只可能是房地产从业者本身太需要！
据21世纪经济报道，此前湖南绿地传出强制买房的消息，已被证实，属实。
强制买房都出现了，看来湖南地产从业人员，真的太需要放松了！
真利好 要关注！
谣言之外，有个城市，正获得实打实的利好，关注度却不高！
这个城市，叫广州。
10月27日，广州获得大利好，力度堪比深圳。
据羊城晚报消息，近日，《中共广东省委全面深化改革委员会关于印发广州市推动“四个出新出彩”行动方案的通知》下发，在通知里特别提到：
要把支持广州“四个出新出彩”实现老城市新活力与支持深圳先行示范区建设紧密结合起来，以同等的力度，全力推动实施。
看到没？
广州将获得和深圳先行示范区，这个头等政策红利，相同的省内支持！对广州来说，也许二次腾飞，同样会来。
不少人看不上广州，总觉得在一线中沦为二流，但，其实，正如叶檀老师所言，广州好得很，只是太低调。
2019年前三季度，如果不说，估计没多少人知道，广州才是领跑一线城市经济的领头羊。深圳仅仅排第二。
贸易战背景下，经济整体下行，广州经济，逆势而上，领跑四大，已经说明广州经济的韧性和潜力，非常之大。
经济向好，房价才能长期向好，所以相比于短期人才政策，户籍开放，还不如多关注下，城市经济的变化，关注下广州这种低调，内敛的城市。
最后想说，别把户籍放开太当回事！
因为未来你会看到除了一线城市、新一线城市以外，所有城市都把户籍放开。
都放开了，政策利差也就不再，站在同一个起跑线上，究竟谁能吸引人，还得看各自的真功夫，硬实力。