luda 我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
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提问：美丽智慧的房姐您好，上次提问到期自动退款了，但房姐依然慷慨作答，非常感谢～增加提问+重新付费。目前在看望京总价800-1100房子，有几个相关问题，感谢房姐不吝赐教：1、橄榄城，现在价格已经涨到九万多了，是否还值得入手？2、宝星三期成交量和总套数都比较小，但一二期实在太旧了，三期是否值得入？3、国风北京您怎么看？
回答：你好，感谢付费！北京市场开始分化，3月开始启动，学区房领涨，其次是500万的上车盘跟涨，现在是1000万左右的改善盘开始涨。
橄榄城作为望京的次新标杆楼盘，价格也从去年的8.5涨到现在的9.5，性价比不如从前。
宝星三期比二期豪华感强一点。单价7W+可以考虑。
国风北京的小区品质鸡肋价格还贵，相对周围来说，小区的质量和入住环境一般，距离地铁站也没有特别优势，但是价格并不低。一般不推荐。
北京投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分析。
提问：你好，房姐，北京万科城市花园，10年前购入108平米，请问为何涨幅很一般，投资的话建议继续持有还是卖出换筹呢？
回答：后沙峪主要在于外籍人士和海归、PR人士多。附近的产业只有望京，太单薄。 从城建和发展理念上来说，顺义要比昌平先进。 当然，后沙峪部分房子，有航道影响。后沙峪的升值空间基本是和大市场同步，在郊区市场略在上游。 万科城市花园是万科进北京的第一个项目，物业很不错。人车不完全分流，单价便宜，除了房龄老点，限制它的还有贷款年限。 纯投资考虑建议换筹。
提问：富强天惠园1.4万，离武昌白沙洲江滩500米，地铁300米，白沙洲江滩公园正在修，这个楼盘值得投资吗？
回答：价格还不错，可以入手
提问：【是否买车位】 美丽智慧的房姐，谢谢回答。坐标武汉保利华都三期，房龄7年，车位占比1:0.4，停车费180元\/月。车位降价，10万还可以谈。人防工程。 1.未来六年不住这里，买车位为投资。 2.小区停车费便宜，买了没有租金收益。 3.价格比较诱人，我即将入住的小区车位22万，刚买的花山车位也是7万。 4.小区地面车位紧张，但地下车位整体约有15%空置。我们家楼下基本卖光，只剩一个比较合适的位置。 5.小区已入住七年，无法判断地面车位的紧张已到极限还是会继续恶化。回来晚了不好找车位，但我们家工作原因，一般都不太晚，偶尔不太方便，也都找到位置了。 6.目前手头不宽裕，但如果值得买就去借。
回答：车位不紧张就别买了 22万都可以再入手一套房了，不值得
提问：追问一下，婚前的房子没有贷款能不能直接析产过户给我老婆呢？在复地东湖国际目前看中的次顶层96平，满五唯一简装有暖气，加上税费中介费平均下来3万9多。家里没有靠近学校的房子，所以考虑买一套学区房，同事又有一定保值价值的。
回答：全款房婚内可以直接加名，再去掉你的名字就好了。 复地东湖国际入手单价不要超过3.5
提问：房姐好！盘龙城的山海观可以买吗？ 现在买的，你预计明年能交房吗？ 家里2位老人置业，今年63岁，谢谢！
回答：生活半径在盘龙成可以买，但投资不建议。 大概率明年年底交房。 未满65岁都可以做接力贷。
提问：睿智房姐你好，几个问提。 1.着急问题在哪里付费？ 2.海宁中介说2022年前海宁要划入杭州，是真的吗？真的话可以买吗？ 3.义乌虽是小城市，但有国际商贸城，人口密集，适合投吗？适合的话投哪里？离国际商贸城8公里的义乌东阳交界处（属于东阳()，单价1.1到1.3万，可以投吗？ 4.沈阳富力盛悦府的7号楼在最后面的边上可以吗？富力星月湾更便宜，可以吗
回答：1.投资不要赌博
2.义乌的房地产，我觉得没什么前途。 小商品市场的功能，逐渐在被各种新科技武装的电商所替代。 本身也缺乏内生的经济增长动力，感觉产业升级的势还看不到。 长期看，衰退似乎不可避免。
3.富力可入，涨幅比上面2个选项更确定 付费在置顶帖中有说明
提问：房姐，求抽中。广州黄埔最近政策明确本科加半年社保可以买房，放宽之下房价是不是很快就会起来。现在才开始交社保，满半年还适合入场吗？
回答：你好，最近黄埔区的价格在往上涨，几个因素重叠：
1、疫情之后，小阳春的滞后带来的旺销局面
2、从2017年3月调控以来，挤压的刚需一股脑的释放
3、深圳涨、上海涨、杭州涨，收到整体大盘的影响，广州市场也热了 现在可以开始淘笋，如果有性价比高的，先付定金拿下，跟业主谈谈交易周期就好了。
提问：（新人首问）房姐您好！坐标深圳福田，子弹160,求400-500w次新二房（首套），您建议在福田哪里投？您说的第二梯队皇岗，梅林，具体指的是哪个小区？皇岗的金地名津86三房590w您认为值得入手吗？福田皇岗口岸改造，深港河套开发，皇岗中学改造对金地名津片区影响怎样？是不是有大的增值可能？景田的擎天华庭小区二房和福田口岸的金地名津三房哪个更适合自住加投资需求入手？
回答：你好，现在看，河套片区的开发可能远远达不到预期。 皇岗片区的住宅更多承担福田中心区的外溢，属于补涨区。 这个盘在福田的竞品太多，本身没有太多亮点，不算投资的好标的。 皇岗中学是会有五个亿的投资来重建校区，但是传闻深中或者明德，就有点想多了。皇岗这一代学区非常巨大，生源也十分混杂，一个名校的分校利好也无法改变教育的基本面，带不动这么一大片楼盘。 景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势； 如果考虑自住过度，可以考虑皇御苑和花好园这类流动性好的楼盘。如果考虑学位，优先福外南的双学位，比如朗庭豪园，丽港湾等。
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